中場思維 劉天仁小書齋

　　財政部協調六大行庫全面大幅放寬房貸展期條件，其中延長房貸還款年期為30年的施策，申請紓困對象從原只限於「自用住宅」貸款，放寬到「一般購屋」貸款。中信房屋副總經理劉天仁表示：目前民眾申辦的並不多，但是面對目前景氣低迷，收入減少的時候，善用拉長房貸年期，讓每月所需攤還的本息壓力減輕許多，不失為好策略。就貸款利息總額來看，30年長期累計起來所繳納的利息總額是比較高的，但對面臨突發性收入困頓或暫時性工作不順遂的貸款人來說，延長房貸年限不失為喘息理財的妙計。

　　中信房屋副總經理劉天仁指出：政府此項政策立意良善，可以照顧到所有房貸戶的還款壓力，尤其對於比較弱勢的族群、非自願性失業的房貸族群，可以減輕不少每月本息負擔。不過還款期拉長到30年，必然有貸款時間成本，也就是必須多負擔10年的利息費用。以貸款600萬元為例，還款期一拉長到30年，以房貸利率2.5%計算，每個月可少繳8,087元，但延長10年須多繳逾90萬元的利息，因此建議貸款人延長貸款年限後，應視個人財務情況，一旦經濟壓力稍見舒緩就該加速本金還款以減輕利息負擔。

　　劉天仁表示：以上例而言，若貸款人能將延長貸款年限後每月少繳的8,087元，在經濟稍有舒緩後，遵節費用每月存下3,000元或5,000元時，累積10個月就有3萬元或5萬元可以返還本金。這種存小錢快速還本金的方法，10年下來可以幫助貸款人節省一筆意想不到的利息金額。

　　中信房屋副總經理劉天仁：銀行公會在2008年12月中旬確立房貸延長為30年相關規範，原則上為自住房貸，但也不再只限1戶1棟，也就是說，非自住型的投資客，也可以申請房貸展延，另外，客戶年齡與延長的剩餘還款年數相加後，年限不能超過75歲，但各銀行得視個案彈性放寬受理。

　　劉天仁舉例：以一位49歲的貸款人，原本房貸借款期限20年，已經還款3年，剩下17年的還款期，現在，申請房貸延長到30年，扣掉已經繳款的3年，往後還有27年的還款期，以49歲加上27年還款期，合計76歲。貸款人就必須確認自己申辦的銀行，在年齡這一項的條件上有無相關限制。

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.01.02 03:18 pm
 
 
受金融海嘯影響，國內房市自去年下半年後成交量急凍，八月以後價格也開始鬆動。住商不動產統計北中南三大都會行政區中古屋成交價，現已呈現全面下跌情況，不少在去年11 月仍能挺住行情的精華行政區段，現也開始修正。

中古屋跌幅小 仍相對便宜

2008年12月24日地產王 

　　【劉冠吟╱台北報導】租屋市場物件愈來愈多，各式出租產品競爭也愈來愈激烈，許多房東為縮短待租期間的成本，除了降低原租金外，也使出不同策略促銷，如放棄原本限女生租客的要求、或是重新布置、號召情侶同居節省房租的「雙人窩」等等，房東花招百出，都是為了順利出租。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，租屋市場競爭愈來愈激烈，租客選擇變多，對於房東的挑戰也愈大，除了基本粉刷、裝潢之外，附送新的家電、網路免費使用也已不夠看，許多房東還會請風水師為自己的房屋背書，將風水評斷提供給房客，企圖以好風水的誘因順利出租房子。

　　根據房仲業者調查，今年下半年台北縣市租金議價空間漸浮現。21世紀不動產總經理王福連說，目前租屋市場需求量還是很大，只要房東願意在租金上稍微讓步，屋況又不是太差，應都可順利出租。

2008/12/18 【網路地產王/姜宇凡/綜合】營建署公佈第三季住宅資訊統計，全台灣供需率達到101.47%，住宅存量超過需求11萬戶之多，部分區域房屋供給需求比率甚至超過120%以上，房仲業者表示，民眾在選擇物件時，一定要盡量選在精華區域，才可以避免景氣反轉時，房屋不容易脫手的困境。

■ 供過於求 房屋較難脫手

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，凡是供過於求的區域，相對民眾的選擇會比較多，因此，房屋出脫的時間會比精華區來的慢，甚至可能會高達3個月到半年，加上現在房貸遲繳2個月，就會被法院拍賣，供給量過大的區域的賣壓沉重，可見一斑。

　　而美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民則表示，雖然這些區域供給量大於需求量，但是房價通常都不會太高，所以雖然脫手速度較慢，但是貸款的壓力也會比較小，相對來說斷頭的機率也不是最大。

　　而斷頭屋的高危險區域，是部分非都會區又被過度炒作的區域，因為部份區域可能受到投資客炒作，房價瞬間飆高，但是遇到景氣急縮，最後持有的人賣不出去，就只好斷頭收場。

　　【許瀞文／台北報導】　在定存利率只剩1.5％，並且股市投資短時間不被看好的狀況下，許多手握現金的大戶，開始計畫買房子，出租給學生、上班族賺租金，期望能打敗定存，房仲業者表示，最好能挑南部買、現金買、並租給特定學生，才有機會打敗定存。

　　住商房屋不動產企研室主任徐佳馨說，最近在南部店面陸續發現，有許多土地主詢問買房子隔間的大小事，這些買方表示，定存利率這麼低，不如投資些不動產，看得到、每個月也能收租有固定收益。

　　徐佳馨表示，如果要買下整批套房出租給學生，最好買在南部，學校宿舍供不應求的地區。

　　因為南部買便宜，1間透天厝只要3、5百萬就買的到，如果內部裝潢漂亮一點，再搭配管理好、提供家具、無線網路等優勢，1個月租金收5000元，跟北部一些偏遠地區大學周邊出租行情相差不會太多，但投資報酬率卻很高。

　　徐佳馨說，南部買房、最好也可以用現金買，因為南部貸款成數低，大約只能拿到5至6成，其他不足的成數，銀行會說服客戶用信用貸款，利率偏高就吃掉了投報率，在自己現金足夠的情況下，用現金買、少貸款，減少槓桿倍數，對自己會比較有利。

2008.12.15 【工商時報　許瀞文／台北報導】

　　房市榮景因為一場金融海嘯而翻盤，房仲業者預估，從去年第四季穩定上漲的房產，會在年底下修成交金額，平均價格有可能是今年最低，等於在第四季時，房地產投資客吐出一年來的利潤。　根據國泰建設每一季針對全國各主要地區的房市成交金額報告，數據中可以看出，在全國一級戰區─台北市的房價，從去年Q4開始，房價穩定上揚，在今年的Q2到達最高點，每坪平均成交金額有55.14萬元。　

　　但從今年Q3開始，受到美國次級房貸風暴、全球股市下跌影響，Q3房市開始有變化，台北地區成交價格微幅下跌，雖然今年第四季的成交金額尚未出爐，但房仲業者表示，有可能會是今年最低價格。　為何做此預估？根據11月27日「國土規劃及不動產資訊中心」發布「97年第三季住宅需求動向調查」結果顯示，第三季五大都會區整體購屋者綜合信心分數降至56分，為91年第二季開始調查6年來的最低點，在信心不足的情況下，更難支撐房價往上。　

　　信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，如果是在去年的第四季買房子、今年第三季前脫手，只要房子條件別太差，都有獲利，但如果到最近才想賣房子，價格恐怕不太樂觀，議價的時間也會增長，有些買方更想等是否有急售物件來撿便宜。　蘇啟榮指出，尤其是在非菁華地段，更會發生這樣的現象，房子本身條件就不是太好，又遇上房市急凍期，跌價的幅度會更大。　

　　近一年來，漲最多的區域就是桃竹地區，蘇啟榮表示，有可能是因為在竹北、高鐵通車，帶動當地發展，釵h建商在竹北推出高價豪宅建案，吸引竹科新貴購買，拉高平均單價所致。　離開大台北一級戰區，越往南部走，這一年來的房價跌幅就更為明顯，台中、高雄都會地區，近一年的房價都呈現緩步下跌趨勢。　

2008.12.15 【工商時報　許瀞文／台北報導】
　　央行史無前例降息三碼，銀行牌告定儲利率只剩下1.5％，在南部已經有「田僑」、醫生集資買房，委託專人管理，只圖報酬率打敗定存，到底投報率要有多少才有利潤？房仲業者表示，要3.75％以上才有利可圖。　

　　從週一（12月15日）開始，各大行庫同步調降定期、定儲存款利率，分別調降0.6至0.77個百分點，以彰化銀行一年期定儲固定牌告利率1.56％為例，存一千萬，一年才15萬6千元的利息收入，不少手上還有大量現金的民眾，已開始積極找尋比定存好一些、又能保本的投資標的。　

　　住商不動產表示，今年初在台南，就有醫生集資兩億元，在台南學區買了300間套房，不貸款、完全用現金買，並委託物業管理公司專人收租、管理，這群醫生說，房租投報率打敗定存就可以。　

　　也有南部田僑大戶，買地自己當建商貍苳l，打算出租三、五年後，等市場好轉再轉手賣出，先收租金、後面轉手再賺一些價差。這樣的投資方式，表面上當包租公、包租婆很開心，但是否真的划算？除了打敗定存外，還有沒獲利空間？　

【經濟日報╱記者黃啟菱／專題報導】
　　現代人生活壓力大，許多民眾都想「隱遁」於自然之中，讓身心靈放鬆。房仲業者觀察到，具有景觀價值的「山林樂活宅」，近來依舊受購屋族歡迎，在不景氣中，表現相對平穩。

　　據中信房屋調查，民眾對於房屋之附加價值，最感興趣的依序是「管理嚴謹」（36.66%）、「休閒與運動俱樂部」（24.58%）以及「山林景觀」（16.91%）。中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，這顯示出，樂活風潮已提高民眾對於景觀住宅的關注度。

　　值得注意的是，台北市不但擁有全台最完善的交通建設與生活機能，更是世界上少數具有自然景觀特色的生態城市，有著豐富的山林景致、眾多的登山步道穿梭其中，鄰近好山好水的住宅價格，也因有大自然景觀加持相對抗跌。

鄰近好山好水 房價相對抗跌

美術館旁均價6~8萬元 明年3~4月量更多 2008年12月05日地產王

　　林大正╱台北報導】高雄美術館園區周邊出現法拍屋潮，12月美術館、農16經法院公告有43件，但10~11月拍定物件僅35件，平均法拍單價約6~8萬元，拍定均價亦較3個月前下跌10~15%。前幾年建商以低自備、高貸款吸引買氣，隨著房貸優惠期結束，加上景氣不佳，民眾繳不起房貸，只好任由房屋被查封。

景氣寒冬
　　美術館、農16地區的法拍屋案量增加，顯示有相當比例的民眾，在房貸優惠期（只繳息不還本金）結束後，出現還不起房貸的窘境。

【記者游智文/台北報導】
　　政府推出優惠房貸、央行連降利率，加上房價回跌不少，房仲業統計近來買氣已增加兩成，台北市政府最新出爐的房屋買賣移轉件數也顯示，10月已比9月多出400餘戶，重回4000 戶關卡。市場似乎回溫了，還沒有房子的錢大哥也有點心動，想先買個房子後再跟女朋友結婚，但現在是購屋好時機嗎？首購者又應該怎麼買房呢？

何時買 房仲喊春節前卡位

　　關於現在是不是購屋好時機，多數學者包括政大教授張金鶚在內，大多認為目前房市結構仍有待修正，應該還要再觀望，但稍早看法分歧的房仲業，現在則大都認同，就自住者而言，年底到春節前是一個不錯的購屋時間點。

　　主要原因有三，一是房價已經鬆動不少，以價格最硬的台北市來說，根據永慶房屋資料，平均房價已從今年5月的每坪37.2萬元下降到10月29.5萬元，跌幅達兩成，1坪已跌了7.7萬元，從歷史紀錄來看，如此幅度已到相對低點。

　　在政府對建商提出疏困方案意圖振興不動產景氣下，反而是台中市議員於市政總質詢所提出的「購屋補助基金」想法，讓近來有意購、換屋的民眾眼睛一亮，因為以近來的社會經濟氛圍、與失業、無薪假爆增的穩定收入危機下，原想藉景氣下滑撿便宜換屋或購屋的民眾，正因此而逐步縮手，然若有5~10%的購屋補助基金，將可安然渡過未來這一年可能的房貸支付風險。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，以全台中古住宅平均總價約為600萬，貸款8成計480萬、利率3%、20年的本息平均攤還法計算，每月的房貸負擔約為26,621元，5~10%的購屋補助金即足以讓購屋人支付11~22.5個月的房貸還款，若再搭配寬限期的使用，每月還款1.2萬元推算，更可抵用達25~50個月。當然, 對於收入無虞的購屋人而言，又可多了30~60萬的裝潢基金。

　　就全台三大都會區的平均房價分析，中信房屋江龍名指出，三大都會區雖因房價落差甚大，但以目前購屋補助金為固定比例的方式計算，５％的補助金均可作為至少11個月的房貸還款基金，補助若能達到10%時，則可抵用22個月的房貸還款，惟高雄市因房價較低的關係，可抵用月份較其他都會區短少1個月。

北市平價路段大公開 2008年11月24日地產王

　　房價下跌，除非對市郊的山水景觀有特別偏好，或者想購買度假休閒第2屋，否則購屋人應把握此一逢低買進的好時機，想辦法買回台北市區。雖然精華地段房價仍高，但仍不乏平價路段，其中信義計劃區旁的吳興街一帶價格最誘人，5、600萬元可買到3房公寓，而大安區六張犁一帶用700萬可買2房電梯。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮、張智傑 　

老屋盼都更
　　另外還可從萬華、大同等具都市更新題材的行政區下手，或者在科技新貴新移民區的內湖、南港區，也可以找到房價相對低點的好宅；不管是置產或投資，在未來轉手的承接力上都有其優勢。

2008/11/06    
【網路地產王/賴淑惠/台北】
　　時機歹歹，前幾年荷包賺飽飽的房市投資客，現在在市場上銷聲匿跡，幾乎看不見蹤影，但是手頭上如果有閒錢，還能選擇什麼投資標的？房仲建議，如果口袋夠深，在兩岸三通的利多下，不妨考慮投資報酬率較高的店面，但如果資金不足，投資中南部大學周邊的套房產品，也是不錯的獲利產品！

■ 投資中南部大學周邊 低成本高獲利

　　景氣冷，中信房屋行銷企劃副理江龍名認為，都會型的投資已經不吃香了，因為投資成本較高，相對報酬率則較低，現在不少人選擇在中南部大學附近，購買公寓或透天厝產品，改建成套房或雅房品出租學生，因為購買這類產品的價格較低，每個月收入的房租，不但可以支付房貸支出，還能有穩定的進帳，在房市寒冬中，不失為投資理財的好方法。

【記者游智文/台北報導】 http://data.udn.com/data/contents.jsp
天涼了，又是泡湯好時機，錢家一家老小最近也相約到北投泡溫泉，錢媽媽愈泡愈過癮，更是打算買下一間溫泉屋，以作為休閒兼投資。但「燒」等一下。房地產專家說，買溫泉住宅，作為休閒不錯，想投資，最好多考慮一下。

機能交通 才能加分

倒不是溫泉住宅不能投資，專家說，北投、淡水地區不少溫泉住宅這幾年也漲了不少，但問題是，這些溫泉住宅上漲，多和社區、當地生活機能、交通條件有關，和溫泉的關係實在不是很明顯。

以北投一帶捷運站來說，住商不動產調查就發現，當地溫泉住宅預售時雖比一般住宅高出一些，但是等到成為成屋，有溫泉和沒有溫泉的房子，差價其實並不明顯。

以下為10/30劉天仁接受非凡新聞採訪畫面

　　股市差，房市也跟著冷清清，為了刺激買氣，政府推出一系列優惠房貸方案！除了利率僅2.775%的新版2000億元優惠房貸外，即將加碼推出「青年安心成家方案」及「住宅補貼方案」二項，提供民眾三項優惠選用二項的混合運用配套措施。為此，中信房屋特別推薦大台北地區總價七百萬2~3房的產品，希望近期內有意進場的首購族能搭配運用、享有雙重優惠，利息省更多，千萬不要放棄這難得的機會。
 
　　中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，目前2.775％的第八代央行優惠房貸，已有不少民眾陸續申貸。另外，預計近期將還有二項優惠房貸，一為今年11月開辦的「內政部的住宅補貼方案」適用這項優惠的購屋貸款戶，貸款總額中的220萬，可以適用年息2.617％的低利率(弱勢民眾還有更優惠利率)，二為明年度內政部的「青年安心成家方案」，貸款前二年、200萬免利息。胡佩蘭提醒民眾現在買房子、申請第八代央行優惠房貸之後，明年起，只要同時符合「住宅補貼」或是「青年成家」方案的條件要求，是可以從中“再”選擇一項優惠措施加以搭配，也就是說，購屋貸款一次可以申請二種，擴大可優惠申貸的總金額，而且是高達200萬的差額喲！
   
　　馬拉桑是個朝九晚六的普通上班族，符合三項優惠方案，因為剛訂婚，希望能夠擺脫無殼蝸牛的身分，正和女友計劃結婚且想在台北市購買一戶700萬的房子，脫離月繳兩萬四有去無回的房租生活。馬拉桑東湊西湊加上爸媽的贊助有了自備款150萬，打算總貸款550萬，其中，350萬可以適用2.775％央行優惠房貸，200萬適用銀行一般房貸利率。但是到了明年起，適用銀行一般房貸利率的200萬貸款，還可選擇一項優惠方案搭配運用，即為其中的200萬，適用2.617％低利房貸，或其中的200萬，適用青年成家免息專案。

2008/10/19 08:41 【工商時報　馬婉珍】 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081019/57/17was.html　

    房市交易趨緩，買方市場當道，買家上網看屋選房，風潮日益興盛，依據房仲業者統計，9月分客戶上網瀏覽看屋的數量，暴增3成。買方的選擇性變多，也願意花更多時間看屋篩選，配合情勢，各房仲業者紛紛強化網站看屋功能，有的強打「物件比一比」，有的標榜「麻吉推一推」，也有房仲業者全面提供房價行情查詢。

　線上看屋人數 創新高

捷運板橋線 成功投資3案例

北縣交通樞紐 小坪數產品易入門

2008年10月11日地產王

【林大正╱台北報導】「沿捷運站旁投資，把其他環境干擾降到最低，自然能提高獲利！」看著不少因投資捷運板橋線不動產而致富的投資客，中信房屋板橋新埔加盟店副店長陳佩佩說。捷運沿線產品相當多元，尤其板橋是台北縣交通樞紐要地，交通發展讓許多投資客累積財富；特別是捷運站旁的三角窗店面，更是知名連鎖店的最愛。  

產品多元
　　從事房仲業10餘年的陳佩佩，是板橋捷運從無到有的見證者之一。2000年龍山寺站至新埔站通車，2006年第2階段再通至永寧站，陳佩佩同時有3位客戶，都是捷運通車前後，坐享報酬的投資客。沿著捷運，「投資三劍客」分別在大樓住宅、套房與店面各有斬獲，年紀最輕的，還是今年僅35歲的單身貴族。 這位相當懂得理財的「女貴族」從事醫療管理相關行業，她將約1/3現金投資房地產。陳佩佩說：「早先因為捷運尚未通車，她建議別太擔心黑暗期看起來醜醜的，沿著捷運站先卡為小坪數產品，獲利後再慢慢加重資金比例。」