中場思維 劉天仁小書齋

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2009.02.13 04:17 am 

裁員減薪風起，許多去年年初，甚至近幾年大手筆買房子的購屋人，可能突如其來就發現收入縮水，甚至被裁員，無法按月繳交貸款，可能很快面臨愛巢不保的窘境。

收入銳減時，房子到底該如何處理？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，手頭吃緊的貸款購屋人，建議把握「誠實面對」、「誠心談判」、「誠意出售」的「三誠原則」。

財務狀況 誠實面對

2009年02月10日地產王

在名模風還沒吹起的4年前，蔡淑臻以7百多萬元買下忠孝東路舊公寓，目前市價增值近一倍，看好房市上揚趨勢，今年大選前，又在南港以近2千萬購入第二棟房子，2個月時間又賺進2百萬元，她一直夢想能住在上億豪宅，以此速度累積財富，入主豪宅美夢不遠。(20080704)

換屋 跟前輩買
今年3月總統大選前，蔡淑臻嗅出房價還有上漲空間，就開始計畫再添購一間房子，「本來只是想想而已，但我在永慶房屋網站上留下聯絡電話後，立刻有仲介不斷介紹房子聯絡我，才一個多月時間就決定買下現在的新家。」

2009-02-09 07:24:25
   
　　全球經濟不景氣，房價也跟著搖搖欲墜，手上有閒置房屋，在這種微利時代，算是嚴重浪費？還是該保留戰力，靜待好時機？該怎樣判斷抉擇？本期《錢景》告訴你！

　　作戰1 有貸款沒收益 趁早賣

　　對於手中有閒置屋的人，台灣房屋不動產理財研究室研究員古景良建議，第一步先看“這間閒置的房子，有沒有貸款的資金壓力。”

本利攤還金不宜逾收入1/3   2009年02月07日地產王

【連珠君╱台北報導】房貸利率不停調降，房價也直直落，讓租屋族開始思考是否轉租為買。專家表示，租屋族欲躋身「有殼階級」，首要注意資金運用，並以自備款反推購屋總價，避免日後無力負擔房貸，此外，持有房屋的房屋稅、地價稅與保險費等，為持有房屋的固定費用，也須一併考量在內。 

設定預算
永慶房屋研展部協理黃增福表示，「租屋族轉租為買首先要定出預算，可從2方面著手。」首先須從手中能籌到的自備款回推房屋總價，以免日後無力負擔房貸，以中古屋為例，因貸款多約房屋總價的7成，因此至少須準備3成自備款，定出總價後，再依自己的工作地點、需求等選擇地段，並特別留意未來的轉手性。

【網路地產王╱賴淑惠/綜合報導】 2009.02.05 11:13 am
 
 
隨著女性自主意識的高漲，現在獨立自主的單身女性越來越多，她們不但經濟條件不讓鬚眉，對於房市投資也很有自己的主張，不過，如果未來還是有結婚成家的打算，中信房屋提醒這類女性購屋族，雖然單價相對較低的套房購買門檻較低，但日後容易衍生脫手不易的問題，也要詳加考慮！

■ 單身不婚女大增 成市場購屋主力

最後更新：2009/02/05
 
 
【網路地產王/賴淑惠/綜合】
　　獨立自主的單身女性購屋，首重生活機能與居家安全！中信房屋建議，盡量選擇生活機能開發完成的區域，不但交通便利、生活方便，單身女子最擔心的治安疑慮較低，萬一將來房子要脫手，也會比較容易！

(2009/02/03 15:41)

隨著女性經濟自主以及不婚主義的潮流趨使下，過了適婚年齡、美麗又能幹，且還是單身的女性愈來愈多，甚至成為購屋族群的主力，有房仲業者就貼心的提供單身女性選屋時應注意的四大關鍵：「居家環境安全單純」、「鄰近交通要站」、「500公尺內生活圈」、「進可攻退可守的標的選擇」，讓單身女王購屋不敗。

單身女性找房子首先要注意的就是「居家環境安全單純」。中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，戶數太多的大樓社區產品，由於住戶多、出入份子雜亂，不易管理，對獨自居住的單身女子而言，在安全上多了一份潛在的威脅，如果大樓內還有酒店等八大行業進駐，不僅會影響居住品質及安全外，未來在轉手以及房價上都會受到影響。

第二，交通便利，鄰近交通要站，對單身女性而言，也多一分安全保障。胡佩蘭指出，選購捷運沿線住家時，最好選擇與捷運保持適當距離，與車站間有隔棟或鄰近的巷道都是不錯的選擇。

另外，許多OL的生活多為早出晚歸，即使自己有車，「前不著村，後不著店」的路段都不適合單身女子，建設完整的已開發地區，或在深夜裡200公尺內還有24小時營業的便利商店陪伴，再附上固定巡邏的警車，對單身女子的安全就多了一層保障。

中央社

Published: 2009-01-31 08:47 AM 
 
（中央社記者林惠君台北31日電）房市急凍，有金融業者提出「住宅增值參與證券」（HAPN）尋求解套。不動產業者認為，若在台灣施行恐面臨產權登記、民眾購屋習慣不同，及誰要來買房產投資增值權等三大難題。
美國安富金融工程集團（IFE）日前提出房市解套方案，由房屋所有人出售未來的增值投資權，降低購屋者的負擔能力，並將未來房價下跌風險轉移至投資者。

定存利率愈來愈薄，靠利息賺錢實在太辛苦，中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，夜市商圈因為消費額偏低、受景氣影響較少，店面的投資報酬率相對偏高及穩定，如果周遭再有大學院校加持，投資商機無限！
 
■大學院周邊夜市 套、雅房行情俏

中信房屋江龍名說，建坪約35坪、土地約20坪的夜市透天產品租金行情，以「基隆夜市」的9%租金投報率表現最好，土地每坪價格可達100~150萬；以公寓產品為主的「師大夜市」及「士林夜市」，因為有學校的加持，二樓以上的部份多規劃成套房或雅房出租學生，每月房租在8千至1萬2之間，以30坪的公寓隔成3至4間套房計算，月收入可達3.2萬-4.8萬之間。

「台中逢甲夜市」則是勇奪“最具投資價值夜市”，中信房屋江龍名說，逢甲夜市多隔間套房，可創造9-10%的租金投報率，單一樓層一戶變更為多戶套房或雅房，可為租金投報再下一城。

【網路地產王╱賴淑惠/綜合報導】 2009.02.02 04:29 pm
 
 
退休後該住在什麼地方養老最好？中信房屋近日調查全國25~55歲的消費者，發現目前國人心中最佳養老生活區域前三名為花東宜蘭地區、中彰投地區以及台北市；其中，有六成左右(60.34%)的消費者計畫購買1,000萬元以下的養老居，還有將近三成(28.84%)的消費者，則計畫購買1,000~2,000萬元的養老居所。

■ 退休生活先規劃 45~50歲先理財置產

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.01.30 02:29 am
 
 
中信房屋調查發現，有42.71%國人租屋時，最常選擇的附加條件，是以生活機能良好為主；其次為交通便利，第三與第四分別是近學區與近工作地點。

行政院主計處公布各縣市居住人口，全台三大住宅租屋市場排名依序為台北市 （61.8萬人）、台北縣（59.3萬人）、台中市（14.8萬人）。

2009-01-30 工商時報 【許瀞文／台北報導】
    　房屋買賣市場交易少，近半年來，有不少新成屋的持有人，當初本來看好兩年後景氣，想轉手賣一筆，想不到碰上金融海嘯，房仲業者表示，大多數的新成屋投資客房子先出租，暫時收租度日，等景氣回春後再賣出。

    　根據永慶房屋統計，三年以下屋齡的房子，出租率從2008年7月以來緩步攀升，從7月的16.57％增加到17.91％，永慶房屋也預估，在2009年預售屋陸續交屋後，也會有更多的新成屋空置等出租，暫時度過這波不景氣再說。

    　過去在景氣好時，新成屋拿來出租的比例不是太高，若是投資客，新成屋一定是買賣賺價差，只要一轉租過，再到成屋市場買賣，價格就會降低，所以新成屋能不租、就不租。

    　中信房屋表示，新成屋的出租在整體的租屋市場佔比不高，大約在一成五，但是，如果經濟情況持續惡化，大家只租不買，新成屋的出租比率會慢慢攀升。

(2009/01/30 13:23) 歷經十五年的討論，台灣的勞工退休權益出現重大變革，勞保退休金從一次請領變成可以選擇按月領取。 記者曹逸雯／台北報導

消費券掀起一陣消費潮，各行各業紛紛祭出特惠專案，只盼獲得消費者的青睞。房仲業者建議，正值青壯年的民眾不妨利用春節假期，攜家帶眷走訪退休後打算要居住的區域環境，透過各縣市政府與商家豐富的觀光旅遊行程，先體驗一下理想的退休生活居住環境，認識在地不同的風貌。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，中信房屋近日針對全國25~55歲的消費者進行線上調查結果顯示，目前國人心中最佳的養老生活區域前三名依序為：花東宜蘭地區、中彰投地區以及台北市。有6成左右(60.34%)的消費者計畫購買1,000萬元以下的養老居，而有將近3成(28.84%)的消費者計畫購買1,000~2,000萬元的養老居所。

胡佩蘭指出，目前政府優惠房貸的政策與各大銀行紛紛降息等，都是消費者很好的購屋時機。根據統計，96年國內員工平均退休年齡約56.2歲，較前年(95年)的55.2歲增加。依行政院主計處受僱員工動向調查統計結果綜合分析，55歲至64歲年齡退休者占56.0%最高，其次為45歲至54歲年齡組占33.7%。

胡佩蘭建議正值45~50歲的民眾，不妨及早進行退休後不動產理財規畫，在這波房價下修的盤整期間，依照自身的需求選定投資或自住的標的物。

(2009/01/24 16:11) 想當「包租公」、「包租婆」？只要透過更精確的資訊與各類免費工具，計算自己的投報率、利率差額，就可迅速找到合適的房客了。 記者曹逸雯／台北報導

景氣不佳，定存利率只剩不到1%，前幾年暴紅的包租公、包租婆動向格外引人關注，也無非是希望在微利時代開拓穩定孳息的財源，根據房仲業者最近所做的調查發現，台北市的包租公、婆目前的投資報酬率約2.2%，高雄市則有3.3%，台中市最高，投報率達5.2%。

中信房屋針對調查結果再合併96年度行政院主計處公布的各縣市居住人口交叉比對後發現，全台三大住宅租屋市場排名依序為台北市(61.8萬人)、台北縣(59.3萬人)、台中市(14.8萬人)。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，無論是購屋或租屋，民眾重視的條件不外乎生活機能與交通方便。調查結果發現，國人租屋最常選擇的附加條件以生活機能良好（42.71%）最高，其次為交通便利27.57%，第三、第四分別為近學區10.00%與近工作地點8.57%。

中信房屋也就遷徙人口居住縣市觀察其遷徙之遠近資料，根據主計處調查結果，在同一縣市內進行遷徙之比率以台北縣75.88%最高，其次依序為台南市、新竹縣、澎湖縣等地區，均有6成遷徙活動是在縣市內進行，因此建議手頭上有充裕現金的民眾，不妨在主要租屋市場中挑選生活機能佳、交通方便、與靠近學區的路段產品規劃不動產投資。

2009-01-31 中國時報 【王莫昀／台北報導】
    　歲末年初，迎接牛年的到來，房巿究竟會如何表現呢？根據命理專家推算，今年為「己丑」年，土氣應該會在下半年以後出現，可望帶購屋的念頭與動能，惟今年犯太歲、屬牛的朋友，若想購屋可要小心，不妨先確定自身需求後，多聽、多看、多比較。

    　命理專家張旭初表示，「己丑」年上半年屬火，易造成政治、景氣上的對立，惟火會生土，下半年土氣上升後，全世界景氣可望緩步回升，政治、房地產、股巿會漸漸復甦。

    　接受中信房屋委託，就今年房地產景氣進行推算的龍琳居士預測，○九年的土氣表現，應該會在寒露以後出現，國曆十月後可望帶動民眾購屋的念頭和動能。

    　進一步就各別生肖分析，龍琳居士推算，○九年，肖牛、龍、羊、狗的民眾，在今年容易發生損財的狀況，把錢集中起來買屋保本是一個理想的操作方式。

2009-02-01 中國時報 【王莫昀／台北報導】
    　低利時代來臨，存款越存越薄，房仲業者發現最近已有不少資金流入店面、學生出租套房等收益型產品，只要選對投資標的，一年收到的租金往往高達定存利息的四到五倍。

    　台灣房屋不動產研究員邊筱崴表示，收租店面、學生出租套房是低利時代下最佳投資產品，以三○○○萬為例，放在銀行只有約一％定存利率，若投資位於北市捷運站周邊店面，一個月可租十萬元來計算，一年則可收租一二○萬，投資報酬率為四％，是定存的四倍。

    　以目前議價空間較為彈性的狀況來看，當三○○○萬的店面議價空間達二成時，成交金額為二五五○萬，投資報酬率拉到五％，足足是定存的五倍。　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，夜市因為消費額偏低、受景氣影響較少，店面的投資報酬率相對穩定，周遭若再有大學院校加持時，臨近校門口的出租住宅無論是公寓、大樓還是透天隔間產品都是學生的最愛。

    　根據中信房屋調查，夜巿店面投資率較高的商圈，包括「基隆夜巿」與「台中逢甲夜巿」，租金投報率往往高達九％至一○％；「師大夜市」及「士林夜市」，因房價高，租金投報率只有二％至三％，但因為有學校的加持，除一樓的店面價值外，二樓以上的部份多可規劃成「套房」或「雅房」出租給學生，每月房租在八千至一萬二千元之間，以三○坪的公寓隔成三至四間套房計算，月收入可達三．二萬至四．八萬，總收入亦十分可觀。

　　景氣波動再加上銀行定存不如自已存的環境下，前幾年暴紅的不動產相關行業－包租公、婆動向格外引人關注，無非是希望在微利時代開拓穩定孳息的財源，因此中信房屋最近完成了一份針對現有租屋族的分佈及需求調查，提供有意深根或加入包租公婆一族的消費者參考。

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭針對調查結果再合併96年度行政院主計處公佈的各縣市居住人口交叉比對後發現，全台三大住宅租屋市場排名依序為臺北市(61.8萬人)、臺北縣(59.3萬人)、臺中市(14.8萬人)。因為根據中信房屋的隨機調查結果顯示，全台租屋人口最多的城市依序為臺北市(22.71%)、臺北縣(15.29%)、臺中市(9.86%)、桃園縣(6.86%)、臺南市(5.71%)、高雄市(5.00%)；再輔以96年行政院主計處公佈的國內遷徙按各縣市居住人口觀察結果推算之，其中臺北縣之居住人口最多，計達387萬7千人；臺北市居住人口為272萬2千居次；再次為桃園縣之196萬8千人；第四為臺中縣150萬4千人；第五則為高雄市之147萬3千人。

　　胡佩蘭指出無論是購屋或租屋，民眾重視的附加條件都脫離不了生活機能與交通方便。此次調查結果中，國人租屋最常選擇的附加條件以生活機能良好（42.71%）最高，其次為交通便利27.57%，第三與第四則分別為近學區10.00%與近工作地點8.57%。亦同於96年主計處調查結果，國人遷徙原因以「居住關係」(包括原址房屋不理想、原址環境不理想…等)為主，占遷徙人口之33.47%；因「本人或家屬求學或畢業」而遷徙者，占26.94%居次；至因「工作關係」（包括因本人工作變動、家屬工作變動及本人或家屬找工作）而搬遷者，占22.48%。

　　綜合以上消費特色，中信房屋亦就遷徙人口居住縣市觀察其遷徙之遠近資料建議包租公、婆找尋租客的方向。以主計處調查結果，在同一縣市內進行遷徙之比率以臺北縣75.88％最高，其餘依序為臺南市、新竹縣、澎湖縣等地區，均有6成遷徙活動係在縣市內進行。因此建議手頭上有充裕現金的民眾，不妨在主要租屋市場中挑選生活機能佳、交通方便、與靠近學區的路段產品規劃不動產投資。
　

2009年01月09日地產王    

  　【劉冠吟╱台北報導】經濟不景氣，建商反而加快蓋房子，求早日回收，但卻影響民眾預算調度，無法支付工程款。房仲業者提醒，出現提前交屋，應先衡量財務狀況，適時採用貸款寬限方案，必要時得壯士斷腕放棄房屋，以免淪入法拍屋。

　　根據內政部統計處統計，從2004年起到2007年止，全台灣地區每年住宅申請建照戶數都維持在10萬戶以上，直到去年才驟降到8萬戶以下，以建築時程2~3年推估，2010年底都還是完工交屋高峰期。
據了解，大直地區某建案原訂於2010年交屋，近日卻大趕進度，已通知客戶提前在今年中交屋。房仲業者私下表示，該建商可能財務吃緊，逼不得已提早交屋。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說：「這類面臨交屋難題的人，恐怕還會愈來愈多。」 

最後更新：2009/01/10  【網路地產王/賴淑惠/綜合】

　　六大行庫大幅放寬房貸還款年期到30年，到目前申辦的房貸戶並不多，中信房屋副總經理劉天仁認為，裁員減薪不斷的景氣寒冬，善用拉長房貸年期，讓每月所需攤還的本息壓力減輕許多，不失為喘息理財的妙計！

■ 房貸延展 視經濟狀況調整還款

　　不過，還款期拉長到30年，必然有貸款時間成本，也就是必須多負擔10年的利息費用。以貸款600萬元為例，還款期一拉長到30年，以房貸利率2.5%計算，每個月可少繳8,087元，但延長10年須多繳逾90萬元的利息，因此，劉天仁建議，貸款人延長貸款年限後，應視個人財務情況，「一旦經濟壓力稍見舒緩就該加速本金還款以減輕利息負擔！」