人生宛如球賽,上半場多半是非常吵雜、忙碌、甚是混亂的局面。
多數人在上半場全力大拼,耗費了體力,然而球賽的勝負取決於下半場。
中場暫停,走出場外檢討得失,改變策略,任何時候都不會太遲。~~摘自Bob Buford 人生下半場

目前日期文章:200810 (21)

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以下為10/30劉天仁接受非凡新聞採訪畫面

 

 


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劉天仁(中信房屋副總經理)】


  今年的房地產市場交易量自6月以來持續下滑,9月雖有明顯回升看屋數,但仍在買賣雙方價格拉鋸中,無法促成交易量的回升,因此2009年以後的房產市場,政府、房仲業以及民眾的三方促進將更顯重要。

  根據中信房屋9月市場調查中發現,消費大眾要求房仲業者在交易中必須善盡的功能職責,「價格把關」居第一,「快速成交」第二,第三則是「交易安全」,顯示如何讓房價正確與即時的揭露,將是房仲業者必須強化與提升的服務品質及經營形態。景氣波動之際必然是房仲業者調整體質與強化的最佳時機,過去雖歷經多次房產危機,仍以倍數房價成長,尤其是對於前幾年礙於房價成長而卻步的自住客而言,此時不進更待何時。


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  股市差,房市也跟著冷清清,為了刺激買氣,政府推出一系列優惠房貸方案!除了利率僅2.775%的新版2000億元優惠房貸外,即將加碼推出「青年安心成家方案」及「住宅補貼方案」二項,提供民眾三項優惠選用二項的混合運用配套措施。為此,中信房屋特別推薦大台北地區總價七百萬2~3房的產品,希望近期內有意進場的首購族能搭配運用、享有雙重優惠,利息省更多,千萬不要放棄這難得的機會。
 
  中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,目前2.775%的第八代央行優惠房貸,已有不少民眾陸續申貸。另外,預計近期將還有二項優惠房貸,一為今年11月開辦的「內政部的住宅補貼方案」適用這項優惠的購屋貸款戶,貸款總額中的220萬,可以適用年息2.617%的低利率(弱勢民眾還有更優惠利率),二為明年度內政部的「青年安心成家方案」,貸款前二年、200萬免利息。胡佩蘭提醒民眾現在買房子、申請第八代央行優惠房貸之後,明年起,只要同時符合「住宅補貼」或是「青年成家」方案的條件要求,是可以從中“再”選擇一項優惠措施加以搭配,也就是說,購屋貸款一次可以申請二種,擴大可優惠申貸的總金額,而且是高達200萬的差額喲!
   
  馬拉桑是個朝九晚六的普通上班族,符合三項優惠方案,因為剛訂婚,希望能夠擺脫無殼蝸牛的身分,正和女友計劃結婚且想在台北市購買一戶700萬的房子,脫離月繳兩萬四有去無回的房租生活。馬拉桑東湊西湊加上爸媽的贊助有了自備款150萬,打算總貸款550萬,其中,350萬可以適用2.775%央行優惠房貸,200萬適用銀行一般房貸利率。但是到了明年起,適用銀行一般房貸利率的200萬貸款,還可選擇一項優惠方案搭配運用,即為其中的200萬,適用2.617%低利房貸,或其中的200萬,適用青年成家免息專案。

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  中信房屋副總經理劉天仁表示,對於所謂的地上使用權或地上租賃權的房地產尚不普遍,在台灣目前多以50年作為設定年限,土地使用年限一到,住戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲,但對於地上權住宅來說,隨著土地承租期限逐年屆臨,使用年限縮短,房屋價格將會越來越低。

 

此外,雖然沒有土地所有權,每年仍需要繳交公告地價約5%﹝通常為1.5%-10%﹞的地租和房屋稅,也是一筆花費,該類產品是「租賃」概念,地上權房屋是“租地買屋”,使用權房屋是“租地也租屋”,因此包括貸款成數、稅、轉手性都和一般產品不同,這些都算隱藏成本,民眾購買時應選擇適合自己需求一併考量。

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2008年10月26日蘋果日報

【劉冠吟╱台北報導】相較於一般住宅跟套房出租,店面的投資金額門檻極高,王思民不諱言地說︰「投資店面的確不是每個人都玩得起,所需金額多、風險也比較高。」這群店面投資客個個都是「老新莊」,王思民說,投資店面最好選熟悉的區域下手,這也應是「老新莊」們獲利的重要原因之一。

拉長投資店面時間
  王思民分析,這群店面投資客的共同特色除了深入了解區域外,還很有「耐心」。王思民說:「多數人會以為,店面投資就是要短進短出,但適合大多數人的,都是長期房地產投資。」好的店面區位條件,必須具備絕佳地段以及適中坪數,如果有長期的穩定承租方,投資風險就隨之降低。

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資產配置 捷運、生活圈出線 手握資金 可投資商辦店面

2008年10月25日蘋果日報

  值此房價回檔之際,房仲業者建議,自住客應鎖定理想區域,多比價、多出價,有機會買到優質產品;投資客操作應鎖定「絕對」抗跌區域,如:區域性市中心、捷運站、明星學區、公共建設、公園周邊等,謹慎進案。手邊有案件之投資客應加速出清不理想的庫存案,好案件想變現也應放大可議價空間。 撰文:李偉麟

前進2009房市 地段產品篇
  中信房屋董事長鄭余正全說,在自住客為主的環境下,中信房屋發現向來為首要考量的「交通條件」,已下降至26.89%,取而代之的是「周邊生活環境」,佔49.26%。 也就是說,2009年後,「買屋先選生活圈」的概念,將躍為購屋人的首要考量。 首購族應以生活機能良好的地段較佳,購屋人要考量自身的需求是學區、商圈,或其他生活機能。東森房屋副總經理吳駿杰表示,換屋可朝北縣的蘆洲、中和、土城考量,因為有未來利多,而且現在或未來都有捷運線,不失為兼具實用與資金平衡的划算考量。

首購可考慮公寓

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2008/10/23 05:42 中廣陳鳳如報導

  房市景氣不佳,直接衝擊到房仲業者的業績。根據幾家房仲業者最近調查發現,民眾不但看壞第四季房價,也認為房價要再下跌一到兩成,才有意願進場。永慶房屋總經理葉凌棋說,根據永慶房仲網調查,對於未來三個月房價看法,第三季的受訪者對於房價看漲的比重只有百分之十四,比第二季調查相比,大幅下滑24個百分點,同時,看漲的比重,也是歷次調查以來最低的。不過,葉凌棋指出,有四成二的受訪者,看好未來半年是購屋好時機,但前提是房價必須再下跌一到兩成,民眾才有意願進場。
信義房屋所做的調查則發現,目前在市場搜尋看屋的潛在購屋者,有九成五屬於希望自住和長期收租的民眾。信義房屋企研室主任蘇啟榮認為,房價在未來一年時間裡應該還會持續修正,但對於要長期持有房產的人來說,現在應該就是看屋的好時機。

  為了爭取業績,有房仲業者大打形象廣告,強調品牌,有的則開始走出店頭,甚至到路邊擺攤,希望在房市面臨轉折時,用行動店面的方式,吸引民眾看屋,以增加來客數。住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示,如果店頭是以住宅作為主力商圈的話,成員就會到社區的活動中心或公園附近擺攤,以增加物件的曝光率,讓想買房子的民眾得知相關資訊。徐佳馨說,看準年底前應該還有一波結婚買屋潮,因此,各家房仲業者紛紛摩拳擦掌,希望提高成交率。

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2008年10月23日蘋果日報【劉冠吟╱台北報導】

  雖然房市交易量尚未回升,但看屋人氣已悄悄回溫。根據房仲業者統計,10月網站社區搜尋及瀏覽次數,較9月大增4成,台北市以內湖區最有人氣;但也有房仲業者指出,目前內湖部分區段開價仍然偏高,下半年應會下修,到明年捷運通車會再漲一波,有意入住者要把握現在進場。


  信義房屋10月的網站瀏覽量調查發現,「社區/大樓」欄位使用率大幅成長,瀏覽量較上月大幅成長4成,其中台北市以內湖最受歡迎,台北縣最熱門的搜尋區域則是板橋。

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2008-10-23 中國時報 【王莫昀/台北報導】 


     房價下跌,自住客漸漸回籠,慢慢選屋、看屋,業者說,成交量不見增加,但看屋人確實變多了。信義房屋調查,10月份網站物件瀏覽量較上月成長四成,其中,內湖及板橋更雙雙入圍「台北縣市最熱門指名社區排行榜TOP1」。

     網路的普及,使得越來越多民眾透過網路搜尋物件,信義房屋表示,比較10月份網站物件瀏覽量發現,除了網友常用的關鍵字搜尋功能,7月推出的「社區/大樓搜尋」使用率大幅成長,瀏覽量較上月成長四成,指名代尋需求量成長114%。

     根據中信房屋調查也發現,民眾從網路取得物件資訊的比例逐年提高,已達22.5%,報紙位居第二,占20.6%,DM及電視則分居第三、四名,各占18.8%與14.8%。

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  蕭條的景氣將各行業的績效都急凍了起來,房屋市場雖有各種利多的誘因運作催化,不過仍是難敵信心度的考驗。在例假日的街頭中,看到各家房仲業務人員幾乎全體出動,從鬧區的十字路口到主要社區大樓的守現場﹝open house﹞,巷弄間的售屋卡紙與塞滿信箱的DM,這些動作無非都是為了吸引有效買方出籠,換得成交業績的佣收。景氣壓縮的時局,網路行為愈是逆勢成長,中信房屋調查發現,透過網路篩選房子的購屋人愈來愈多,年齡層也以25-45歲為主力,網路的預約看屋更精準鎖定消費者想要的物件,而看屋抽獎金更讓預約看屋數量增加約一成。

 

  中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,網路將“宅”的行為發揮到淋漓盡致,從本次活動實施至今,預約看屋人數快速成長有0.8成之多【10月1日-10月14日為第一階段。10月15日-10月19日為第二階段】。而北、中、南各區消費者對於網路預約的參與度,以台北縣的27.2%位居第一,桃竹區域以22.7%打敗台北市與台中市站居第二令人意外,而另一個意外則是高雄市以4.9%與嘉義市的4.5%墊後。價位區間的選定多為區域的中產階層所需,北部以500-1000萬總價區間,中南部以300-500萬總價最為消費者接受。

 

  中信房屋大里德芳加盟店店長張玉玲指出,一般的帶看往往是以客戶來店後介紹、說明、確認、實作,訊息的差異常造成無效的帶看,不僅浪費了看屋人的時間,也同時削減了業務員的信心。預約看屋使得不確定性縮小,購屋人在確認自幾所喜愛的房子後加以點選預約,房仲人員主動聯絡約定時間地點看屋,雙方不謹縮短無效物件的往返,更有效掌握無形的時間成本。張玉玲同時表示,在看屋抽獎金的活動前,該店的預約看屋就有一定的組數,雖未有成交的個案,不過這樣的通路是值的運作的。

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以下為10/16東森新聞採訪畫面

 


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【網路地產王/劉純妦/台北】2008 / 10 / 17 星期五 17:54

  房市正逢低潮,8成自住客大舉進攻搶便宜,房仲業者指出,這波自住客進場的現象,也明顯反應在各大房仲網站的尋屋流量。中信房屋董事長鄭余正全分析,近1/4的買方會從網路取得物件資訊,而且多半都是年齡介於是25到45歲的首購和換屋主力族群,可見網路挑屋已成為一股新潮流。

    ■房屋哪裡找? 1/4從網路下手  

    整體大環境的連續金融風暴,促使火熱的房市瞬間急凍,也讓有真正購屋需求的自住戶,可以趁此刻進場,尋覓適合的物件。鄭余正全表示,民眾過去想取得看屋資訊,多半都是從報紙的分類廣告、夾報DM,或是直接到店面詢問。不過自從網際網路普及、各家業者紛紛搶攻網路市場,而且調查數據也顯示,從網站取得房屋物件資訊的比例高達22.5%,已小幅超越報紙分類廣告的20.6%。    

    這近1/4的客源,平均年齡約落在 25到45歲,屬於房市的核心中堅客層,多半是以首購或是換屋的需求為主。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,這一族群因為工作的需求和電腦有較密切的聯繫,但也因為透過網路來搜尋物件,所以可以省去不少看屋的時間,成交機率也相對提高。

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2008/10/19 08:41 【工商時報 馬婉珍】 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081019/57/17was.html 

    房市交易趨緩,買方市場當道,買家上網看屋選房,風潮日益興盛,依據房仲業者統計,9月分客戶上網瀏覽看屋的數量,暴增3成。買方的選擇性變多,也願意花更多時間看屋篩選,配合情勢,各房仲業者紛紛強化網站看屋功能,有的強打「物件比一比」,有的標榜「麻吉推一推」,也有房仲業者全面提供房價行情查詢。


 線上看屋人數 創新高


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工商時報/馬婉珍 10/17 台北報導

 消費市場冷清,各產業衝業績,奇招盡出。以往主打柴米油鹽等生活必需品,已經不能滿足所有消費者的需求,現在業者改以更實際的「抽現金」活動,繼續拚買氣。

 先以房地產市場來看,房仲業者繼看屋送小摺等贈品之後,現在開始強打線上預約看屋,就可抽獎金1萬元。

 中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,由於線上看屋的民眾越來越多,如果能將客戶帶到實體店面、實際現場看屋,可望進一步產生購屋需求,拉抬業績。

 因此,中信房屋規劃,自10月15日起,客戶線上預約時間帶看,並實際到現場看屋後,只要再上房仲網站填寫滿意度,內容包含對物件本身及業務員的服務品質,客戶不需進一步下訂金或確認成交,就可抽獎金1萬元,每周抽獎5次、活動為期6周,獎金總共30萬元。

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以下為10/15劉天仁接受非凡新聞採訪畫面

 

 

中廣新聞【2008/10/16 14:08 報導 】         景氣差,不只店面空置率大增,現在還傳出有連鎖便利商店要求房東要調降租金。有房仲業者表示,這波零售業的確不太好,因此有便利商店希望房東能調降租金百分之十到十五,否則就要考慮搬遷到比較便宜的地段經營。(陳鳳如報導) 

  大環境不好,店家生意難做,位在市區精華地段的部分連鎖便利商店最近也傳出要求房東調降租金的情況。對此,中信房屋副總劉天仁表示,現在零售業確實不太景氣,已經有很多零售業紛紛因為營業額不好,希望房東能夠調降租金,如果房東不調降,就要選擇搬遷或結束營業。(t):「從這樣的現象來看,房東是應該考慮調降價格,現在通常要求的大概是百分之十或百分之十五,因為以現在市場的狀況,要撐過去的高房租,非常的吃力,所以在共體時艱的情況下,通常都要求房東來降價。」

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 10/16 三立新聞畫面

 

  

  經執政者經營方針與績效問題、國內股市狂跌不振、以及國際經濟連動的影響,台灣房地產交易量自六月以來持續下滑至今,終於在九月明顯回復了以往的看屋客數,雖然礙於買賣雙方價格認知鴻溝無法立即拉回交易量,但仍透露以”撿便宜、純自住”為主客層下所產生的購屋概念及趨勢轉變,其中最值得留意的就是「生活圈概念股」。
  

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儘管房市買氣最近下滑,不過新興的林口新市鎮因為生活機能漸趨完善,加上未來機場捷運線通車的發展潛力,仍吸引購屋族青睞,8月新增人口數達600人,僅次於新竹縣竹北市。

中信房屋林口冠權加盟店店東蘇立傑表示,林口對外交通以中山高速公路為主,但有泰山收費站收費,對林口人是一大負擔,加上林口交流道經常壅塞,對外交通網不夠完善一直是林口房地產的缺點之一。

新市鎮注入強心針

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捷運板橋線 成功投資3案例

北縣交通樞紐 小坪數產品易入門

2008年10月11日地產王

【林大正╱台北報導】「沿捷運站旁投資,把其他環境干擾降到最低,自然能提高獲利!」看著不少因投資捷運板橋線不動產而致富的投資客,中信房屋板橋新埔加盟店副店長陳佩佩說。捷運沿線產品相當多元,尤其板橋是台北縣交通樞紐要地,交通發展讓許多投資客累積財富;特別是捷運站旁的三角窗店面,更是知名連鎖店的最愛。  

 

產品多元
  從事房仲業10餘年的陳佩佩,是板橋捷運從無到有的見證者之一。2000年龍山寺站至新埔站通車,2006年第2階段再通至永寧站,陳佩佩同時有3位客戶,都是捷運通車前後,坐享報酬的投資客。沿著捷運,「投資三劍客」分別在大樓住宅、套房與店面各有斬獲,年紀最輕的,還是今年僅35歲的單身貴族。 這位相當懂得理財的「女貴族」從事醫療管理相關行業,她將約1/3現金投資房地產。陳佩佩說:「早先因為捷運尚未通車,她建議別太擔心黑暗期看起來醜醜的,沿著捷運站先卡為小坪數產品,獲利後再慢慢加重資金比例。」 

 

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2008年10月13日地產王 撰文:朱福山

  購屋前要準備的功課繁複,對於想購買區域的生活機能及行情虛實,更要謹慎。專家建議,買屋前先上網探查行情的差異,可以將原本需要3個月的新環境融入期,縮短為2周,帶看量也可以減少一半,由原本的8~15件,減少為4~9件,提升購屋效率。
 

  信義房屋網站行銷經理蕭政華表示,最近網站上的物件瀏覽量與去年同期相比,明顯成長3成。除了與颱風接連不斷襲台,天候不佳,民眾出不了門,全球金融風暴使得經濟前景不明,也讓房屋市場交易趨緩;民眾多持觀望心態,先上網瀏覽物件,觀察房子開價的情況,再做決定。 
 

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  晚婚與不婚的情形在現今的社會中比例愈來愈為明顯,而熱戀中的男女大多都夢想著擁有自己的一個生活的空間,購屋計劃往往就在這個時候很自然的產生。買屋時,部份男性為了證明對女方永遠的愛,房地產的權狀常會以登記女方名下為愛情保証訴求,但這個房子是否就代表往後都屬於女方所擁有的呢?一般人的認知應該都是確認的,不過中信房屋提醒妳,如果對方能提出頭期款或貸款繳費的相關證明,男方還是可以要求女方退回該房產。


  中信房屋資深法務白宗益表示:通常一對戀人在熱戀時,男方為了表示對女朋友堅定的愛情而出資以女方名義購屋的情形屢見不鮮;如果能順利走向紅毯,當然是可喜可賀,但是現代社會速食感情興盛,結婚也未必代表白頭偕老。我國民法就不動產產權移轉是以登記主義為主,也就是以不動產的登記名義人為真正所有權人;因此,男方購屋以女方名義登記,未來女方當然可以本於所有權人的地位來使用或處分該房屋;不過,這並不代表日後雙方感情生變,男方就一定沒有機會要求返還登記在女方名義下的房屋,如果男方能夠具體舉證當時購屋是「借名登記」在女方名義之下(最常見的是出資證明、繳款資料等等),則法院還是會判決應塗銷女方所有權登記而歸還房屋予男方,不可不慎。


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