中場思維 劉天仁小書齋

   面對價量噴發的房市，政府使出連番打炒房措施，除了選擇性信用貸款限縮之外，豪宅稅、短期內交易資本利得稅、包租公加稅….也持續出籠，百年房市恐怕真的會喊出「中華民國萬萬稅」的激情口號。而眼看著全球景氣緩步復甦，為對抗貨幣競貶，購置房產在民眾心中又成為保值抗跌的理財工具首選，如何在打房壓力下突破重圍進行資產避險的規劃？跨國投資房地產成為新興的一種選擇！根據中信房屋調查，高達36.5%的受訪者具有投資海外房地產的意願；購置標的又以大陸、日本及新加坡/越南/印尼等東南亞地區為優先選擇，其中大陸更是高達57.6%近六成民眾的海外購屋首選！

    隨著ECFA及FTA等區域經濟體貿易協定成為近年來刺激經濟成長的重大政策，並陸續開放上海、東京羽田對台北的國際直飛航班，無論是業務往返的需求或交通便利的刺激，使得外資在台置產或國人在海外置產的需求都有明顯的增長。中信房屋與創市際市調公司共同進行網路調查，以瞭解國人跨國投資房地產的意願，調查結果發現，基於避險及高獲利的因素，高達36.5%的受訪者有意願跨國置產；其中2.7%的民眾已購置海外房地產，9.2%的民眾已經著手蒐集相關資訊或實際看屋，而有24.6%的民眾有意願但尚未採取行動，沒有意願的比例則為63.5%。續問所屬意的房產投資地區，首選為中國大陸佔57.6%，其他依序為日本(28.7%)、新加坡/越南/印尼等東南亞地區(20.8%)、美國及加拿大等美洲地區(17.4%)、香港(10.3%)、韓國(7.4%)、英國/法國等歐洲地區(4.9%)以及其他(3.4%)。

    中信房屋副總劉天仁表示相較2010年初及本次揭露的跨國房產投資意願調查結果，有海外置產意願的民眾由30.9%上升至36.5%，明顯增加5.6%；至於選擇區域的部分，具有地緣便利性及文化相近性的大陸與日本仍然是需求性較強的選擇，其中大陸受歡迎的程度竟有高達57.6%的具海外購屋意願的民眾票選，比第二名28.7%的日本差距多了將近一倍。中信房屋劉天仁認為隨著兩岸經貿及觀光交流頻繁，加上部分探親及產業遷往大陸的因素，構成了國人對於購置大陸房產的需求性；而日本房地產在歷經泡沫經濟的低點後已在近期回穩，不僅空置率下滑，投資報酬率水準更高於台灣，加上國人向來對於日本觀光有強烈的吸引力，無論做為度假休閒宅或出租獲利都是吸引口袋較深的民眾的購買點。

    對於投資海外房地產，中信房屋副總劉天仁有幾項提醒：如果說投資股票是投資一間公司的未來，那麼投資跨國房產則是看好一個國家的發展性，首先需要先考慮置產目的是自住或出租，不同的目的性將影響適合出手的購買時機點。再者瞭解當地法律及房地產法規、稅法相當重要，最好在購買前諮詢當地具備相關知識的律師或會計師以比較投資成本適合以自然人或法人方式購買較為划算。購買時要注意貸款問題，部分國家對於外國人貸款較為嚴苛，如何聰明取得資金甚或付利息也可能是節稅的手段之一。實際操作上選擇具有良好信用的房產經紀能獲得一定保障之外，建議還是務必前往購屋地點待上三四天以免陷入騙局。

近三年已漲三成 新莊一字頭房價增值潛力大

捷運蘆洲線於月初通車，近三年平均漲幅高達36%，這股捷運通車鍍金熱不只在蘆洲線延燒，下一條預定通車的捷運路網新莊線也已漲出30.26%的行情。捷運局預定民國101年將部分通車至輔大站102年全線竣工通車，中信房屋副總經理劉天仁表示，大台北地區一字頭的房價難尋，除了林口、三峽部份路段及五股、泰山仍處相對低價以外，新莊地區在新北市升格效應及捷運通車等多項利多議題加持下，根據板橋及蘆洲的捷運鍍金經驗，預估通車後還有2~3成的增值空間。

    根據新莊地政事務所的資料顯示，轄下四市鄉(新莊、林口、泰山、五股)近一年來不動產交易價格大幅提高，住宅區及商業區漲幅達3成以上，而特定地區如副都心及頭前重劃區、五股洲仔洋重劃區，在受到國有土地暫停標售使得土地取得相對不易的因素影響，更出現了一倍以上的漲幅。

　　自Q2季末央行祭出升息半碼並對北縣市第二房貸款限縮措施來抑制房市的高溫，Q3在一片期望打房促成降價的觀望氛圍下交易量連月衰退，尤其在台北市8月份出現買賣移轉棟數驟降24%的情況下，市場出現「打房奏效」的聲浪。但隨著建商搶地屢創新高、大台北地區店面產品出現秒殺式的搶購熱潮，連沉寂已久的天母房市也再度出現區域新高的指標交易個案，讓人不禁懷疑房市是否看淡不淡？「2010中信房屋宅指數第三季報告」揭露全民打房看法，僅不到兩成的民眾認為打房有效，八成對於政府打房的效果不滿意或沒感覺，這將造成購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求的續升及預算未減的堅強基本面，加上多數民眾對房價的發展依然看漲下，總結Q3末量體應可觸底回彈，Q4景氣預估「量增價可期」。

經濟感受上升 理財滿意度增 配合政府打房購屋意願明顯下滑

上有父母下有兒女要扶養 三明治世代壓力大

　　中信房屋鄭余正全董事長表示：在上半年景氣復甦及失業率逐漸回穩的狀況下，Q3民眾對於經濟感受的綜合指數評比對照Q2有微升的跡象，其中對於理財的滿意度上升最多，對家中經濟則感到較為沉重。而在購屋意願的綜合指數表現上，配合政府打房的強烈氛圍，呈現與經濟感受相反的下滑反差。單就購屋意願佔比的數值來看，Q3出現了宅指數調查以來最大幅度的震盪，近期內有購屋意願的比例下降了5.6個百分點，為51.9%。除了對家中經濟、景氣、理財、物價及房價的不滿之外，中信房屋發現有購屋計畫的消費客層出現明顯的「三明治世代」現象。隨著自住需求的增加，買給父母或子女以及理財的需求漸減，面對上有高齡父母下有嗷嗷待哺的兒女需要奉養與扶養，越來越多人對於壓縮的”薪情”感到不滿意，使得在兩項綜合指數上「家中經濟」的滿意度逐漸下滑。

 房價盤整議價空間增大  77.2%消費者認為房價可砍1~3成  宅指數上升

   央行打房擋不住稀有產品的交易價，大台北地區店面產品的成交熱潮，從上週的蘆洲店面創新高到昨天安和路二段匯豐銀行分行再創每坪1350萬元單價，天母忠誠路二段37坪透天店面再度以1.58億元成交，每坪427萬的單價超越三月份華固建設以409.68萬的高價標下天母東路聖道兒童之家的舊址紀錄，加上輕軌捷運及都更等利多持續發酵，對於沉寂已久的天母房市再度引爆新話題！

    該店面位於忠誠路二段172巷2號，鄰近知名的商務住宅新光傑仕堡，獨棟透天的三角窗店面，地坪計有37坪為住三之二的區段。促成這筆交易的中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞表示，買主為知名上市上櫃的企業主以個人名義買下，雙方並協議以1.58億現金一次付清進行交易，單價換算每坪以427萬元成交。

    中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞指出，這次忠誠路二段的透天黃金店面的成交，雖然沒有超越日前華固以432萬元單價轉售聖道兒童之家舊址一半的土地行情，但它所具有的指標性意義在於以37坪的條件能創下427萬的高價，是由於該店址為臨兩條馬路的三角窗位置，若再整合後方的住宅群可整頓出約370~400坪的腹地，關鍵點在於都更議題的考量下這是絕佳的投資標的。中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞點出，2009年底天母首宗都市更新案「國揚天母」，當時每坪成交單價為90萬元，在短短20天20戶全部賣完，證明天母地區雖為封閉式買盤以自住客換屋需求居多，但都更個案的完銷實力也是不容小覷！

    華固建設在今年三月份所標下的1715坪聖道兒童之家舊址是以總價 70.28億元標脫，換算土地單價每坪達 409.68萬元，汪瑞霞認為，在當時是台北市住三土地新高價，也是住宅史上第四高價。但該案屬於特殊的投資標的，不但條件好輪廓完整，短期與長期投資均適合，高價標脫並不意外。

　　近年來由於北市商圈重心移轉至東區，使得早期為豪宅部落的天母房市在這一兩年間可說是慘澹經營，中信房屋認為，在民國100年天母輕軌捷運動工的捷運牌加持下，及國泰、璞真、鄉林等建設公司將陸續於天母推出新個案等利多，可望刷新區域行情新高上看每坪130萬，預料將帶動天母地區的房市價量齊揚的新一波慶祝行情！

    年底選戰熱即將進入倒數88天的白熱化階段，隨著攸關投票權的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後，影響大幅人口遷移的重大因素暫時塵埃落定。中信房屋統計，2010年1~7月現住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態，以同縣市區域換屋居冠，尤以台北縣、台北市、桃園縣及高雄市為最，該四個縣市累積統計達全國同縣市遷移之半數。

    根據主計處內政月報顯示，1~7月同縣市內移居的總人數計660,143人(參見附表一)，其中最大宗為台北縣的133,758人佔20.26%，其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%，中信房屋副總經理劉天仁表示，該數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似，顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

    而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市，上半年統計遷出人口為54,126人，其中64.2%往台北縣移動，13.64%往桃園縣，其後為台中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進首善之都呢？具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋劉天仁副總進一步說明，若不考慮移居的搬遷路徑，單以1~7月淨遷入人數(遷入總人數-遷出總人數)來看，桃園縣以24,256人的增加幅度居冠，台北縣10,084人次之(參見附表二)。劉天仁指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上，使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

    根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計(參見附表三)，顯示八月各縣市成屋住宅平均單價年增率及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上，皆為正向成長的主要縣市有：台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣，而房價已進入修正區段的主要縣市則有台北市、新竹縣市、台中市及高雄市。參照主計處的現住人口及登記遷入遷出人口(參見附表二)來看，中信房屋劉天仁分析，若以自住的市場供需平衡原則為前提，台北市及基隆市呈現需求減少但買賣移轉棟數增多的特殊現象。

【網路地產王／黃京梧／綜合】
　　台北縣部分區域向來給人車多、人多、巷道狹小、甚至是荒涼的印象，但這幾年來，三峽、蘆洲、三重、新莊等區域，因為捷運規劃，帶動大型建商進駐推案，現在新屋價格不輸台北市，房仲業者表示，這些舊社區能鹹魚翻身，最主要的原因還是交通大幅改善。

■　捷運、快速道路加持 房價連番漲

　　房仲業者表示，像新莊、三重、蘆洲這些區域，特色小吃多，生活機能便利，但最大缺點就是交通擁擠，巷道小，一旦車流量變大、尤其是上下班時間，塞車成了台北縣人最痛苦的事情。

• 2010-06-20
• 工商時報
• 【記者曾萃芝／台北報導】

2010/06/29 00:19 記者顏真真／台北報導

根據房仲業者28日公布最新調查發現，受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下，民眾對「整體經濟滿意度」小幅增加，連帶促升停滯兩季的「購屋意願度」，顯示市場買氣不滅，但調升後的購屋總價仍不及第二季的成交價，其中，台北市兩者價差高達63%，顯示「台北居、大不易」。

中信房屋28日公布「2010年第二季宅指數調查報告」指出，近期內有購屋意願受訪者佔全體受訪者57.5%，較上季54.5%成長3%，是國人的購屋意願睽違兩季的動能，分析原因就是「經濟滿意綜合指數」，其中對「家中經濟」的感受最滿意，其次則是對「景氣」和「物價」。此外，「整體購屋意願」與各項構成指標均較上一季小幅上升，除了房價滿意度微幅下跌。

當然，促升購屋意願的另一個功臣，就是不動產的抗跌保值力五度蟬聯冠軍，除了第五度奪冠外，還較第一季成長；其次為「黃金/貴金屬」、「保留現金」則在股市震盪下由第四名上升至第三抗跌保值。

調查也發現，有購屋計畫的民眾，購屋預算平均落在新台幣656萬元，較上季增加27萬元，又以新竹縣市增加176.36萬元與高雄縣市增加3.97萬元、台北縣增加29.18萬元、台北市增加23.41萬元最多，台中縣市反而還減少17.55萬元，而從此數據也可看出，購屋族雖不滿房價過高，卻持續調升購屋總價的矛盾心情。

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　房仲業者公佈今年第二季宅指數，六成五受訪民眾直指總統馬英九上任兩年，平抑房價施政措施不及格，儘管多數民眾不滿高房價，平均購屋預算以及自備款，均較上一季增加近30萬元。尤其高達六成六受訪者表示，已準備三成以上購屋自備款，顯見民眾將資金投入房地產的意願相當高，如此一來，央行祭出的「選擇性信用管制」，限縮第二房的貸款成數上限為七成，恐怕對於打房的實質成效仍然有限。

■　新竹購屋預算暴增 北市買賣落差最大

　　中信房屋第二季宅指數顯示，計畫購屋的受訪民眾普遍表示，平均購屋預算落在656萬元，較上一季增加27萬。其中又以新竹縣市調漲最多，平均購屋預算額外增加176萬；台中縣市購屋族的預算不增反減，平均總價下降17.5萬元；至於台北市、台北縣的購屋預算，也各別提高23萬、29萬元。

　　中信房屋董事長鄭余正全表示，對照今年第二季的中古屋平均成交總價，得知購屋族面對高房價時代，也不得不咬緊牙關提高購屋預算，不過在台中以北的都會區，預期購屋總價仍落後實際成交價。譬如，台北市買方的預期房屋總價為1,012萬，但實際平均成交價為1,650萬元，兩者落差高達六成三。

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　研判央行打房措施僅具「宣示意義」的論調，恐怕要修正了！根據房仲業者統計，近日來大台北地區的看屋人潮，明顯減少三至五成，其中不乏打算趁機撿便宜的購屋族群。至於外傳「沒在怕」的豪宅客，還是寧願先觀望一陣子再說，導致5、6月份的豪宅交易量，連續兩個月下挫三成以上。

■　看屋人潮變稀少 大台北銳減3~5成

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，目前成屋交易市場以大台北地區的反應最直接，買方看屋組數明顯減少3~5成，撮合時間拉長，北市買方反應兩極，對於高總價的豪宅客群，打房似乎沒有打到這些人，而一般的受薪客戶則明顯出現停滯現象，遑論追價或加價動作。

　　以台北縣的指標地區板橋市為例，上個月24日央行宣佈升息前，每天平均有6~9組看屋客，不過目前降至4~5組看屋客，組數減少三至四成，至於北縣其餘九個遭到信用管制的地區，也普遍減少2~3成的看屋組數。由於中南部的房市漲幅沒有大台北地區高，幾乎沒顯著影響，但打算趁機撿便宜的買方，有增加趨勢。

• 2010-07-05
• 工商時報
• 【記者馬婉珍／台北報導】

房價高升已成為今年以來的社會問題，更成為庶民經濟的重大衝擊，眼看著不會回頭的房價，小市民的心急可想而知，因此“相對低價屋”那裏找已成為重要的課題，而低價屋還得符合小市民公共交通的需求條件，更是特等重要的資訊，讓高、中、低價購屋者在充份的資訊下各取所需。

根據中信房屋以現今大台北購屋人運用捷運線搜索房產的特質作為基礎，找出代表較高房價的捷運交滙站後，再比對出該捷運延線相對便宜的站別發現，諸多末端站區周邊房產幾乎可用便宜一半的成本購得，其中的單坪價差最少有５萬元、最多可達45萬元，對市井小民而言價差實在相當可觀。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，捷運文湖線動物園站周邊住宅每坪18~30萬，與忠孝復興捷運站周邊住宅價差出現32~45萬，為價差第一名區塊；淡水線淡水站周邊住宅每坪14~23萬，較台北車站周邊便宜14~17萬；土城線永寧站11~21萬/坪，較台北車站和板橋站周邊便宜13~19萬/坪與5~14萬/坪不等；新店線新店站公寓每坪20~21萬，中和線南勢角站公寓23~26萬/坪，也都遠低於位在市中心的雙捷運交會站－中正紀念堂站與古亭站的周邊房價，對於口袋不夠深的購屋族，不妨多考量捷運末端站區，用時間換取空間亦將是日後各大都會區居住人口聚集的趨勢。

中信房屋胡佩蘭指出：捷運末端站因具強大匯聚人潮效應，過去經驗顯示，極易促進商圈繁榮以及區域房價上漲，如同板橋線新埔站，在作為末端站期間，因是板橋、新莊、三重等地區民眾主要轉乘地，房市便快速活絡成長。若以時間成本分析，捷運土城線末端點永寧站到台北車站僅需約25分鐘，比目前搭公車至少節省一半以上的交通時間，房價更只要台北火車站周邊不到一半的價位就能取得(公寓差價約13-17萬/坪，大樓差價約16-19萬/坪)。依過去經驗來看，大台北居民對捷運的依賴度只增不減，因此覺得台北市或板橋市房價高不可攀的消費者，以土城地區作為考量者將成為趨勢。

胡佩蘭說明：文湖線的末端站區東湖站與葫洲站目前中古公寓房價每坪約為26~35萬，與雙捷運交會的忠孝復興站周邊平均要價50~60萬/坪的住宅相比，有高達20~30萬的價差，建議一般購屋人可評估該站區周邊因內湖科學園區與南港軟體園區加持，工作機會帶來人潮與生活機能已趨完善，未來的增值空間可期，不妨考量趁早錢進此區域。

政府打房澆不熄房市熱度，根據中信房屋四月份成交資料統計：全台都會區四月份中古屋住宅交易量、價續升的景況，幾個量增的區域如桃園縣單月成長33.33%、大台中單月漲幅13.33%、新北市仍再成長11.71%，且其中皆因房價向下微幅修正5~6%，順利促成看屋客進場購買。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，儘管四月單月價、量“續長”的動能溫和，分別是量體成長約5%、單價成長僅2.21%，然實際上交易量已超越去年12月份，重新站回去年第二季的熱絡交易量。

胡佩蘭分析交易量續長的區域，皆與近來利多話題不斷、及平均單價微幅向下修正有關。例如近期政府發布將位在林口的機場捷運A9站區周邊興建平價住宅，加上周邊生活機能完善，聯外交通便利，強力吸引許多對台北市高房價卻步的客群，加上林口地區四月份中古住宅房價小跌5.49%，結果促成了交易量增加366.67%。根據中信房屋對客戶的資料分析發現，除了每日通勤往返台北上班的自住型買方，亦不乏有理財投資型購屋族看準報酬商機，早就搶先進場購屋，將房子出租給長庚醫院的實習醫師與華亞科技園區的新貴們。而三峽地區也因不少建商在這此推出大型造鎮個案，趁著329與520檔期大力放送廣告行銷，相較台北市中古屋四分之一不到的價格，的確刺激不少購屋族前往看屋購屋，四月份交易量亦成長94.12%，位居第二。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出：台北市信義區四月份交易量堪稱全市之冠，漲幅高達183.33%，主要是因為理財需求買方大舉入市，套房交易量占比提升，占住宅產品種類三分之一強，另外，總價落在2000萬以內的中古住宅只要進入市場機制，不待幾輪議價，一周內便去化銷售成功，搶手程度令人難以想像。另外，士林區四月份房市熱絡程度則歸功於ECFA議題與台商回流，中信房屋士林地區的加盟店回報，士林區挾美國學校與生活機能便利的地緣優勢，成為許多台商近期回台購屋首選區域，帶動四月份該區中古屋行情漲幅逾10%，成交量亦較三月成長33.33%。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說明：新莊市拜新莊副都心與捷運新莊線2年後通車話題之賜，四月份中古屋行情微幅成長1.5%，交易量單月漲幅亦達15.09%。而7月將試營運的蘆洲支線，由於往返台北車站，只要20分鐘，造成蘆洲市的交易量單月成長了43.75%，更應證了捷運是票房保證的事實。

消費者買房看地段、挑學區，更重交通便利性，中信房屋根據最新官網用戶統計資料顯示，大台北捷運網70個已開通站區與高雄捷運網37個已開通站區，搜尋人氣最高的排行榜以捷運板橋線佔據五席最高，而高雄捷運紅線也奪下三席，其中江子翠捷運站與巨蛋(三民家商)站分別列為搜尋次數最多之首，可見此二捷運站的超高人氣程度。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示：就貸款需求的搜尋結果剖析，目前購屋族自備款以150萬~200萬元為大宗，若以貸款成數八成換算，則可購買總價750~1000萬元的房子，綜觀大台北地區人氣排行榜上有名的捷運站區，周邊中古住宅房價除江子翠站與景美站周邊電梯住宅房價稍高，每坪各為29~35萬元與31~37萬元外，其餘站區的中古屋房價平均為16~32萬/坪，無論是購買二房或三房的產品亦能符合一般消費者的購屋預算。

中信房屋江龍名指出：大台北地區的居民對捷運的依賴度只增不減，亦造就了購屋族普遍運用捷運線來搜尋房產的現象，我們發現，位在台北市中心外圍第一圈的捷運站區如：江子翠站、新埔站、海山站、府中站、景安站、南勢角站與景美站、關渡站等，因鄰近市場、學區、公園，周邊生活機能相當完善，搭上捷運半小時以內可達市中心，房價卻只要市中心的一半，因此能打敗其他60個捷運站，成為人氣最夯的購屋首選捷運站區。

中信房屋江龍名說明：高雄捷運紅線於2008年3月通車至今，捷運周邊的房地產，不論是自住型還是投資型的客群，都將捷運視為軌道住宅的購屋第一首選標的，雖然現階段搭乘人數無法與台北捷運相比，不過隨著區域發展，讓高雄人逐漸接受不同的交通連結模式。位於左營的R13凹子底、R14巨蛋、R15生態園區…等站區，也成為高雄捷運37個捷運站中，搜尋人氣最夯的幾站，該區目前有不少新興的住宅產品落成，在新、舊大樓的價位區間表現上有蠻大的落差，中古大樓大約落於6-10萬/坪之間，而3年內的大樓產品則有9-15萬/坪的表現。期中，緊臨漢神巨蛋的R14巨蛋站出入人數更在假日爆出全線第一的人潮，商圈內中產階級以上的族群是購屋主力，目前偏愛3房，坪數以40-50坪為主，總價約500-600萬中古大樓產品最為熱銷。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名建議：對於預算有限的首購族，把握「先遠後近」的原則，不妨挑選位於捷運末端的站區，雖然需要比上述高人氣站區多搭乘幾站才可達台北市中心，但省下每坪0.5~1萬元的購屋成本亦相當可觀，待將來經濟能力增強時，再掌握交易時機「先舊後新、以小換大」購得更合適的房產。　<相關數據如后>

受到大台北高房價的擠壓，小老百姓開始蒐羅平價住宅，但沒想到以往因工業土地取得成本較低，房價相對便宜二至三成的工業住宅，如今也開始受臨近房價的帶動而水漲船高。根據中信房屋針對工業住宅較為集中的台北縣加以調查、統計發現，中和市、板橋市、新莊市及泰山鄉的工業住宅，近五年的漲幅達到20%~50%叫人驚豔，探究其原因主要還是拜“捷運”和“大型賣場”之賜。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，北台灣以新北市的工業住宅最為集中，早期因受限於相關制度規範，選擇這類產品的消費群較少，但隨著政令的轉變，工業住宅已有一定的發展。中和市的“元氣大鎮”屬於近幾年工業住宅推案量較大的社區，因環球購物中心的帶動，使得該社區近五年漲幅達25%~27%，和區域一般中古大樓房價相比，每坪有4-6萬的價差。而板橋市的“馥華生活家”，下新莊的“鈴木華城”，則是因捷運交通而水漲船高，增幅在21%~36%之間，其中以泰山鄉的“宏觀天下”最為增值，達44%~50%，主因不外乎是區域房價的相對低點和鄰近捷運的未來話題。從其它同樣是工業住宅的社區漲幅觀察，生活機能與交通的帶動，是讓該產品抗跌保值的支撐力道。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說明，早期的工業住宅，大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請，但在都市發展之下，政府於民國90年開放工業住宅可供作商業用途項目增加至七項﹝1.一般零售業、一般服務業及餐飲業。2.一般事務所及自由職業事務所。3.運動休閒設施。4.銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構。5.大型展示中心或商務中心。6.倉儲批發業。7.旅館。﹞。稅費繳納跟一般的住宅一樣，只要符合：1.直系親屬設戶籍、2.都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝、3.申請時無出租或營業情形，地價稅就可依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，國民住宅近五年漲幅從20%到110%不等，翻倍飆升速度直追一般正常物件產品。光是租賃國宅，排對的時間遠比八年抗戰都要來的更久，由於工業住宅的土地取得成本較低，房屋的售價也較正常住宅的價格低二至三成，對於一般收入並不是那般好的消費者來說，倒也是一個另外的選擇。不過部份工業住宅因與工廠為鄰，要注意觀察污染的情形，不論是噪音、震動、空氣，或是惡臭等情形，都會影響到居住品質，也都是購買時必須要注意的細節。

又是一批畢業學子將邁入另一人生競爭階段的熱潮，而新鮮人們總是嚮往台北市的一份好工作，然對於將要落腳寸土寸金的台北市，中信房屋提醒社會新鮮人踏出職涯成功的第一步，還包括了解與掌握房市問題。隨著大台北地區捷運網的成型與便利性，中信房屋董事長特助胡佩蘭建議新鮮人可善選捷運站周邊，不但可由便利的交通網輕鬆上、下班，還可以距離降低房租負擔。根據中信房屋的調查顯示，市中心區的捷運站附近獨立套房產品(室內約7~10坪)與市郊、北縣郊的租金即有倍數的價差，如大安區的各捷運站獨立套房租金約12,500～16,000元/月間，但幾站之隔的北投、唭哩岸、新北投等站只要8,500～10,500元/月，再遠一點的土城更僅有6,000～8,500元/月。對於新鮮人而言，每月6000~8000元的結餘當然是不小的補貼。

除了房租的每月大筆負擔外，中信房屋胡佩蘭提醒社會新鮮人還可再精算交通成本後決定租金地點，舉例說明：以室內空間約7~10坪之獨立套房計算，捷運沿線租金較低的永寧站周邊之每月租金約6000~8000元，若上班地點於信義商圈，每日搭捷運到市政府站通勤，單程車票45元，以每月22個工作日計算，一個月的交通費共計1980元，加上房租及未計每日通車時間成本下，總計至少需要7980元/月。而於市政府站附近獨立套房產品每月則需約13,500元起，兩相比較之下確實有著明顯的費用差距。不過、生活環境與單純度及相關生活機能，在二者間就有所不同了。

若想兼顧市區及租金負擔時，胡佩蘭則建議找同學或親友3～4人合租一戶3～4房的住宅產品，來取代過去找尋“雅房”的承租選擇，因為與陌生人共用衛浴、廚房及客廳的生活便利性上當然不若與熟識的人來的好，所以若以大安區捷運站附近的25～35坪公寓產品約21,000～26,500元/月，每人每月的租金付擔則可控制在6,600～8,800元左右；而信義區3～4人合租的成本分擔則在6,500～8,600元/月，著實大幅降低每月的固定支出。

當然，若礙於區段機能、上班便利性的需求，而必須選擇“雅房”的產品時，中信房屋胡佩蘭亦提醒，雅房的租金可參考整戶承租的租金加以房間數分攤計算之，惟女性同胞對於房東及房客的安全性評估是必要的重點，尤其是房東過去的評價，或是進出房客的複雜度或生活習慣的品質，都是必須加以了解過濾的要點。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，對於一些家境優渥或小有存款的社會新鮮人而言，往往會以自住、投資的概念興起購買套房的打算，因此仍建議以“辦公室商圈捷運網”概念加以挑選，再輔以生活機能、安全管理、鄰居素質等條件再行篩選。不過，現階段受到政府打房政策影響，各行庫對套房產品的放貸審核日益嚴格，除對成交價格認定從嚴外，甚至降低放款成數、或提高利率，購屋人的自備款勢必較以往增加1～2成。　＜相關數據詳后頁＞

在四月全台成屋買賣量體成長動能趨緩後，不斷傳來的國內外政經壞消息、以及中國打房造成大幅的量體萎縮等負面影響，五月房市交易格外引人關注。根據中信房屋截至五月二十七日的統計資料顯示，全台住宅買賣量體與四月比較已出現7～8%左右的衰退，其中更因為買方的價格疑慮致使成交單價成長動能不足，連帶反應在全台五月新進委託物件的下滑達三成，顯現賣方看好中長期房價而採觀望與惜售心態濃厚。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，五月成交量由於還有一個周末假期的銷售高峰，所以預估整體量體的萎縮將可縮小至5%內，但隨著再度拉升的買方價格疑慮，成交單價的月成長亦無法突破，平均月成長僅在2~3%左右，因此在賣方看好中長期房價的條件下，全台單月新增委託件從四月的－8.19%擴大至五月的-31.03%，但若與去年同期相較，全台四月還有43.84%的年度同期成長，直到五月才出現年度同期新增量體－5.08%的些微降幅，因此預料將不會對六、七月成交量體的“維持”產生太大的影響。

胡佩蘭補充，觀察五大都會區單月新增委託件的變化，台北縣的購屋人選擇還是相較多數，因為除了台北縣以外都在四、五月出現連續降幅，而且北縣四月的單月新增委託件甚至較去年同期成長88.68%。此外，其中五月單月萎縮量前三名為-46.75%的台南市、-44.33%的桃園縣及台中市的-38.14%，不過桃園及台中與去年同期相較，四月還有四、五成的成長幅度，因此購屋人的看屋選擇還算充裕。

至於成交單價部份，中信房屋胡佩蘭特助指出，不同於經濟景氣及薪資收入的成長條件，1~5月的月平均單價以台南市的5.06%漲幅最高，這皆受惠於高價住宅產品的成交拉抬，其次為新竹市2.36%及桃園縣2.31%的成長，五大都會區成交單價”負”成長的區域為高雄市的-0.50%及台中市的-0.31%。唯相較於去年同期，除了高雄市以外普遍仍還有逾一成的漲幅，台北市及台南市更突破二成，因此對於不論是理財型甚或是自住型客戶，都產生不小的價格接受障礙。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，在中國打房後的游資動能需要出口的條件下，台灣的商用產品如辦公室、飯店旅館及土地價格仍持有機會再創行情，但一般住宅的價格在五月量體出現萎縮後，將進入價格盤整的考驗期。　＜附表詳后頁＞

五月份全台的房產交易量出現了衰退的現象，但南台灣的高雄卻從二月份以來持續成長，其主因正是“房價”遠低於大台北，才能不受國內外政經環境的影響，吸引游資持續前往，因此中信房屋特別提醒投資大眾高雄獨特的房地產挑選概念。

根據中信房屋最新整理統計的成交資料發現，在大台北夯到不行的捷運房產，居然在熱情的高雄還無法發揮魅力，令人大感意外，多數高雄人還是說摩托車卡方便，對2008年3月及9月通車的高雄捷運紅線、橘線還在逐漸接受不同的交通連結模式。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，自高捷通車後，捷運站的光環還不及「地段佳」、「周邊生活機能完善」利多帶動，以R8三多商圈站、R10美麗島站(O5美麗島站)、R13凹子底站、R14巨蛋站、R15生態園區站、R16左營站、R21都會公園站、O1西子灣站以及O7文化中心站等站週邊，中古電梯住宅房價受惠於地段及生活機能已有10%~30%的漲幅，其餘站區周邊房價皆呈現持平的現象，顯示以摩托車為主要運輸工具的高雄人來說，對捷運的依賴程度有限，也因此難為房價票房保證。

胡佩蘭指出，高捷紅線延線的房地產中，以R13、R14最穩健成長，近三年來中古住宅行情平均漲幅20%~30%，R13凹子底站為副都市中心，規劃良好，R14巨蛋站為巨蛋商圈，是北高雄最具潛力區域，R13及R14大樓品質、管理、地段、屋齡及房價非常零亂，越老舊價格越差，但新蓋好的景觀豪宅大樓成交價高達每坪20-30萬元整，媲美愛河沿岸及美術館第一排景觀豪宅大樓每坪更站上30萬大關，還是脫離了捷運的誘因。

胡佩蘭補充：R15生態園區站到R16左營站雖然是較晚開發的重劃區，但目前R15週邊生活機能趨於完善，而房價略便宜R13凹子底站2~5萬，促使該區最近的交易量相當熱絡，亦在四月份榮登消費者搜屋次數第三高票之高捷站區。R14左營站也因為三鐵共構與新光三越二館新開幕所致，帶動周邊房市漲幅10%~20%，目前中古電梯住宅房價為6~12萬。R8三多商圈站以及為紅線、橘線交會站的R10美麗島站(O5美麗島站)，因鄰近6合夜市與三多商圈鬧區，近三年週邊房價漲幅約兩成，中古電梯住宅房價各為9~15萬/坪與10~11萬/坪。

從去年六月開始沸沸揚揚的縣市升格話題炒作，隨著年底選舉前的各黨初選再度成為各方政治角力及話題操作的重點，然對小老百姓而言，選舉是一時的，因此最能反應升格接受度及信心度的指標，應該就屬房地產交易量及房價變化了。因此中信房屋在此話題慶週年之際，以成屋交易量、建物執照申請核可量及房價的年度變化加以檢視發現，新台南市的民眾幾乎可以用“冷感”來回應縣市升格，而新北市及新台中則是“熱烈歡迎”。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭以內政部公佈的買賣類建物移轉戶數及建築執照住宅類戶數的數量統計表示，自去年六月以來，新北市的成屋買賣量體及建照申請皆呈現大暴衝的現象，不論是建商反應高度信心在去年七月的單月建照申請量高達將近二千五百戶外，一般的成屋買賣亦雙雙出現高點近12000戶。而新台中市的成屋買賣移轉亦因此一舉站上單月4000戶的交易量且持續至今，而相對成長的建照申請量因看好後市的發展，甚至在今年四月再出現一波成長。

胡佩蘭指出，新台南市相對其他縣市就顯得建商一頭熱的窘境，因為建照申請量確實在去年六月以後明顯的逐月成長，但是成屋的買賣移轉量在去年六、七月一度突破2000戶的單月量體後回跌至今未見起色，顯示民眾對升格的議題興趣缺缺，而上月住宅單價突然突破每坪8萬的成長，亦僅能以個別產品價格帶動加以解釋。反觀南台灣第一大都－新高雄市的房產表現，成屋交易量確實顯現了民眾對升格的接受度與信心，但是礙於區域的經濟環境及就業機會、收入等條件，價與量的成長幅度皆未若新台中市的表現，其中甚至在上月出現住宅單價些微的降幅；而建商受限於餘屋量體的壓力，則在世運話題前後才動起來，不過隨後立即回跌。

　　儘管房地產市場的波動因素甚多，中信房屋胡佩蘭特助認為，縣市升格的年度體檢仍可看出對新北市及新台中市兩都的影響效力，只是對於中南部而言，除了升格的資源外，還是必須回歸就業環境的建構與發展，方得整體性的帶動房地產市場。

北市昆陽 動物園站 市中心房價6折

【江碩涵╱台北報導】隨著捷運路網開通，沿捷運找房子不僅抗跌保值，又具有交通優勢；房仲業者調查發現，捷運終點站周圍房價僅市中心房價一半，與同條路線捷運交會站相比，每坪最多可便宜45萬元。中信房屋副總經理劉天仁建議，民眾想買便宜好屋，可選擇捷運終點站，以交通時間換取便宜房價，未來再以小屋換大屋、以郊區換進市區。

便宜首選

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭分析，捷運終點站距離市中心僅有5~9站，但是房價至少省了一半以上，永寧站周圍中古公寓每坪11~13萬元，比板橋站周圍中古公寓房價省31.2~51.85%。
動物園站周圍中古公寓每坪18~25萬元，比起忠孝復興站周圍中古公寓每坪50~60萬元，房價打了6~6.5折。

捷運沿線增值性高

捷運終點站往往也是交通轉運站，不僅容易匯聚人潮，也容易帶動區域房價上漲。

北市6034人排隊搶59戶「買不起也租不到」

2010年04月22日蘋果日報   

【江碩涵、柯玥寧╱台北報導】北市中心房價高，民眾買不起房，只好排隊租國宅。市議員調查，北市出租國宅僅剩59戶，卻有6034人排隊，熱門國宅竟要排10年才能排到。國宅房價漲幅也驚人，據統計，近5年北市國宅平均漲幅61.13%，漲最多的大直基河國宅二期，漲幅達104.35%，國宅買不起也租不到。

嚴重不足

北市議員陳建銘、簡余晏調查北市出租國宅，發現北市國宅有5萬488戶，其中出租國宅3833戶、中繼國宅394戶，國宅僅佔北市住宅量不到5％，嚴重不足，如果要排隊承租「萬樂國宅」得等10年1個月，「軍功國宅」要9年7月，市議員痛批：「比8年抗戰還久！」

• ·        2010-04-22 工商時報 【記者蔡惠芳／台北報導】

    　儘管行政院不斷壓抑高房價，可是隨著大台北房價一波一波漲，也帶動都會區國宅的行情水漲船高，甚至「豪宅化」。最新統計顯示，近4年來，3大都會區的國宅漲幅，平均高達20％到110％不等，飆漲速度出乎外界意料之外，其中台北市基河國宅二期更是「國宅中的豪宅」，一戶47坪國宅高達2,200萬元，4年大漲109％。

    　中信房屋昨日公布全台3大都會區4個市的國宅行情最新調查，結果顯示95年至今4年來，台北市的國宅行情平均上揚逾6成，台北縣幾個較著名的國宅平均漲幅也上漲38.78％。近年平均房價漲幅不明顯的台中、高雄兩市，國宅平均漲幅亦分別為22.6％、22.7％。

【記者柯安聰台北報導】隨著大台北房價一波一波漲，也帶動都會區國宅的行情水漲船高，三大都會區的國宅漲幅從20%到110%不等，翻倍的飆升更是官方與民間始料未及。根據中信房屋針對全台三大都會區4個市的國宅行情調查顯示，自95年至今，台北市的國宅行情平均上揚逾6成(61.13%)，北縣幾個較著名的國宅平均漲幅亦有38.78%，而近年平均房價漲幅不明顯的台中與高雄兩市，平均漲幅亦分別為22.6%與22.7%。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出，原以為全台漲幅最高的國宅會出現在交易熱絡的一級房價區－大安或信義區，但卻是位於大直的基河國宅二期挾豪宅之威受惠最大，47坪的產品，5年前要價1050萬/戶，現在2200萬/戶還不見得買得到，增值空間達到109.53%的爆表狀態；漲幅第2名為92.31%的松山區松山新城，齊備的生活機能亦讓房價高達48~52萬╱坪；第3名則是位於內湖區內湖路一段的治磐新村，漲幅高達86.36%。

至於北市漲幅居末位的國宅亦有16.33%，即是位於內湖康寧路三段的明湖國宅，倒數第2名則是19.23%漲幅的北投百齡國宅。可見國宅座落地段周邊房價變動及機能條件對國宅行情的連動能力。

〔記者簡明葳／台北報導〕政府打房連出招，卻抑止不了房價攀升，國宅價格行情同樣水漲船高，台北市精華區國宅價格直直漲，金華街明星學區旁的新隆國宅每坪要價六十萬元，幾乎跟台北市二級區域新成屋成交價無異。而五年來，國宅漲幅最高翻漲一倍，大直基河四十七坪國宅五年前一○五○萬元，現在一戶二二○○萬還不一定買得到，漲幅驚人。

國宅賣價翻漲，出租國宅更是搶手，台北市可供出租國宅戶數僅剩五十九戶，卻有六○三四人在排隊；以文山區軍功國宅為例，三房二廳二衛租金只要八千元，是附近行情的一半，有人一排就是十年。

基河二期漲最兇

中信房屋針對北、中、南精華區國宅價格進行調查，發現台北市國宅行情五年來平均漲幅高達六十．九二％，漲幅前五大社區分別為「基河二期」四十七坪產品每戶二二○○萬元，漲幅為所有國宅之冠，達一○九．五二％；二至五名分別為健康路上的「松山新城」、內湖路一段的「治磐新村」、瑞安街的「大安國宅」大樓區及汀州路的「健軍國宅」。

若以單價來看，大安區國宅仍穩居冠軍，「大安國宅」每坪約六十萬元，溫州街「溫州國宅」每坪開價五十七至六十三萬元。

• ·        2010-04-22 中國時報 【王莫昀／台北報導】

    　房價飆漲，連過去居住品質環境常遭外界詬病的國宅也都漲勢驚人！位處北市大直的基河二期國宅，四年多來漲幅甚至高達一倍以上。根據中信房屋調查，台北縣巿、台中、高雄等四大都會國宅，四年多來漲幅由一成六至109.52％不等。

    　其中，台北市的國宅行情平均上揚逾六成，北縣幾個較著名的國宅平均漲幅亦有38.78％，而近年平均房價漲幅不明顯的台中與高雄兩市國宅，平均漲幅亦分別為22.6％與22.7％。

    　面對國宅鹹魚翻生，信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，在游資大量流入下，北巿中心房地產搖身一變，成了炙手可熱投資標的，已不再是普通的「消費財」，連帶使得區內國宅售價也跟著水漲船高。

    　北市漲很大 平均上揚逾6成

    　「但是即將在機場捷運A7站興建的平價住宅不會有這種問題！」蘇啟榮說，政府打算在北縣郊區興建的平價住宅，並未擁有強勢的區段優勢，不致於有房價飆升的問題。

• 2010-04-20 工商時報 【記者蔡惠芳／台北報導】

        繼去年底開幕的台北火車站京站時尚廣場後，上月新光三越左營高鐵店的開幕、及新加入板橋車站的冠德環球購物中心後，台灣再度掀起一波車站型商場熱潮！而仿傚日本東京大阪城的車站型百貨，全是看中轉運帶來的人潮與商機，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示：車站的聚眾效應極佳，上述幾家新開幕的購屋中心皆是把握有高鐵、台鐵、捷運、客運與公車等轉運優勢能帶來大量人潮，企圖另闢百貨藍海，效仿日本行之有年的百貨經營模式。

根據中信房屋追蹤幾個大型購物中心對周邊房市的影響發現，全台購物中心周邊房價漲幅最高前三名分別為微風廣場的250%、美麗華75～200%、京華城100%；桃園南崁的台茂購物中心則以25~65%緊跟在後。此外周邊的店面租金亦出現高達500%的漲幅，冠軍王即是位於桃園南崁的台茂購物中心，其次則分別是微風廣場的50~80%、及京華城的66%。這些都直接證實了大型購物中心的開幕除了確實造成周邊房價上漲的事實，也能促增店面的出租收益，因為不論是房價或是店租皆有10~40%不等的漲幅。

  　中信房屋董事長特助胡佩蘭認為，去年底京站時尚廣場開幕短短幾個月，帶動周邊住宅行情成長將近一成五，中古大樓每坪為40~50萬元，將可大膽預估新板特區的環球購物中心開幕後的一年房價將有機會高達40%的漲幅，左營高鐵新光三越開幕後，周邊大樓住宅每坪要價7~11萬元，相信轉運優勢與商場人潮加持之下，未來漲幅亦有兩成之高。

　　胡佩蘭指出97年剛開幕的宜蘭新月廣場，主要吸引在地客層，至今周邊中古透天房價漲幅約10%~15%，值得注意的是，由於商場範疇很大，造就大批就業人口，因此造成周邊許多透天厝改成套房或雅房租出的產品相當搶手，目前套房租金為每間4000~5000元/月，投資報酬率高達7%~8%，形成另一個獨特的區域高報酬租賃市場。

中信房屋胡佩蘭回顧，過去國內幾個大型購屋中心周邊房價有明顯變化的區域，如微風廣場四週的商家本以午市居多，但隨著微風廣場的消費者屬性而漸有改變，現在多為與購物中心相互搭配的品牌形象名店，周邊店面租金目前每坪每月在3000-4500元之間，較開幕時成長幅度有50%~80%，中古大樓住宅房價也從20出頭萬上揚至65萬左右，漲了近2.5倍相當可觀。大直93年在美麗華購物中心開幕後，周邊大樓住宅房價至今漲了近２倍，連國宅產品也有75%的漲幅。而南崁地區的房價整體約有每坪3~5萬的漲幅，除了台茂購物中心的加持之外，因為南崁地近台北、靠近大園、交通完善的原因，因此房價加乘效應明顯。

〔記者黃宣弼／台北報導〕根據各家房仲統計，今年全台第一季中古屋委賣數量比起去年第四季增加3~4成，在成交量並未增加的情況下，銷售時間拉長一個月，議價空間也增加了5%~10%。

房仲業者分析，委託量暴增原因，以獲利了結暫時出場的比率最高，但細分因素，南北還是有部分差異。在政府政策引導之下，引發一部分投資客先行結算出場，以減緩政策帶來壓力的風險，但南部同樣是獲利了結，卻是因為失業率仍高，讓部分投資客先出場。

各房仲公司當中，今年第一季委託案量暴增最多的是21世紀不動產，第一季賣方委託量與上季相比增加48%，其中，高雄市暴增104.6%最多，其次是台北縣58.36%。另外，各家房仲在台北縣的委託成長率都明顯拉升，台灣房屋也有38.6%，住商不動產33.8%，永慶房屋28%，只有信義房屋8%最少。

21世紀不動產分析，在賣方不再惜售的情況下，買方選擇性增多，讓待售時間多增加一個月，導致價格也出現鬆動，議價空間已加大5%至10%。

中信房屋副總劉天仁表示，根據「2010中信房屋宅指數春季報告」中顯示，今年第一季有近4成民眾看漲329檔期，但隨著政府一連串的打房措施下，不少投資客選擇在房價高點的時候獲利了結，使得第一季中古屋市場出現不小的賣壓，甚至延續到第二季市場中。

低財務槓桿 低風險路段 選高成數核貸區

2010年04月03日蘋果日報

【連珠君╱台北報導】大台北地區高房價惹民怨，無殼蝸牛20年後又再度走上街頭抗議，政府接連以開徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅及緊縮投資客房貸來遏止房價飆漲，造成買氣轉為觀望，議價空間逐漸拉大，房仲業者表示，有老練的投資客趁此時，多方尋覓便宜的投資物件，希冀低價承接便宜屋再賺一筆。

政府近1個月來動作頻傳，包括停止標售國有地、開徵豪宅稅等各項措施，希冀可以遏止房價往上飆漲，其中影響最大的，是針對購置第2屋的投資客，降低房貸成數、提高利率及取消前2年的寬限期，有業者表示，案場明顯來客量減少，客戶觀望期拉長。

自住客議好價可進場

甚至有人跟案場協調讓他先將房屋賣掉，再付簽約金，以期可以跟銀行貸到更優惠的成數及利率；也有人因為負債比過高，貸款成數從8成掉到6成。但上有政策，下有對策，有人請房仲提出舊屋委託出售的合約，請銀行別把他當成投資客。

• 2010-03-22 工商時報 【記者馬婉珍／台北報導】

• 2010-03-21 工商時報 記者曾萃芝／台北報導  

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　政府為抑制房價不合理飆漲，要求銀行對房貸放款審核從嚴，未來房市呈現更兩極化發展，房仲業者表示，對於準備要購屋的民眾、又想拿到多一點銀行貸款成數，只能從台北市捷運周邊、市區精華地段去買屋，才有機會拿到７成至８成的銀行貸款。

■　步行10分鐘 捷運宅最好貸

　　中信房屋指出，離捷運站近並不是表示好貸，真正好貸、也好賣，是離捷運站步行約１０分鐘以內的房子，房仲業者表示，太近、怕吵，走太遠也不妥當，只要步行距離在１０分以內，要貸到高成數不是什麼大問題。

　　但也非只要掛上離捷運站近，就很好貸款，一樣會有好站、冷門站的分別，好站指的自然是市中心區段，冷門站就是捷運線各端點，端點房貸與好站相比，貸款成數會差一些。

• 2010-03-19 工商時報 【記者曾萃芝／台北報導】

中山大安最多 成交量創5年來次高

【柯玥寧╱台北報導】今年2月適逢農曆年節，但北市買氣卻是淡季不淡，單月成交量是過去5年來同期次高。據北市府地政處統計，2月北市建物買賣移轉棟數為4159筆，儘管較1月量減35%，卻僅次2007年2月4357筆的表現，顯示今年2月買氣仍穩。但昨天天母地王高價標出，若屋主拉高心態，且政府眼看打房無效再下猛藥，將為第2季的房市增添變數。

逆勢成長

今年2月受到農曆年9天連假，及2月不足30天等因素，雖然成屋交易量較1月量減逾3成，卻比去年同期成長3成。

都更發酵刺激買賣

中信房屋副總經理劉天仁說，去年的農曆春節是在1月，今年春節則在2月，照理講去年2月的成交量應該會比今年好，但今年2月的成屋交易量卻站穩4000筆，比去年同期3186筆還要多，顯示出房價飆高之下，買氣仍佳。
而且交易量最大的3區，都落在房價居高不下的中山、大安及內湖區。永慶房仲集團研展室協理黃增福說，市中心都更題材發酵，在大安區以土地持分高總價逾2000萬元以上的老舊公寓，最受買方青睞，中山區則是20坪以下的小坪數宅，賣的最好，自住買方為主的內湖區多成交總價1~2000萬元的中古大樓。

捷運站旁套房多 惟轉手相對不易

【林承志╱台北報導】百貨公司、量販店、五星級飯店、捷運、河濱公園、學區全部都在步行範圍之內，這樣的夢想在台北市大直金泰段重劃區，通通都能實現！自美麗華百樂園進駐後，大直房價跟著起飛，水岸景觀豪宅行情每坪110~130萬元，商業區套房產品每坪55~60萬元，最便宜的國宅每坪也有35~38萬元。

機能齊備

中信房屋大直加盟店店長黃睿杰表示，樂群一路水岸豪宅交通便利，且街廓整齊，知名社區如「輕井澤」、「代官山」、「首泰地天泰」房價皆居高不下，且屋主釋出量極少，不少景觀良好的個案，房價已突破每坪150萬元大關。

基河國宅物件最夯

而新成屋案多無水岸景觀，房價低於百萬，良茂建設「巴黎花園」、金和裕開發「理性&感性」規劃坪數皆在60坪以上，每坪開價超過80萬元。
金泰段重劃區以樂群二路為分界，樂群二路以北為商業區及娛樂區；以南則為住宅區，「基河國宅」位於敬業三路與樂群二路226巷間，緊鄰濱江國中、小，學區機能最佳，為入住大直最低門檻。國宅共分A、B、C、D四區，其中B、C兩區可享河岸景觀，房價較高。

看屋 議價 簽約 點交

如果你的新年計劃是要買下人生第1間屬於自己的房屋，那一定要先學會中古屋買賣過程中，從看屋、議價、簽約到點交4階段的小撇步。尤其在看屋、議價階段，買方要親力親為多做功課，才能買到理想好宅；專家建議，看屋要注意的事情多如牛毛，最好掌握由大看小、採光至上的原則；議價時則謹記熟悉區域行情後，以8~9折逐步加價。採訪╱柯玥寧 攝影╱蕭榕、黃競鋒、康仲誠

看屋不僅是要看室內屋況，周邊環境好壞更是影響房價的關鍵。住商不動產副總經理劉明哲表示，看屋要先「由大看小」，除了觀察區域內的生活機能，對於不是第1眼就能瞭解的鄰里背景、店家營業特性，可多由不同看屋時間點查訪、並與周邊鄰居攀談，避免買到複雜的居住環境。

行情8~9折談起

選定好理想小環境後，多數專家都建議，室內屋況要以格局方正、通風採光佳為優先考量。東森房屋董事長王應傑認為，尤其採光是看屋最大的原則，看屋不能只看裝潢表面，採光佳就算屋況很差的房子，只要戶數單純、鄰居素質不錯，花錢裝修後的價值感是一般人很難想像的。劉明哲提醒，看屋不僅要選在晴天，雨天時更能仔細察覺房屋是否有滲漏水問題。
選定滿意的房屋後，議價則是門大學問。永慶房屋研展部協理黃增福說，一定要掌握區域行情後再出價，可由行情價的8~9折逐步加價，才不會出太低讓屋主覺得沒誠意，出太高又減低自己的加價空間。

• 2010-02-24 工商時報 【記者馬婉珍／台北報導】

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰指出，虎年房價的走勢將取決於資金面與政府政策。他說，去年受到資金行情之影響，造成反常情況，不僅股市暴跌暴漲，房價也居高不下，因股市與房價有連動效應，因此今年的房市仍會持續受到資金行情的衝擊，而下半年的ECFA簽署效應，將會是重要影響因素之一。

莊孟翰表示，去年台股漲幅高達78.3%，而北市的高級住宅漲幅也介於10%至20%之間，但GDP卻呈現負成長，明顯不合理，加上政府放任不理，苦的卻是中產階級以下的民眾，面對一般住宅受到高級住宅之影響，房價也不斷往上攀升。

莊孟翰強調，當房貸總金額超過GDP四成時，房市就已出現過熱的警訊，政府應拿出政策，讓房市降溫。他指出，國內房貸約有4兆9000億，而GDP總額為12兆4888億，房貸約占GDP的39%，若加上修繕貸款8000多億，以及建築貸款，房貸總金額早已破表超過GDP五成以上，政府豈能坐視不管，放任房市。應立刻緊縮房貸，或是將財產總歸戶公開化，讓房價資訊更透明，以避免投資客炒作，有效遏止房價呈現不合理狀態。

ECFA簽訂後將使得兩岸貨品關稅逐漸降至零，而MOU使得兩岸金融相互約定，對台灣而言，本國資金將會更自由進入中國，然而，中國的資金來台走向及程度仍將受到中國政府管制。若以台灣市場現況一廂情願將不夠完整與正確，亦有失偏頗，MOU及ECFA對台灣店面投資的商機究竟有多大，端視整個發展過程中，兩岸之間的互信、誠信與發自內心的善意的程度有多大，才能確定對台灣店面投資的真正影響，然而，不可諱言的是，MOU及ECFA之簽訂對台灣商用不動產如A級辦公室與店面將有不同程度的影響，而店面投資的商機則是一般民眾可以多加關注的一塊。

另外，MOU及ECFA簽訂對兩岸資金互動變化為何，目前仍不明朗，究竟是台灣資金大量流入中國，亦或是中國資金大量流入台灣，全視中國官方的政策與做法。若中國開放大量併購台灣優質企業，資金才會大量流入造成錢洗台灣的現象，若非，則中國流入台灣資金將非常有限。簡言之，由於MOU匯兌自由的緣故，中國資金一定會來台灣，多寡端看中國政府的態度。 

人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會越熱門，若本來人潮就不多，陸客來台又不會去的店面則會趨於沒落，亦將如馬太效應“強者恆強、弱者恆弱”的呈現，就如同聖經馬太福音第13章12節所提：「凡有的，還要加給他，叫他有餘；凡沒有的，連他所有的，也要奪去」。經濟不涉政治畢竟只是說說，政治絕對會影響區域市場的景氣，FTA、ECFA與MOU都是透過政治組織所簽訂，舉例來說，台南與高雄等南部地區因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制，或許造成陸客造訪的機率偏低，但台灣人民的活動力和應變力頗強，將造成南部市場有機會發展出除了在地客層外，能夠吸引其他國際外籍客的特色商業活動與商品，因此在MOU及ECFA的資金狂潮下，南北店面的特色將有所不同，南部以經營吸引其他國籍客層來了解當地別具性格之民情風俗的商業活動，而北部則以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。

 兩岸商務活動頻繁將帶來商機，而最有機會的店鋪則是以大陸人士在台灣活動中心範圍100~200公尺以內，例如接待陸客入住飯店周邊的商店，信義計畫區的百貨公司、頂好商圈、SOGO百貨、觀光景點區域或夜市，然而，期望由MOU及ECFA的資金流入而帶動人潮的商機不確定性相當高，主要是陸客所入住的飯店與行程路線皆由中國旅行社所安排，我們無法事先掌握中國端的人為改變。

至於來自中國的散客或商務人士則是以都會區域的著名商圈店面為主，若能以當地客層為基礎，經營有地方特色的商業活動或商品，才能進而吸引外籍來台人士的青睞，綜觀上述論點，我較看好都會區以及景點地區經營有特色的店面的投資商機。

寧選熱區邊緣小宅 專家：房貸不逾收入1/3為佳

【柯玥寧╱台北報導】預算有限的首購族以往多將房價列為購屋決策重點，但去年房市轉熱，各區房價漲跌不一，首購族的購屋決策改變，反而最在意房屋增值空間。根據房仲業者最新調查，首購族購屋最重視保值抗跌，佔17.9%，其次為房價高低（14.3%）、公設比（13%）。

最新調查

根據台灣房屋今年1月調查，「保值抗跌」成為首購族購屋優先考量因素，與過往連續3年的調查結果「房價至上」的購屋決策大不同。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧說，以往首購族購屋最在意房價高低、貸款成數，但這次的調查卻由保值抗跌躍升第1，顯示出現在的買方變精明，希望購屋能自住兼投資，等到房價好的時候再轉手換屋。

資訊發達重增值

房地產條件差異大，有時買到便宜屋，可能愈住愈不值錢，尤其是平價宅，長年下來房價是不漲反跌。
太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，首購族會有如此轉變，可能跟房產資訊漸多有關，將增值性列為首要考量因素，代表現在買方也學會聰明購屋；建議首購族想買到理想宅，可一併考量食衣住行育樂5項指標，如果房屋條件具備愈多項指標，代表未來增值空間愈大。