人生宛如球賽,上半場多半是非常吵雜、忙碌、甚是混亂的局面。
多數人在上半場全力大拼,耗費了體力,然而球賽的勝負取決於下半場。
中場暫停,走出場外檢討得失,改變策略,任何時候都不會太遲。~~摘自Bob Buford 人生下半場

目前日期文章:200905 (33)

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陸客來台觀光人數大增,加上自由行題材發酵,大台北店面交易發燒,但房仲業者提醒,自由行商機效益仍待觀察,此時進場還是注重基本面,以捷運、成熟、及自己了解的商圈為主,勿盲目追價。

中信房屋副總劉天仁表示,陸客來台觀光人數雖大幅增加,但都是團體進出,且局限在特定觀光景點,受惠的主要在這些景點周邊的店面,非全面性。

他說,很多人對政府將開放的自由行相當期待,但依兩岸目前情況,自由行不可能太自由,現在傳出的版本,雖然降為二、三人成行,但仍須有導遊、領隊,這在實務上有相當困難度,不一定能吸引更多陸客來台,而且來台後,恐怕還是只有少數地區受惠。

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大陸觀光客大增,讓北市店面暴熱,但在台中市及高雄市,由於陸客觀光團多沒有安排市區行程,店面受益不大。高雄市區店面行情去年至今沒什麼波動,台中市則以文心路上的店面有較明顯增溫,但主要是捷運將動工的因素。

中信房屋高雄農16加盟店長黃國洲表示,陸客團也有高雄行程,像是春秋閣、澄清湖近來都常會碰到大陸客,但在高雄並沒有市區行程,市區店面並沒有因此生意變好,租金漲不上來,買氣也沒有特別增加。

他表示,高雄上一波店面投資熱,是高鐵和捷運通車的那一兩年,大批台北客南下蒐購下,店面確實很搶手,行情也快速上漲,但上漲的現在大多已吐了回去。最近他賣了一間農16特區內的店面,屋主兩年前取得成本約1600萬元,但最近賣出價格也是1600萬元,屋主還是賠了一些利息。

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2009-05-20 工商時報 【曾萃芝/台北報導】
     大陸觀光客來台人數倍增,所到之處展現驚人的消費力,間接使得觀光飯店、觀光景點和精品商圈附近的店面物件詢問度大增,房仲業教授三大關鍵,為掌握「金」店面必勝絕招。

     永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示,投資店面除了看準兩岸開放的「未來性」,還應重視店面收益的「穩定性」,建議民眾可以選擇市中心熱門商圈、捷運商圈、夜市商圈等集客力佳,且大陸觀光客指名度較高的地段進場,不僅短期可獲穩定租金收益,長期下來增值潛力更驚人。

     房仲業者建議掌握以下三大關鍵進軍金店面:

     l.觀光飯店周邊店面,水漲船高。永慶房屋總經理葉凌棋分析,第一波以大陸觀光客住宿旅館或飯店週邊的店面最為看好,人潮帶來錢潮,旅館週邊的店面行情當然跟著水漲船高。

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2009-05-20 工商時報 【曾萃芝/台北報導】
     台股漲勢搶搶滾,許多消費者荷包滿滿,趁勢拉抬購屋買氣,景氣好轉的氛圍已吸引大批投資客進場經營裝潢屋,但房仲業者提醒,購買投資客裝潢屋,要注意保障自身權益,別被美美的外觀沖昏頭。

     中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,以今年初統計至4月的市場表現來看,投資客的比例約佔28.8%,可看出已有大批投資客進場經營裝潢屋。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,其實市場上對於這些裝潢屋的接受度也相當高,特別是裝潢預算不足的首購族,成為這些裝潢屋的購屋主力,但裝潢屋雖美,「有外在沒內涵」往往也是最受詬病的一點。

     胡佩蘭指出,投資客通常會把裝潢的錢花在刀口上,並以「粉飾」房子的瑕疵和缺點為優先,因此購屋者若事前沒有發現到可疑處,之後衍生的糾紛自然會不斷。

     尤其中古屋最重要的水電管線,投資客在儘量壓低成本的考量下,是不太可能去裝修維護的;目前台北市的投資客花在裝潢上的成本約每坪1萬5至2萬5,台北縣每坪則花費大約1萬至1萬5之間。

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舊公寓每坪24~28萬 捷運加持區外客增7~8% 2009年05月16日地產王

【余佩樺╱台北報導】台北市內湖區民權東路六段與成功路五段兩側,屬低密度重劃區,其中,民權隧道南側的民權東路六段沿線,因靠近森林保育區、三軍總醫院內湖院區,臨路住家多為大樓、內側以別墅居多,近年因內湖、南港區的整體發展,帶來不少區外客。  

環境單純
不過,預計6月底通車的捷運內湖線,因從成功路五段轉至康寧路三段,民權東路六段沿線住家並未受惠,近捷運區段的房價較有抗跌保值優勢;從今年3~4月成交量觀察,已反應出民眾對通車的預期效應,外來客成交比重就提高7~8%。 
 

康寧路三段房價抗跌

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20年內透天650萬起 大樓選文平路 2009年05月16日地產王

蔡孟妤╱台南報導】石珠公園位於安平區建平5街,緊鄰私立慈濟完全中小學,房市供需穩定且有明星私校支撐,區段保值。周邊住宅型態以透天產品為主,平均屋齡在20年內,總價650~1100萬元,部分大樓以屋齡10年以上居多,每坪約6~8萬元。  

區段保值
石珠公園位於台南市安平區建平5街近文平路口,公園緊鄰私立慈濟完全中小學,並由該校認養。公園綠地及明星私校慈濟完全中小學,對周邊房市形成強而有力的支撐。石珠公園內有籃球場、網球場等運動場,提供附近居民休閒運動空間,附近中華西路二段上有家樂福安平店可供採買。 
  
 

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透天改裝套房出租報酬5~6% 2009年05月16日地產王

【張雅雲╱高雄報導】安生公園位於三民區同盟一路、孝順街口, 鄰近高醫商圈,附近生活機能發達,周邊以透天產品為主,主力屋齡為20~30年,總價400~800萬元,部分透天住家因鄰近高雄醫學大學,具備出租效益,少數大樓主力屋齡10~20年,每坪約6~11萬元。

交通便捷
安生公園位於三民區同盟一路、孝順街口,鄰近高雄醫學大學、三民公園,周邊熱河街、吉林街沿線商家密集,由十全一路可到十全果菜市場,生活機能便利。沿博愛一路可到捷運紅線後驛站、高雄火車站。
信義房屋後驛店經理張政德表示,安生公園因鄰近高醫商圈、建工商圈,整體商業行為熱絡、生活機能成熟,屬早期發展的傳統舊聚落,土地利用飽和、少有新推案,周邊以中古屋市場為主。

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交通建設可望帶動房價補漲3成

2009年05月16日地產王

【陳宇軒╱台中報導】松竹五路生活圈位於台中市10期重劃區北側,公園綠地多,休閒氛圍濃厚。周邊以別墅產品為主,新成屋別墅總價約800~2800萬元,房仲業者認為,未來捷運G3站與台中生活圈4號道路完工後,改善該區交通,房價有3成以上的補漲空間。  


松竹五路位於台中市10期重劃區內,南北連結旱溪東路三段與松竹路一段,沿線貫穿軍榮街、軍福十九路、軍福十八路與軍榮5街,松竹五路往北可接松竹路一段,松竹路一段東向可接施工中的台中生活圈4號道路,西向可連結捷運綠線G3站,未來交通動線完善。  

多處公園綠地
區內的店家主要都是集中於東山路以及軍功路兩側,包括軍功市場、全聯福利中心台中軍功店,以及各式小吃、商店、銀行、診所都聚集在此,生活機能發達。

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2009-05-17 工商時報 【馬婉珍/台北報導】

        4月份的成屋市場,再度陷入詭譎的拉鋸戰。受到台股上漲、資金回籠等利多刺激,屋主看好後市,竟悄悄調高售價,使得大台北地區的交易天數及議價空間率雙雙拉升。其中以北市中山區、北縣土城表現最亮眼,不論是交易天數或租金水準,都優於平均行情,堪稱是大黑馬。

     從住商不動產的調查中可發現,在市場一片看好聲中,屋主對未來充滿期待,且認為買方有餘力接受更高的價格,所以悄悄抬價,挑戰買方的購屋力。

     屋主一廂情願的做法,讓買賣雙方再度陷入拉鋸戰。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,比較今年第一季與4月份的去化天數及議價空間率,雙雙緩步攀升。

     以大台北來看,目前的議價空間率是19.7%、微增1%,而去化天數是57.7天、拉長2.3天,顯見賣方調價,對於買方來說,已感到荷包有壓力

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  • 2009-05-17 工商時報【馬婉珍/台北報導】

     捷運內湖線將於6月份全線通車,大台北捷運網絡更趨發達,民眾購屋或投資房市,都傾向「逐捷運而居」為安全購屋策略。不過,沿著捷運購屋,仍須因周邊環境、捷運形式而有不同考量,例如內湖線及木柵線屬於高架式捷運,多數捷運線則是地下式捷運,自住或投資,考量大不同,專家共傳授六大撇步,在房市中撈金:

     自住族群在高架式捷運周邊購屋:美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議,自住民眾在高架式捷運周邊購屋,應謹守「二不政策」。

     一、不看:從住家內部望出去,不可以直接看到高架捷運,以免居家隱私曝光。張欣民提醒,尤其是買在2、3樓住家的民眾,視野完全被高架捷運擋住,居家毫無隱私可言,不然就是要緊閉門窗並拉下窗簾,影響住家的通風採光,不但住得不舒服,未來轉售時,對房價也無任何加分效果。

     二、不聽:住家不應聽到捷運噪音,干擾居家安寧。張欣民進一步說明,高架捷運班次多、噪音大,所以若民眾選購的住宅,太靠近捷運經過的路線,恐怕日夜都不得安寧,他建議,最佳的地段選擇,就是「一巷住宅」,與捷運站有點距離又不會太遠,可掌握交通便利及居家寧靜等雙重優勢。

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捷運共構住宅便利性十足,吸引不少消費者目光,但中信房屋副總劉天仁提醒,即便是位置優越,如果動線、門禁或通氣口規劃不佳,可能會造成居家品質下降,消費者在選購這類產品時應特別注意。

捷運共構住宅是捷運聯合開發案的一種,聯合開發案有多種形態,有共構、分構,有純辦大樓、住辦混合、商場或是純住大樓。一般而言,只要和捷運站主體、出入口或是其他設施結構相連結的住宅,就稱為共構住宅。

劉天仁說,早先捷運共構住宅推出時,大眾不了解,因此都會關注結構安全問題,但在共構住宅林立後,這部份已較無顧慮,反而是隨著共構住宅的增多,有些規劃上的問題陸續浮現,值得消費者注意。

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價格下修才合理 衡量還款能力再購屋

2009年05月15日蘋果日報

【楊茲珺、柯玥寧╱台北報導】近1年台灣房市猶如洗三溫暖,從去年3月暴熱、下半年極冷,農曆年後大型標地陸續標脫,昨日國產局標地更吸引60張標單。不過,學者仍提出警告:「現在情勢猶如去年總統大選翻版,目前陸資僅是假象。」在經濟未好轉的情況下,民眾購屋仍須謹慎。

謹慎至上

由於對兩岸破冰想像,去年3月股房市齊漲,豪宅喊出破天荒高價,台中聯聚建設更在大選前宣布旗下豪宅「封盤」;但利空出盡,9月金融海嘯,房市幾乎停滯,今年2月聯聚「仁和大廈」更為首宗退訂停建預售案。

建商看好標地熱絡

不過,今年農曆年後房市加溫,一向為房市指標的國產局標地結果,近2周開標動輒吸引50、60組投標人,昨內湖826坪土地出現22組競標,最後新壽以超價1.68倍標走,業者:「居然熱成這樣!」
政治大學地政系教授張金鶚說:「房市充滿假象,價格看回不回,危機才剛開始!」據最新1季國泰房價指數,預售市場呈「價量背離」,接下來正常反應將是「價量俱縮」,價格須下修到基本面才健康。他呼籲消費者應衡量自身還款能力再購屋。

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景氣不好,很多人會賣屋套現,正常的買賣交易,通常是賣方賣得的售屋價金,會大於當初取得時之價格,如果屋主是以低於當初取得的價位賠售時,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得! 而這種「財產交易損失特別扣除額」節稅法,適用對象僅為賣方。

■ 賣屋賠本報稅 可分三年所得扣除

如果房子賠錢賣出,將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上,可以「財產交易損失」,扣抵當年度或往後三年「財產交易所得」,以出售金額為400萬為例,加上成本及費用,如果取得金額少於500萬,則適用交易損失特別扣除額。 而「取得成本」是指取得房屋一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等;「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

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2009年05月13日地產王

【柯玥寧╱台北報導】去年房市急凍,三峽北大特區房屋成交價與去年最高點相較下修約2成,今年3月買氣逐漸回穩,每周看屋人數增加2~3成。但北大特區房屋供給量至少5000戶,估計需3~5年才能消化完,未來房價上漲空間有限,地產專家預期,北大特區房價已進入盤整期。
根據21世紀不動產統計,年後房市回溫,位處台北縣三峽、樹林的北大特區房價止跌、交易量漸增,自3月份以來,看屋人潮增加2~3成。21世紀不動產三峽加盟店長江智文說,受到金融海嘯的影響,北大特區投資客消失,預售案乏人問津,建商暫緩推案計劃或改變銷售策略。目前預售屋行情,從去年最高點的每坪15~16萬元,至最近每坪11~13萬元,修正幅度約2成。 
 

估3~5年才能消化
江智文分析,過去幾年北大特區累積大量成屋,目前北大特區成屋超過3000戶,加上即將釋出的2000戶預售屋,預估3~5年才能消化完,北大特區房價已進入盤整期。

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  • 2009-05-13 工商時報【曾萃芝/台北報導】

     頂樓加蓋出租,樓下住戶有權分享租金,房仲業者提醒店東及準備購屋者宜注意。

     太平洋房屋企研室表示,頂樓加蓋屋本身就是違建,不管是否屬舊違建,如果屋主隔間後出租不當得利,若遭住戶檢舉,並向法院提出侵占主張,仍會被法院強制拆除。

     房仲業呼籲,有意願買受「屋頂平台」違建,並想分隔雅房出租獲利的購屋民眾,在購屋前務必仔細評估風險性,以免自身權益受損。

     中信房屋副總劉天仁表示,民眾買頂樓加蓋屋,最具吸引力的是在於購置成本低,如果又鄰近捷運站,符合租屋上班族交通便利的需求,將頂樓部分,透過重新裝潢及新購家具改裝套房,吸引上班族承租,確實是絕佳的投資標的。

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最後更新:2009/05/12
 
網路地產王/綜合】
  每年五月開始,為期一個月的時間,全國上下一心,不分東西南北,萬眾注目共同的焦點─「報稅」! 在各種原物料、物價及房價不斷飆漲的年代裡,如何有效管理現有財產,並透過不動產保值及節稅雙重功能,來達到合理、合法的節稅方式,成為賺錢與節稅的聰明投資人,成為不少
房貸族的重要課題!

 ■ 年租金12萬 可列舉扣除

  去年所得稅法修正通過,多項減稅優惠措施今年正式上路,除了減稅利多,財政部今年還祭出延期繳稅措施,凡自去年9月曾領取失業給付、職業訓練生活津貼、近貧補助及馬上關懷救助金者,或無薪休假日占當月工作日2分之1以上月份達2個月,都可申請延繳綜所稅,以延期一次為限,最長3個月。

  除了裁員減薪外,凡事都省的時代,不論是「無殼租屋族」或是「有殼房貸族」,報稅更要精打細算,節省荷包支出。 中信房屋副總經理劉天仁建議,個人薪資所得稅可扣除之項目,包括房屋租金一年支出超過12萬以上,承租人可自行提供租賃合約書正本;而房貸利息一年超過30萬,請銀行提供自用住宅購屋借貸利息單據後,也可列入扣除額,但營業或租賃者則不適用。

■ 房貸扣除以「戶」計 申報房貸高者較划算

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最後更新:2009/05/12
 
網路地產王/綜合】
  景氣急凍,低利時代來臨,現金在手的民眾紛紛放棄高額定存,轉而積極尋找可保本、增值商品,也因如此,許多菜籃定存族搖身一變就成了包租公、包租婆。雖然投資房市,長期看來的確是抗跌又增值,但房仲業者也建議,投資不動產可不能馬虎大意,應先考慮實際的年收益率,才不會押錯寶! 

■ 投資看報酬率 自住考慮機會成本

  中信房屋副總經理劉天仁說明,民眾可以用年收益率的概念作為挑選不動產的第一原則。 至於所謂「年收益率」,就是年淨收益與價格比,換句話說,投資型產品收益率幾乎就是淨租金年報酬率,而自用型產品則以機會成本的概念來評估。

  舉例來說,小王是外出打拼族,在台北市租房子,每個月要繳2萬元的房租,因為受到目前房價盤整、房貸低利率,以及政府優惠房貸等諸多誘因,讓他決定購買同區域總價約為1,000萬的3房中古屋。 若是將每月2萬元的房租,假設成為小王固定要積蓄的存款,則若是小王選擇以購屋來取代存款模式,其年收益率高達2.4%,和目前銀行0.83%的平均利率相比,整整多出1.57%,也就是說,買屋可以讓小王至少多賺10多萬的利息。

■ 買屋不馬虎 地點最重要

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【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.05.08 08:28 am
據各房仲統計顯示,4月房市延續3月買氣,成交量持續放大,中信房屋資料顯示,桃園成交量成長達8成6,台灣房屋的數據則顯示台中、高雄也有明顯成長,高雄4月較3月增幅達到3成以上。

三地買氣回溫,房仲業認為桃園受兩岸題材激勵,台中及高雄則有升格題材加持。而三都會區又以桃園中正藝文特區、台中大都會歌劇院周邊及高雄美術館及農16特區詢問度最高,未來也最被看好。

中正特區高樓住宅居多

桃園中正藝文特區由三大部分所組成,分別為藝文表演用地、商業區與綠地共占地16.1公頃,其中展演中心已於今年一月動工,商業區土地建商也已紛紛進行開發,未來整個區域將打造成一個多元生活機能的綜合開發區。

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台股連番大漲,房市景氣回溫,包括預售、成屋及店面,許多屋主近來紛紛態度轉硬,甚至調高售價,不過市況顯示,現階段買方多不願追價,中古屋調高5%,預售屋超過8%以上,購屋人往往就止步觀望,房市買氣已不若4月上旬。

隨著股市止跌回升,各地房市在今年2月以後也開始湧現一波買氣,3月更是搶搶滾,以台北市為例,根據台北市政府地政處統計,3月全市建物移轉件數就較2月大增44%,而各家房仲交易量也同步顯示分別爆增3到6成5不等。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析,房市買氣急速回暖,除了大環境因素,主要還在於今年開春後,各地吹起一股開價修正風潮,讓許多等候已久的自住型購屋族紛紛進場揀便宜。

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  • 2009-05-05 中國時報 【中廣新聞/陳鳳如】

    台股站上六千點,國內房市會不會馬上受益?對此,有房仲業者指出,股市漲對房市來說的確是好事,不過,中古屋的交易量要成長,買賣雙方的價格認知差距就得縮小,如果賣方拉高房價、買家追價意願卻不高,那麼房市成交量要放大可能要再等一等。

    台股近來漲勢凌厲,對此,永慶房屋研展部協理黃增福表示,股市好,民眾對房市的信心也會恢復。

    「普遍當然還是有一些資金他會做一些分散,有的在四月底之前,有人可能先下車、賺了一些錢,出來買不動產投資都有,基本上,我想這些資金可能在房市和股市之間作一些輪動。」

    不過,黃增福也表示,有些屋主看到台股大漲後,拉高房價,買方雖然想買、但追價意願不強,如此一來,可能影響成交狀況。

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