人生宛如球賽,上半場多半是非常吵雜、忙碌、甚是混亂的局面。
多數人在上半場全力大拼,耗費了體力,然而球賽的勝負取決於下半場。
中場暫停,走出場外檢討得失,改變策略,任何時候都不會太遲。~~摘自Bob Buford 人生下半場

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【聯合報╱記者陳培思/專題報導】 2008.12.26 02:36 am 
  
  王小姐租屋居住,但樓上常常發出小孩跑跳的腳步聲,她請樓上住戶管束孩子放輕腳步,沒想到得到的答案是:「小孩這樣也沒辦法,我自己也是怕吵才住在頂樓,你也可以挑頂樓住啊!」鄰居的態度,讓王小姐啞口無言,而房東對鄰居的行為也莫可奈何。

  中信房屋行銷企劃部經理江龍名提醒,租房子和買房子一樣,要不厭其煩多跑幾趟,最好白天看晚上看,才不會租了住進去才發現問題。

  有時候房子舊歸舊,但左鄰右舍都是好鄰居,反而比附近住惡鄰的新屋來得舒服。江龍名說,有時候房客下班回來才發現,鄰居會把腳踏車或機車牽到樓梯間裡停放,如果上班時間看房子根本不會發現。

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2008年12月25日地產王

  【劉冠吟╱台北報導】對受薪族而言,想在北市買新成屋無異是種奢求,只能轉買屋齡較高的中古屋。房仲業者統計,今年第4季北市屋齡30年以上房屋成交比達25.4%,平均成交4戶中就有1戶是30年以上老屋。如何挑選最棒的「熟齡老屋」,房仲業提醒,鄰近矚目新案、管線維護狀況及鄰里口碑都是重點。

  據信義房屋成交資料,屋齡20~30年房子仍是北市交易最多的產品,但今年第4季北市屋齡逾30年房子,成交比重增至25.4%,每4戶交易買賣中就有1戶屋齡超過30年;相較下,北縣因房價水準較低,屋齡10年內新屋與10~20年房子交易比重較高。

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  許瀞文/台北報導 溫泉住宅在每年的冬天一直是詢問度高、成交量不錯的明星商品,但在景氣的寒冬,溫泉住宅也熱不起來,房仲業者表示,知名的溫泉地點,中古屋平均成交價格下探兩成。

  房地產市場中,溫泉住宅並不是必需品,甚至被視為奢侈品,大多是已經有一個房子居住,假日想有一個休閒的去處,或者退休族在買,當景氣反轉向下時,這類的奢侈品跌價當然就跌更快。

  中信房屋行銷部副理江龍名說,5~10年的溫泉住宅,上半年一坪還有30萬至35萬的成交價,但到冬天,溫泉住宅的熱銷期,卻跌價到每坪28萬至30萬間。

  住商不動產表示,隨著景氣趨冷,作為第二屋定位的溫泉宅,確實因景氣關係購屋者縮手房價受衝擊,在北投的溫泉住宅,景氣好時,一坪可以突破30萬,最近也有成交案件,但成交價一坪跌到23萬,跌幅超過20%。

  冬天總會讓人有購買溫泉住宅的衝動,信義房屋指出,購買溫泉住宅之前切莫太急躁,溫泉住宅雖然新潮時髦,又有養生及休閒功能,購買前最好先確定自己的喜好程度與實際需求,如果是皮膚病、風濕病患者、老人家,或勞心勞力,需要經常放鬆身心者,可以考慮長期擁有,若使用頻率不高則沒有購買必要。

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趕在農曆年前入住新厝,無論是新成屋還是中古屋,交屋熱潮似乎因這個生活習慣與風俗的教化下變得更加忙碌。對於購屋人來說,在交屋前的點交作業,往往會變成未來進住時的另一個重要關鍵點,雖然大多數的消費者都不是專業的土木技師或是抓漏師傅,無法精準知道建物瑕疵在那裡,不過,掌握住幾個重要訣竅,釐清相關的責任歸屬,不僅會讓住的人安心,賣的人也免於未知的麻煩。

 

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,從簽約、用印、完稅,到最後的交屋流程,在短短近一個月買賣過戶時間中,每一個過程都有著不同的意義與重要性,而交屋前的『現場點交』可以說是這個流程最後的第二道防守線,購屋人不妨準備好紙筆紀錄,並利用身上的銅板或鑰匙對房屋可能的瑕疵作簡單測試。從進門開始先“冷眼旁觀”、然後“毛手毛腳”、適度地“敲敲打打”、勇敢去“科學實驗”、最後“拍照存證”,小小的動作可能會有大大的發現,若遇到問題的同時,確實溝通責任歸屬與改善時間,如此一來便可以順利進入交屋的階段了。

 

冷眼旁觀

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  馬婉珍/台北報導 年關將近,因結婚成家、換屋等需求,而想購屋的民眾不少,在房仲網站先篩選物件,仍是目前購屋人的首要動作,統計各房仲網站的最夯功能,以省錢、省時為最高原則,房仲業者統計,近2個月來,這類網站功能的點閱率、留言量,攀升8倍之多。

 永慶房屋網路服務部經理高翠屏指出,永慶的網站功能中,以「出價馬上談」最夯。

  有鑑於目前的房價,屋主與買方的心態仍有落差,永慶房屋因此篩選出,屋主心態較易調整的物件,放入特惠專區,再由買方點選指定物件、留言出價,高翠屏觀察,該功能開跑近 1個月,買方點選物件、主動出價的數量,飆升8倍。

  由於出價不需支付斡旋金等費用,民眾沒有付費的壓力,也因為買方市場來臨,所以都很敢出價,開價1千萬元的房子,通常都先砍6折,若不成再往上加價、慢慢談。

  而不景氣時代中,購屋民眾更加精打細算,東森房屋便統計,該網站的「房貸試算」功能最夯。東森房屋公關襄理張漢超說,有別於同業單純以一段式計算,東森房屋與23家的銀行、壽險等業者,提供房貸試算,利率也隨時更新。

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 許瀞文/台北報導 房子要賣的好、價格抗跌,除了地點佳之外,屋齡、大樓物件、管理優良社區,一樣具有高度抗跌的優勢,鄰居素質高,房價更有撐。

 中信房屋行銷副理江龍名說,買房子固然地點是優先的考量,但好地點多半要上千萬,對於自備款不是很夠的買主來說,實在是一個蠻大的負擔。

 江龍名指出,要挑抗跌的房子,還是有一些撇步,例如,屋齡在15年以內的房子,建築材料都用比較高檔,住起來也安心,銀行房貸也相對好談。

 另外,大樓會比公寓好。新落成的大樓多半都有自己的停車場,現在幾乎家家戶戶都有自己的車,停車位需求不可免,再加上大樓有電梯、管理員、監視器等,出入比較安全。

 如果自己沒有車,買下的停車位也可以出租給別人,另外賺一筆租金補貼房貸。

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中古屋的交屋,在屋買賣中稱為「現況交屋」,指的就是以房子當下的情況直接交易,不過中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒民眾,即使買賣雙方都已經確認過屋況是有瑕疵的,正式交屋時,還要注意詳實紀錄瑕疵細節,以免日後引發不必要的糾紛。

■ 漏水屋註明清楚 一但發現立刻反應

江龍名表示,漏水是現況交屋當中常見的問題,假設購買的房屋有2處漏水,雙方達成協議以現況交屋,買方最好還是要在契約書中註明漏水幾處?狀況如何?因為交屋後,若發現其他地方也漏水,就不能算是當初約定的現況,買方可以請求賣方負責。

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【網路地產王/姜宇凡/綜合】
  

  再過兩個月就要過農曆年了,這時候也正是預售屋陸續交屋的季節,專家提醒民眾,交屋時要看清楚相關文件與合約,屋內各項物品的功能檢測也要詳細測試,千萬不要草草交屋,以免權益受損。

■ 土地房屋權狀看仔細 依約點交不馬虎

  預售屋交屋時,賣方或建商必須提供買方有關房屋的相關文件,其中,最重要的土地與房屋的權狀,一定要仔細看清楚;此外,房子的實際坪數是否相與合約相同,也要實際用尺丈量,如果落差超過1%,就應該向賣方求償,而夾層、陽台與機械室等空間坪數的算法,也要特別注意,以免雙方認知有落差。

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劉天仁(中信房屋副總經理)】


  今年的房地產市場交易量自6月以來持續下滑,9月雖有明顯回升看屋數,但仍在買賣雙方價格拉鋸中,無法促成交易量的回升,因此2009年以後的房產市場,政府、房仲業以及民眾的三方促進將更顯重要。

  根據中信房屋9月市場調查中發現,消費大眾要求房仲業者在交易中必須善盡的功能職責,「價格把關」居第一,「快速成交」第二,第三則是「交易安全」,顯示如何讓房價正確與即時的揭露,將是房仲業者必須強化與提升的服務品質及經營形態。景氣波動之際必然是房仲業者調整體質與強化的最佳時機,過去雖歷經多次房產危機,仍以倍數房價成長,尤其是對於前幾年礙於房價成長而卻步的自住客而言,此時不進更待何時。


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  中信房屋副總經理劉天仁表示,對於所謂的地上使用權或地上租賃權的房地產尚不普遍,在台灣目前多以50年作為設定年限,土地使用年限一到,住戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲,但對於地上權住宅來說,隨著土地承租期限逐年屆臨,使用年限縮短,房屋價格將會越來越低。

 

此外,雖然沒有土地所有權,每年仍需要繳交公告地價約5%﹝通常為1.5%-10%﹞的地租和房屋稅,也是一筆花費,該類產品是「租賃」概念,地上權房屋是“租地買屋”,使用權房屋是“租地也租屋”,因此包括貸款成數、稅、轉手性都和一般產品不同,這些都算隱藏成本,民眾購買時應選擇適合自己需求一併考量。

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2008年09月22日蘋果日報

  你一定有這樣的經驗:坐上計程車,司機卻反問你該如何才能到達目的地?景氣不好,類似這樣的情形也出現在房仲業務員身上。幾年前房市走多頭,不少人轉行賣房子,不夠專業或不夠認真的業務員大有人在,一問三不知的情況比比皆是,想買房子的購屋族,眼睛得睜大些。撰文:朱福山

 

  購屋最怕遇到漏水、滲水、凶宅或產權不清的房子,尤其景氣不好時,1間房子2、3家房仲業者搶著賣。以一般委託約而言,同一加盟品牌店的跨區業務員都可以賣;如果詢問帶看業務員有關生活環境、機能、交通,或是社區管理、屋況等問題,而業務員支支吾吾搪塞了事,遇到的有可能就是「半調子房仲」。

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   史上超牛的颱風「辛樂克」,從龜速的行徑到停滯不動的表現,幾乎讓大氣專家都傻眼而不知道它到底想要怎樣!強風挾帶豪雨的辛樂克為台灣全島帶來驚人的雨量,從降雨資料統計,光是台北市士林明德地區在14日單日就降下了555毫米的雨量,兩天就累積717毫米。而中、南部地區也因雨勢傳出不少淹水的災情,低窪區的一樓不是門前有滾滾急流就是家中成了蓄水池,中信房屋提醒消費者,家中若因淹水而受災時,除了怨天災、怨人禍外,有效的存證與時效內的申請,將為您省下部份的財稅負擔。


   中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,豪雨成災重創了全台,許多路段都成了水鄉澤國,飽受淹水之苦的住戶,不彷立即與戶籍所在地的稅捐處或社會局保持聯絡,因為在聯絡的同時,您可能可以得到某些程度的補助。然而如何不會讓自己的權益受到影響?「拍照存證」往往是取得補償的第一步,「災害時效內申請」則是成功的第二步,若您的受災狀況已達補助標準時,可是能取得一比不無小補的金額。


 

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 *購屋殺價完全守則:常見有效的殺價技巧

   中信房屋副總經理劉天仁表示,不論是【斡旋】、【要約】、或是【附停止條件定金】等名詞,都是指交易行為中議價的作業,只是『內政部版要約書』的方式是不付「要約金」的,購屋人可任選是否支付「斡旋金」(或稱「要約金」或「附停止條件定金」),委託房屋仲介公司進行議價動作。

一般議價的方法約可分為下列三種:

(一)特殊產品單獨議價

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   風災之後正是檢視房屋滲漏水情況的最佳時機,中信房屋行銷企劃部提供『檢視五要點』,引導購屋人仔細察看,就可有效掌握屋況了。

   中信房屋的『滲漏水檢視五要點』,包括(一)查看窗戶﹝窗台﹞邊框,油漆是否出現脫落或發泡現象,表示該處可能已經滲水並含有水氣的滲水疑慮。(二)牆面或屋角的油漆顏色是否出現明顯差異,表示雨水可能巧巧地滲入。(三)天花板不平整的隆起、水漬、油漆剝落狀況時,多可能是漏水引起。(四)90%的案例是水由磁磚細縫滲入,所以從外牆觀察是否有發霉或變黑的情況時,壁癌的產生千萬不可輕忽。(五)除了雙眼觀察外,雙手觸摸可疑處,乾濕之間見分明。

   中信房屋董事長特別助理胡佩蘭提醒屋主,當發現滲漏水之疑點時可儘速請專家協助判斷,以免接續而來的大雨製造更大的不便或破壞,若是處於“待售”階段,則須由買賣加以溝通與釐清責任歸屬,以利下個強颱與豪雨來臨時做好防滲漏水的準備。

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「如果身為1個房仲主管,每天管理上千個經紀人,忙到要請4個秘書打理公務,你根本想都不會想,某天上班的時候,會有位從未謀面的單親媽媽,帶著自己2個小孩等在你辦公室門口淚流滿面的向你下跪。」中信房屋副總經理劉天仁回憶。
「協理,這通電話可能要您親自回應……」,接過秘書的電話,劉天仁聽到電話那頭有個女子,哭訴著希望能把公寓付定的錢拿回來。「我們的業務有騙妳嗎?」「沒有,是我自己的錯。」讓劉天仁不解的是,一般遇上買賣糾紛,消費者要不是理直氣壯,就幾乎是破口大罵;但這位客戶卻相當謙卑,甚至自責、哽咽。
15年前這位獨立撫養2個孩子的單親媽媽,在台北市萬華1間工廠做女工,幾年來手邊積了點錢,在萬華區想找間舊公寓。沒想到總是下班入夜後才過來看屋的她,就在簽約前1天下午,發現其中1扇窗子打開,竟對到巷口路沖。

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