人生宛如球賽,上半場多半是非常吵雜、忙碌、甚是混亂的局面。
多數人在上半場全力大拼,耗費了體力,然而球賽的勝負取決於下半場。
中場暫停,走出場外檢討得失,改變策略,任何時候都不會太遲。~~摘自Bob Buford 人生下半場

目前日期文章:201009 (4)

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  自Q2季末央行祭出升息半碼並對北縣市第二房貸款限縮措施來抑制房市的高溫,Q3在一片期望打房促成降價的觀望氛圍下交易量連月衰退,尤其在台北市8月份出現買賣移轉棟數驟降24%的情況下,市場出現「打房奏效」的聲浪。但隨著建商搶地屢創新高、大台北地區店面產品出現秒殺式的搶購熱潮,連沉寂已久的天母房市也再度出現區域新高的指標交易個案,讓人不禁懷疑房市是否看淡不淡?「2010中信房屋宅指數第三季報告」揭露全民打房看法,僅不到兩成的民眾認為打房有效,八成對於政府打房的效果不滿意或沒感覺,這將造成購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求的續升及預算未減的堅強基本面,加上多數民眾對房價的發展依然看漲下,總結Q3末量體應可觸底回彈,Q4景氣預估「量增價可期」

經濟感受上升 理財滿意度增 配合政府打房購屋意願明顯下滑

上有父母下有兒女要扶養 三明治世代壓力大

  中信房屋鄭余正全董事長表示:在上半年景氣復甦及失業率逐漸回穩的狀況下,Q3民眾對於經濟感受的綜合指數評比對照Q2有微升的跡象,其中對於理財的滿意度上升最多,對家中經濟則感到較為沉重。而在購屋意願的綜合指數表現上,配合政府打房的強烈氛圍,呈現與經濟感受相反的下滑反差。單就購屋意願佔比的數值來看,Q3出現了宅指數調查以來最大幅度的震盪,近期內有購屋意願的比例下降了5.6個百分點,為51.9%。除了對家中經濟、景氣、理財、物價及房價的不滿之外,中信房屋發現有購屋計畫的消費客層出現明顯的「三明治世代」現象。隨著自住需求的增加,買給父母或子女以及理財的需求漸減,面對上有高齡父母下有嗷嗷待哺的兒女需要奉養與扶養,越來越多人對於壓縮的”薪情”感到不滿意,使得在兩項綜合指數上「家中經濟」的滿意度逐漸下滑。

 房價盤整議價空間增大  77.2%消費者認為房價可砍1~3成  宅指數上升

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   央行打房擋不住稀有產品的交易價,大台北地區店面產品的成交熱潮,從上週的蘆洲店面創新高到昨天安和路二段匯豐銀行分行再創每坪1350萬元單價,天母忠誠路二段37坪透天店面再度以1.58億元成交,每坪427萬的單價超越三月份華固建設以409.68萬的高價標下天母東路聖道兒童之家的舊址紀錄,加上輕軌捷運及都更等利多持續發酵,對於沉寂已久的天母房市再度引爆新話題!

    該店面位於忠誠路二段172巷2號,鄰近知名的商務住宅新光傑仕堡,獨棟透天的三角窗店面,地坪計有37坪為住三之二的區段。促成這筆交易的中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞表示,買主為知名上市上櫃的企業主以個人名義買下,雙方並協議以1.58億現金一次付清進行交易,單價換算每坪以427萬元成交。

    中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞指出,這次忠誠路二段的透天黃金店面的成交,雖然沒有超越日前華固以432萬元單價轉售聖道兒童之家舊址一半的土地行情,但它所具有的指標性意義在於以37坪的條件能創下427萬的高價,是由於該店址為臨兩條馬路的三角窗位置,若再整合後方的住宅群可整頓出約370~400坪的腹地,關鍵點在於都更議題的考量下這是絕佳的投資標的。中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞點出,2009年底天母首宗都市更新案「國揚天母」,當時每坪成交單價為90萬元,在短短20天20戶全部賣完,證明天母地區雖為封閉式買盤以自住客換屋需求居多,但都更個案的完銷實力也是不容小覷!

    華固建設在今年三月份所標下的1715坪聖道兒童之家舊址是以總價 70.28億元標脫,換算土地單價每坪達 409.68萬元,汪瑞霞認為,在當時是台北市住三土地新高價,也是住宅史上第四高價。但該案屬於特殊的投資標的,不但條件好輪廓完整,短期與長期投資均適合,高價標脫並不意外。

  近年來由於北市商圈重心移轉至東區,使得早期為豪宅部落的天母房市在這一兩年間可說是慘澹經營,中信房屋認為,在民國100年天母輕軌捷運動工的捷運牌加持下,及國泰、璞真、鄉林等建設公司將陸續於天母推出新個案等利多,可望刷新區域行情新高上看每坪130萬,預料將帶動天母地區的房市價量齊揚的新一波慶祝行情!

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    年底選戰熱即將進入倒數88天的白熱化階段,隨著攸關投票權的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後,影響大幅人口遷移的重大因素暫時塵埃落定。中信房屋統計,2010年1~7月現住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態,以同縣市區域換屋居冠,尤以台北縣、台北市、桃園縣及高雄市為最,該四個縣市累積統計達全國同縣市遷移之半數。

    根據主計處內政月報顯示,1~7月同縣市內移居的總人數計660,143人(參見附表一),其中最大宗為台北縣的133,758人佔20.26%,其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%,中信房屋副總經理劉天仁表示,該數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似,顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

    而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市,上半年統計遷出人口為54,126人,其中64.2%往台北縣移動,13.64%往桃園縣,其後為台中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進首善之都呢?具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋劉天仁副總進一步說明,若不考慮移居的搬遷路徑,單以1~7月淨遷入人數(遷入總人數-遷出總人數)來看,桃園縣以24,256人的增加幅度居冠,台北縣10,084人次之(參見附表二)。劉天仁指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上,使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

    根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計(參見附表三),顯示八月各縣市成屋住宅平均單價年增率及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上,皆為正向成長的主要縣市有:台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣,而房價已進入修正區段的主要縣市則有台北市、新竹縣市、台中市及高雄市。參照主計處的現住人口及登記遷入遷出人口(參見附表二)來看,中信房屋劉天仁分析,若以自住的市場供需平衡原則為前提,台北市及基隆市呈現需求減少但買賣移轉棟數增多的特殊現象。

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