人生宛如球賽,上半場多半是非常吵雜、忙碌、甚是混亂的局面。
多數人在上半場全力大拼,耗費了體力,然而球賽的勝負取決於下半場。
中場暫停,走出場外檢討得失,改變策略,任何時候都不會太遲。~~摘自Bob Buford 人生下半場

目前分類:房市分析 (589)

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   面對價量噴發的房市,政府使出連番打炒房措施,除了選擇性信用貸款限縮之外,豪宅稅、短期內交易資本利得稅、包租公加稅….也持續出籠,百年房市恐怕真的會喊出「中華民國萬萬稅」的激情口號。而眼看著全球景氣緩步復甦,為對抗貨幣競貶,購置房產在民眾心中又成為保值抗跌的理財工具首選,如何在打房壓力下突破重圍進行資產避險的規劃?跨國投資房地產成為新興的一種選擇!根據中信房屋調查,高達36.5%的受訪者具有投資海外房地產的意願;購置標的又以大陸、日本及新加坡/越南/印尼等東南亞地區為優先選擇,其中大陸更是高達57.6%近六成民眾的海外購屋首選!

    隨著ECFA及FTA等區域經濟體貿易協定成為近年來刺激經濟成長的重大政策,並陸續開放上海、東京羽田對台北的國際直飛航班,無論是業務往返的需求或交通便利的刺激,使得外資在台置產或國人在海外置產的需求都有明顯的增長。中信房屋與創市際市調公司共同進行網路調查,以瞭解國人跨國投資房地產的意願,調查結果發現,基於避險及高獲利的因素,高達36.5%的受訪者有意願跨國置產;其中2.7%的民眾已購置海外房地產,9.2%的民眾已經著手蒐集相關資訊或實際看屋,而有24.6%的民眾有意願但尚未採取行動,沒有意願的比例則為63.5%。續問所屬意的房產投資地區,首選為中國大陸佔57.6%,其他依序為日本(28.7%)、新加坡/越南/印尼等東南亞地區(20.8%)、美國及加拿大等美洲地區(17.4%)、香港(10.3%)、韓國(7.4%)、英國/法國等歐洲地區(4.9%)以及其他(3.4%)。

    中信房屋副總劉天仁表示相較2010年初及本次揭露的跨國房產投資意願調查結果,有海外置產意願的民眾由30.9%上升至36.5%,明顯增加5.6%;至於選擇區域的部分,具有地緣便利性及文化相近性的大陸與日本仍然是需求性較強的選擇,其中大陸受歡迎的程度竟有高達57.6%的具海外購屋意願的民眾票選,比第二名28.7%的日本差距多了將近一倍。中信房屋劉天仁認為隨著兩岸經貿及觀光交流頻繁,加上部分探親及產業遷往大陸的因素,構成了國人對於購置大陸房產的需求性;而日本房地產在歷經泡沫經濟的低點後已在近期回穩,不僅空置率下滑,投資報酬率水準更高於台灣,加上國人向來對於日本觀光有強烈的吸引力,無論做為度假休閒宅或出租獲利都是吸引口袋較深的民眾的購買點。

    對於投資海外房地產,中信房屋副總劉天仁有幾項提醒:如果說投資股票是投資一間公司的未來,那麼投資跨國房產則是看好一個國家的發展性,首先需要先考慮置產目的是自住或出租,不同的目的性將影響適合出手的購買時機點。再者瞭解當地法律及房地產法規、稅法相當重要,最好在購買前諮詢當地具備相關知識的律師或會計師以比較投資成本適合以自然人或法人方式購買較為划算。購買時要注意貸款問題,部分國家對於外國人貸款較為嚴苛,如何聰明取得資金甚或付利息也可能是節稅的手段之一。實際操作上選擇具有良好信用的房產經紀能獲得一定保障之外,建議還是務必前往購屋地點待上三四天以免陷入騙局。


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近三年已漲三成 新莊一字頭房價增值潛力大

捷運蘆洲線於月初通車,近三年平均漲幅高達36%,這股捷運通車鍍金熱不只在蘆洲線延燒,下一條預定通車的捷運路網新莊線也已漲出30.26%的行情。捷運局預定民國101年將部分通車至輔大站102年全線竣工通車,中信房屋副總經理劉天仁表示,大台北地區一字頭的房價難尋,除了林口、三峽部份路段及五股、泰山仍處相對低價以外,新莊地區在新北市升格效應及捷運通車等多項利多議題加持下,根據板橋及蘆洲的捷運鍍金經驗,預估通車後還有2~3成的增值空間。

 

    根據新莊地政事務所的資料顯示,轄下四市鄉(新莊、林口、泰山、五股)近一年來不動產交易價格大幅提高,住宅區及商業區漲幅達3成以上,而特定地區如副都心及頭前重劃區、五股洲仔洋重劃區,在受到國有土地暫停標售使得土地取得相對不易的因素影響,更出現了一倍以上的漲幅。

 

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  自Q2季末央行祭出升息半碼並對北縣市第二房貸款限縮措施來抑制房市的高溫,Q3在一片期望打房促成降價的觀望氛圍下交易量連月衰退,尤其在台北市8月份出現買賣移轉棟數驟降24%的情況下,市場出現「打房奏效」的聲浪。但隨著建商搶地屢創新高、大台北地區店面產品出現秒殺式的搶購熱潮,連沉寂已久的天母房市也再度出現區域新高的指標交易個案,讓人不禁懷疑房市是否看淡不淡?「2010中信房屋宅指數第三季報告」揭露全民打房看法,僅不到兩成的民眾認為打房有效,八成對於政府打房的效果不滿意或沒感覺,這將造成購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求的續升及預算未減的堅強基本面,加上多數民眾對房價的發展依然看漲下,總結Q3末量體應可觸底回彈,Q4景氣預估「量增價可期」

經濟感受上升 理財滿意度增 配合政府打房購屋意願明顯下滑

上有父母下有兒女要扶養 三明治世代壓力大

  中信房屋鄭余正全董事長表示:在上半年景氣復甦及失業率逐漸回穩的狀況下,Q3民眾對於經濟感受的綜合指數評比對照Q2有微升的跡象,其中對於理財的滿意度上升最多,對家中經濟則感到較為沉重。而在購屋意願的綜合指數表現上,配合政府打房的強烈氛圍,呈現與經濟感受相反的下滑反差。單就購屋意願佔比的數值來看,Q3出現了宅指數調查以來最大幅度的震盪,近期內有購屋意願的比例下降了5.6個百分點,為51.9%。除了對家中經濟、景氣、理財、物價及房價的不滿之外,中信房屋發現有購屋計畫的消費客層出現明顯的「三明治世代」現象。隨著自住需求的增加,買給父母或子女以及理財的需求漸減,面對上有高齡父母下有嗷嗷待哺的兒女需要奉養與扶養,越來越多人對於壓縮的”薪情”感到不滿意,使得在兩項綜合指數上「家中經濟」的滿意度逐漸下滑。

 房價盤整議價空間增大  77.2%消費者認為房價可砍1~3成  宅指數上升

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   央行打房擋不住稀有產品的交易價,大台北地區店面產品的成交熱潮,從上週的蘆洲店面創新高到昨天安和路二段匯豐銀行分行再創每坪1350萬元單價,天母忠誠路二段37坪透天店面再度以1.58億元成交,每坪427萬的單價超越三月份華固建設以409.68萬的高價標下天母東路聖道兒童之家的舊址紀錄,加上輕軌捷運及都更等利多持續發酵,對於沉寂已久的天母房市再度引爆新話題!

    該店面位於忠誠路二段172巷2號,鄰近知名的商務住宅新光傑仕堡,獨棟透天的三角窗店面,地坪計有37坪為住三之二的區段。促成這筆交易的中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞表示,買主為知名上市上櫃的企業主以個人名義買下,雙方並協議以1.58億現金一次付清進行交易,單價換算每坪以427萬元成交。

    中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞指出,這次忠誠路二段的透天黃金店面的成交,雖然沒有超越日前華固以432萬元單價轉售聖道兒童之家舊址一半的土地行情,但它所具有的指標性意義在於以37坪的條件能創下427萬的高價,是由於該店址為臨兩條馬路的三角窗位置,若再整合後方的住宅群可整頓出約370~400坪的腹地,關鍵點在於都更議題的考量下這是絕佳的投資標的。中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞點出,2009年底天母首宗都市更新案「國揚天母」,當時每坪成交單價為90萬元,在短短20天20戶全部賣完,證明天母地區雖為封閉式買盤以自住客換屋需求居多,但都更個案的完銷實力也是不容小覷!

    華固建設在今年三月份所標下的1715坪聖道兒童之家舊址是以總價 70.28億元標脫,換算土地單價每坪達 409.68萬元,汪瑞霞認為,在當時是台北市住三土地新高價,也是住宅史上第四高價。但該案屬於特殊的投資標的,不但條件好輪廓完整,短期與長期投資均適合,高價標脫並不意外。

  近年來由於北市商圈重心移轉至東區,使得早期為豪宅部落的天母房市在這一兩年間可說是慘澹經營,中信房屋認為,在民國100年天母輕軌捷運動工的捷運牌加持下,及國泰、璞真、鄉林等建設公司將陸續於天母推出新個案等利多,可望刷新區域行情新高上看每坪130萬,預料將帶動天母地區的房市價量齊揚的新一波慶祝行情!

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    年底選戰熱即將進入倒數88天的白熱化階段,隨著攸關投票權的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後,影響大幅人口遷移的重大因素暫時塵埃落定。中信房屋統計,2010年1~7月現住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態,以同縣市區域換屋居冠,尤以台北縣、台北市、桃園縣及高雄市為最,該四個縣市累積統計達全國同縣市遷移之半數。

    根據主計處內政月報顯示,1~7月同縣市內移居的總人數計660,143人(參見附表一),其中最大宗為台北縣的133,758人佔20.26%,其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%,中信房屋副總經理劉天仁表示,該數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似,顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

    而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市,上半年統計遷出人口為54,126人,其中64.2%往台北縣移動,13.64%往桃園縣,其後為台中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進首善之都呢?具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋劉天仁副總進一步說明,若不考慮移居的搬遷路徑,單以1~7月淨遷入人數(遷入總人數-遷出總人數)來看,桃園縣以24,256人的增加幅度居冠,台北縣10,084人次之(參見附表二)。劉天仁指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上,使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

    根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計(參見附表三),顯示八月各縣市成屋住宅平均單價年增率及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上,皆為正向成長的主要縣市有:台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣,而房價已進入修正區段的主要縣市則有台北市、新竹縣市、台中市及高雄市。參照主計處的現住人口及登記遷入遷出人口(參見附表二)來看,中信房屋劉天仁分析,若以自住的市場供需平衡原則為前提,台北市及基隆市呈現需求減少但買賣移轉棟數增多的特殊現象。

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網路地產王/黃京梧/綜合】
  台北縣部分區域向來給人車多、人多、巷道狹小、甚至是荒涼的印象,但這幾年來,三峽、蘆洲、三重、新莊等區域,因為捷運規劃,帶動大型建商進駐推案,現在新屋價格不輸台北市,房仲業者表示,這些舊社區能鹹魚翻身,最主要的原因還是交通大幅改善。

 

■ 捷運、快速道路加持 房價連番漲

  房仲業者表示,像新莊、三重、蘆洲這些區域,特色小吃多,生活機能便利,但最大缺點就是交通擁擠,巷道小,一旦車流量變大、尤其是上下班時間,塞車成了台北縣人最痛苦的事情。

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  • 2010-06-20
  • 工商時報
  • 【記者曾萃芝/台北報導】

     根據經建會統計,現在每100人當中就有10個老人,到民國145年,每100人中,老人將會增至38個之多,面對高齡化社會到來,銀髮族所選擇養老居住環境與休閒住宅產品便成一個值得關注市場。

     中信房屋宅指數調查顯示,50歲以上消費者購屋首重坪數、生活消費商圈與公園綠地,居住選擇條件中,以「交通便利」、「近大型醫院」和「充分活動空間」等3項為重點。

     舉例而言,北市銀髮族可選擇民生社區(近長庚和空總)、大安森林公園和中正紀念堂周邊(近台大醫院)、國父紀念館周邊(近北醫、國泰醫院和仁愛醫院)、中山足球場和14、15號公園周邊(近馬偕)、石牌和天母(近榮總)、內湖市區和東湖(近三總、國泰醫院和康寧醫院)、及位捷運南港線玉成公園和南港一號公園周邊(近忠孝醫院)等類似區段,不但具備便捷大眾運輸工具且周邊還有充分活動空間與休閒綠地。

     但首善之區的台北市是寸土寸金,對口袋不夠深的買方來說,想要在此購屋是有難度的,如購屋資金並非那麼多銀髮族,往市中心以外找,一樣會有不錯休閒養老區域。休閒住宅可能影響行情條件及買方購買意願各有不同,就投資與選購時應注意下列重點:

     1.保值性:

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【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

央行打擊投資客見成效?各家房仲業者統計,6月24日央行宣布升息以及對北部進行選性信用管制後,買氣急凍,6月房市交易量都萎縮1成以上,尤以北部最明顯。

住商不動產統計,6月全國交易量約比5月衰退13%,企研室主任徐佳馨表示,央行出手後,北部不少原本打算購屋的民眾都縮手了,不少客戶擔心貸款下不來,寧可先賠錢解約,而大台北平均買氣下滑1成5,但沒有被限制的台北以外地區表現相對穩健,預估後市將呈「價平量縮」格局,短期難見崩盤。

中信房屋表示,6月交易量縮幅達13%,其中以北市量體縮減17.68%最明顯,其次則為台中市交易量減10.1%,北縣減9.27%。而中古屋平均行情,北市和中市6月成交價雙雙緩跌0.35%~1.28%,顯示目前國內房市已呈現「價緩量縮」的局面。

副總劉天仁認為,未來國內房市應是「平價先行」,房價合理平實,就會獲得民眾青睞。

永慶房仲集團表示,大台北6月房市出現反轉跡象,北市中古屋平均房價下修1成至每坪44.2萬元,而成交量更較上月萎縮16.27%,中斷連續17月的漲勢;北縣房價雖小幅上揚3.8%、達每坪24.7萬元,但成交量均較5月下跌超過1成。

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【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】
央行打房力道加強,房仲業者7月業績下滑。業者指出,目前買氣明顯停頓,買方期待降價心理濃厚。 本報資料照片/記者黃福其攝影
5月房仲業的業績明顯下降,營收普遍衰退1成,6月比5月更差。央行祭出打房措施後,相較於先前賣方態度強硬,現在已漸轉向買方市場,給足買方等待降價的信心,使第3季議價空間放大,民眾可趁機用力向賣方殺價!

 

 

央行祭出選擇性信用管制,但兩岸議題依舊發燒,住商不動產的議價空間調查顯示,今年第2季北市議價率降到10.9%,較上一季縮小4%,北市釋出物件平均去化天數,第1季55天,第2季縮為50天,減少5天。北縣則維持平盤,議價率在18%左右,平均去化天數,第1季62天,第2季為58天,減少4天。

住商表示,在央行最新政策宣示後,中小型投資客可能趁機出脫,加上買方產生預期心理,預期第3季的買賣議價率會變大,7月的數字將有明顯變動,特別在北縣受限制的10大區域。

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2010/06/29 00:19 記者顏真真/台北報導

根據房仲業者28日公布最新調查發現,受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下,民眾對「整體經濟滿意度」小幅增加,連帶促升停滯兩季的「購屋意願度」,顯示市場買氣不滅,但調升後的購屋總價仍不及第二季的成交價,其中,台北市兩者價差高達63%,顯示「台北居、大不易」。

中信房屋28日公布「2010年第二季宅指數調查報告」指出,近期內有購屋意願受訪者佔全體受訪者57.5%,較上季54.5%成長3%,是國人的購屋意願睽違兩季的動能,分析原因就是「經濟滿意綜合指數」,其中對「家中經濟」的感受最滿意,其次則是對「景氣」和「物價」。此外,「整體購屋意願」與各項構成指標均較上一季小幅上升,除了房價滿意度微幅下跌。

當然,促升購屋意願的另一個功臣,就是不動產的抗跌保值力五度蟬聯冠軍,除了第五度奪冠外,還較第一季成長;其次為「黃金/貴金屬」、「保留現金」則在股市震盪下由第四名上升至第三抗跌保值。

調查也發現,有購屋計畫的民眾,購屋預算平均落在新台幣656萬元,較上季增加27萬元,又以新竹縣市增加176.36萬元與高雄縣市增加3.97萬元、台北縣增加29.18萬元、台北市增加23.41萬元最多,台中縣市反而還減少17.55萬元,而從此數據也可看出,購屋族雖不滿房價過高,卻持續調升購屋總價的矛盾心情。

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【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

  房仲業者公佈今年第二季宅指數,六成五受訪民眾直指總統馬英九上任兩年,平抑房價施政措施不及格,儘管多數民眾不滿高房價,平均購屋預算以及自備款,均較上一季增加近30萬元。尤其高達六成六受訪者表示,已準備三成以上購屋自備款,顯見民眾將資金投入房地產的意願相當高,如此一來,央行祭出的「選擇性信用管制」,限縮第二房的貸款成數上限為七成,恐怕對於打房的實質成效仍然有限。

■ 新竹購屋預算暴增 北市買賣落差最大

  中信房屋第二季宅指數顯示,計畫購屋的受訪民眾普遍表示,平均購屋預算落在656萬元,較上一季增加27萬。其中又以新竹縣市調漲最多,平均購屋預算額外增加176萬;台中縣市購屋族的預算不增反減,平均總價下降17.5萬元;至於台北市、台北縣的購屋預算,也各別提高23萬、29萬元。

  中信房屋董事長鄭余正全表示,對照今年第二季的中古屋平均成交總價,得知購屋族面對高房價時代,也不得不咬緊牙關提高購屋預算,不過在台中以北的都會區,預期購屋總價仍落後實際成交價。譬如,台北市買方的預期房屋總價為1,012萬,但實際平均成交價為1,650萬元,兩者落差高達六成三。

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【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

  研判央行打房措施僅具「宣示意義」的論調,恐怕要修正了!根據房仲業者統計,近日來大台北地區的看屋人潮,明顯減少三至五成,其中不乏打算趁機撿便宜的購屋族群。至於外傳「沒在怕」的豪宅客,還是寧願先觀望一陣子再說,導致5、6月份的豪宅交易量,連續兩個月下挫三成以上。

■ 看屋人潮變稀少 大台北銳減3~5成

  中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,目前成屋交易市場以大台北地區的反應最直接,買方看屋組數明顯減少3~5成,撮合時間拉長,北市買方反應兩極,對於高總價的豪宅客群,打房似乎沒有打到這些人,而一般的受薪客戶則明顯出現停滯現象,遑論追價或加價動作。

  以台北縣的指標地區板橋市為例,上個月24日央行宣佈升息前,每天平均有6~9組看屋客,不過目前降至4~5組看屋客,組數減少三至四成,至於北縣其餘九個遭到信用管制的地區,也普遍減少2~3成的看屋組數。由於中南部的房市漲幅沒有大台北地區高,幾乎沒顯著影響,但打算趁機撿便宜的買方,有增加趨勢。

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  • 2010-07-05
  • 工商時報
  • 【記者馬婉珍/台北報導】

     隨著近期國際股市動盪,加上國內調控房市措施力道加大,市場買氣瞬間停滯,中古屋或預售屋的來客量,同步銳減5成,成交時間也延長1倍至2個多月之久,顯見買方轉趨保守,房市陷入盤整期。

     先看住展雜誌的調查,6月份原本是房市旺季高潮,但因利空瀰漫,導致買賣雙方對後續景氣變動皆呈現觀望,又加上氣候不穩、大雨攪局,影響看屋意願,因此6月份住展風向球燈號,退回顯示衰退的黃藍燈區。

     住展房屋網總監陳韻如表示,政府抑制炒房,已產生嚇阻作用,買賣雙方對於未來走勢愈來愈顯觀望,甚至選擇靜觀其變。根據住展雜誌的調查,6月份預售市場的來客組數,顯示為4分,相較於3、4月房市熱絡時期,來客組數指標為8分,顯見民眾的看屋意願降低,來客量下滑5成。

     而在成屋方面,中信房屋統計,在央行祭出房市信用管制措施後,北台灣的買方停頓狀況最明顯,中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,成屋交易市場以大台北地區出現的反應最直接,買方看屋組數明顯減少,猶豫時間拉長,受薪階級買屋意願明顯停滯,投資客的進貨心態也開始鬆動。

     北市整體看屋組數下降5成,而北縣主要熱區如板橋市,因市場競爭大,看屋組數也減少4成,買方已不再像之前擔心買不到、害怕屋主再漲價,反而選擇保守以對。

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房價高升已成為今年以來的社會問題,更成為庶民經濟的重大衝擊,眼看著不會回頭的房價,小市民的心急可想而知,因此“相對低價屋”那裏找已成為重要的課題,而低價屋還得符合小市民公共交通的需求條件,更是特等重要的資訊,讓高、中、低價購屋者在充份的資訊下各取所需。

根據中信房屋以現今大台北購屋人運用捷運線搜索房產的特質作為基礎,找出代表較高房價的捷運交滙站後,再比對出該捷運延線相對便宜的站別發現,諸多末端站區周邊房產幾乎可用便宜一半的成本購得,其中的單坪價差最少有5萬元、最多可達45萬元,對市井小民而言價差實在相當可觀。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示,捷運文湖線動物園站周邊住宅每坪18~30萬,與忠孝復興捷運站周邊住宅價差出現32~45萬,為價差第一名區塊;淡水線淡水站周邊住宅每坪14~23萬,較台北車站周邊便宜14~17萬;土城線永寧站11~21萬/坪,較台北車站和板橋站周邊便宜13~19萬/坪與5~14萬/坪不等;新店線新店站公寓每坪20~21萬,中和線南勢角站公寓23~26萬/坪,也都遠低於位在市中心的雙捷運交會站-中正紀念堂站與古亭站的周邊房價,對於口袋不夠深的購屋族,不妨多考量捷運末端站區,用時間換取空間亦將是日後各大都會區居住人口聚集的趨勢。

中信房屋胡佩蘭指出:捷運末端站因具強大匯聚人潮效應,過去經驗顯示,極易促進商圈繁榮以及區域房價上漲,如同板橋線新埔站,在作為末端站期間,因是板橋、新莊、三重等地區民眾主要轉乘地,房市便快速活絡成長。若以時間成本分析,捷運土城線末端點永寧站到台北車站僅需約25分鐘,比目前搭公車至少節省一半以上的交通時間,房價更只要台北火車站周邊不到一半的價位就能取得(公寓差價約13-17萬/坪,大樓差價約16-19萬/坪)。依過去經驗來看,大台北居民對捷運的依賴度只增不減,因此覺得台北市或板橋市房價高不可攀的消費者,以土城地區作為考量者將成為趨勢。

胡佩蘭說明:文湖線的末端站區東湖站與葫洲站目前中古公寓房價每坪約為26~35萬,與雙捷運交會的忠孝復興站周邊平均要價50~60萬/坪的住宅相比,有高達20~30萬的價差,建議一般購屋人可評估該站區周邊因內湖科學園區與南港軟體園區加持,工作機會帶來人潮與生活機能已趨完善,未來的增值空間可期,不妨考量趁早錢進此區域。

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政府打房澆不熄房市熱度,根據中信房屋四月份成交資料統計:全台都會區四月份中古屋住宅交易量、價續升的景況,幾個量增的區域如桃園縣單月成長33.33%、大台中單月漲幅13.33%、新北市仍再成長11.71%,且其中皆因房價向下微幅修正5~6%,順利促成看屋客進場購買。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,儘管四月單月價、量“續長”的動能溫和,分別是量體成長約5%、單價成長僅2.21%,然實際上交易量已超越去年12月份,重新站回去年第二季的熱絡交易量。

胡佩蘭分析交易量續長的區域,皆與近來利多話題不斷、及平均單價微幅向下修正有關。例如近期政府發布將位在林口的機場捷運A9站區周邊興建平價住宅,加上周邊生活機能完善,聯外交通便利,強力吸引許多對台北市高房價卻步的客群,加上林口地區四月份中古住宅房價小跌5.49%,結果促成了交易量增加366.67%。根據中信房屋對客戶的資料分析發現,除了每日通勤往返台北上班的自住型買方,亦不乏有理財投資型購屋族看準報酬商機,早就搶先進場購屋,將房子出租給長庚醫院的實習醫師與華亞科技園區的新貴們。而三峽地區也因不少建商在這此推出大型造鎮個案,趁著329與520檔期大力放送廣告行銷,相較台北市中古屋四分之一不到的價格,的確刺激不少購屋族前往看屋購屋,四月份交易量亦成長94.12%,位居第二。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出:台北市信義區四月份交易量堪稱全市之冠,漲幅高達183.33%,主要是因為理財需求買方大舉入市,套房交易量占比提升,占住宅產品種類三分之一強,另外,總價落在2000萬以內的中古住宅只要進入市場機制,不待幾輪議價,一周內便去化銷售成功,搶手程度令人難以想像。另外,士林區四月份房市熱絡程度則歸功於ECFA議題與台商回流,中信房屋士林地區的加盟店回報,士林區挾美國學校與生活機能便利的地緣優勢,成為許多台商近期回台購屋首選區域,帶動四月份該區中古屋行情漲幅逾10%,成交量亦較三月成長33.33%。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說明:新莊市拜新莊副都心與捷運新莊線2年後通車話題之賜,四月份中古屋行情微幅成長1.5%,交易量單月漲幅亦達15.09%。而7月將試營運的蘆洲支線,由於往返台北車站,只要20分鐘,造成蘆洲市的交易量單月成長了43.75%,更應證了捷運是票房保證的事實。

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消費者買房看地段、挑學區,更重交通便利性,中信房屋根據最新官網用戶統計資料顯示,大台北捷運網70個已開通站區與高雄捷運網37個已開通站區,搜尋人氣最高的排行榜以捷運板橋線佔據五席最高,而高雄捷運紅線也奪下三席,其中江子翠捷運站與巨蛋(三民家商)站分別列為搜尋次數最多之首,可見此二捷運站的超高人氣程度。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示:就貸款需求的搜尋結果剖析,目前購屋族自備款以150萬~200萬元為大宗,若以貸款成數八成換算,則可購買總價750~1000萬元的房子,綜觀大台北地區人氣排行榜上有名的捷運站區,周邊中古住宅房價除江子翠站與景美站周邊電梯住宅房價稍高,每坪各為29~35萬元與31~37萬元外,其餘站區的中古屋房價平均為16~32萬/坪,無論是購買二房或三房的產品亦能符合一般消費者的購屋預算。

中信房屋江龍名指出:大台北地區的居民對捷運的依賴度只增不減,亦造就了購屋族普遍運用捷運線來搜尋房產的現象,我們發現,位在台北市中心外圍第一圈的捷運站區如:江子翠站、新埔站、海山站、府中站、景安站、南勢角站與景美站、關渡站等,因鄰近市場、學區、公園,周邊生活機能相當完善,搭上捷運半小時以內可達市中心,房價卻只要市中心的一半,因此能打敗其他60個捷運站,成為人氣最夯的購屋首選捷運站區。

中信房屋江龍名說明:高雄捷運紅線於2008年3月通車至今,捷運周邊的房地產,不論是自住型還是投資型的客群,都將捷運視為軌道住宅的購屋第一首選標的,雖然現階段搭乘人數無法與台北捷運相比,不過隨著區域發展,讓高雄人逐漸接受不同的交通連結模式。位於左營的R13凹子底、R14巨蛋、R15生態園區…等站區,也成為高雄捷運37個捷運站中,搜尋人氣最夯的幾站,該區目前有不少新興的住宅產品落成,在新、舊大樓的價位區間表現上有蠻大的落差,中古大樓大約落於6-10萬/坪之間,而3年內的大樓產品則有9-15萬/坪的表現。期中,緊臨漢神巨蛋的R14巨蛋站出入人數更在假日爆出全線第一的人潮,商圈內中產階級以上的族群是購屋主力,目前偏愛3房,坪數以40-50坪為主,總價約500-600萬中古大樓產品最為熱銷。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名建議:對於預算有限的首購族,把握「先遠後近」的原則,不妨挑選位於捷運末端的站區,雖然需要比上述高人氣站區多搭乘幾站才可達台北市中心,但省下每坪0.5~1萬元的購屋成本亦相當可觀,待將來經濟能力增強時,再掌握交易時機「先舊後新、以小換大」購得更合適的房產。 <相關數據如后>

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受到大台北高房價的擠壓,小老百姓開始蒐羅平價住宅,但沒想到以往因工業土地取得成本較低,房價相對便宜二至三成的工業住宅,如今也開始受臨近房價的帶動而水漲船高。根據中信房屋針對工業住宅較為集中的台北縣加以調查、統計發現,中和市、板橋市、新莊市及泰山鄉的工業住宅,近五年的漲幅達到20%~50%叫人驚豔,探究其原因主要還是拜“捷運”和“大型賣場”之賜。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,北台灣以新北市的工業住宅最為集中,早期因受限於相關制度規範,選擇這類產品的消費群較少,但隨著政令的轉變,工業住宅已有一定的發展。中和市的“元氣大鎮”屬於近幾年工業住宅推案量較大的社區,因環球購物中心的帶動,使得該社區近五年漲幅達25%~27%,和區域一般中古大樓房價相比,每坪有4-6萬的價差。而板橋市的“馥華生活家”,下新莊的“鈴木華城”,則是因捷運交通而水漲船高,增幅在21%~36%之間,其中以泰山鄉的“宏觀天下”最為增值,達44%~50%,主因不外乎是區域房價的相對低點和鄰近捷運的未來話題。從其它同樣是工業住宅的社區漲幅觀察,生活機能與交通的帶動,是讓該產品抗跌保值的支撐力道。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說明,早期的工業住宅,大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請,但在都市發展之下,政府於民國90年開放工業住宅可供作商業用途項目增加至七項﹝1.一般零售業、一般服務業及餐飲業。2.一般事務所及自由職業事務所。3.運動休閒設施。4.銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構。5.大型展示中心或商務中心。6.倉儲批發業。7.旅館。﹞。稅費繳納跟一般的住宅一樣,只要符合:1.直系親屬設戶籍、2.都市土地面積不超過3公畝,非都市土地面積不超過7公畝、3.申請時無出租或營業情形,地價稅就可依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵,出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵,作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,國民住宅近五年漲幅從20%到110%不等,翻倍飆升速度直追一般正常物件產品。光是租賃國宅,排對的時間遠比八年抗戰都要來的更久,由於工業住宅的土地取得成本較低,房屋的售價也較正常住宅的價格低二至三成,對於一般收入並不是那般好的消費者來說,倒也是一個另外的選擇。不過部份工業住宅因與工廠為鄰,要注意觀察污染的情形,不論是噪音、震動、空氣,或是惡臭等情形,都會影響到居住品質,也都是購買時必須要注意的細節。

台北縣工業住宅近五年房價漲幅統計

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又是一批畢業學子將邁入另一人生競爭階段的熱潮,而新鮮人們總是嚮往台北市的一份好工作,然對於將要落腳寸土寸金的台北市,中信房屋提醒社會新鮮人踏出職涯成功的第一步,還包括了解與掌握房市問題。隨著大台北地區捷運網的成型與便利性,中信房屋董事長特助胡佩蘭建議新鮮人可善選捷運站周邊,不但可由便利的交通網輕鬆上、下班,還可以距離降低房租負擔。根據中信房屋的調查顯示,市中心區的捷運站附近獨立套房產品(室內約7~10坪)與市郊、北縣郊的租金即有倍數的價差,如大安區的各捷運站獨立套房租金約12,500~16,000元/月間,但幾站之隔的北投、唭哩岸、新北投等站只要8,500~10,500元/月,再遠一點的土城更僅有6,000~8,500元/月。對於新鮮人而言,每月6000~8000元的結餘當然是不小的補貼。

除了房租的每月大筆負擔外,中信房屋胡佩蘭提醒社會新鮮人還可再精算交通成本後決定租金地點,舉例說明:以室內空間約7~10坪之獨立套房計算,捷運沿線租金較低的永寧站周邊之每月租金約6000~8000元,若上班地點於信義商圈,每日搭捷運到市政府站通勤,單程車票45元,以每月22個工作日計算,一個月的交通費共計1980元,加上房租及未計每日通車時間成本下,總計至少需要7980元/月。而於市政府站附近獨立套房產品每月則需約13,500元起,兩相比較之下確實有著明顯的費用差距。不過、生活環境與單純度及相關生活機能,在二者間就有所不同了。

若想兼顧市區及租金負擔時,胡佩蘭則建議找同學或親友3~4人合租一戶3~4房的住宅產品,來取代過去找尋“雅房”的承租選擇,因為與陌生人共用衛浴、廚房及客廳的生活便利性上當然不若與熟識的人來的好,所以若以大安區捷運站附近的25~35坪公寓產品約21,000~26,500元/月,每人每月的租金付擔則可控制在6,600~8,800元左右;而信義區3~4人合租的成本分擔則在6,500~8,600元/月,著實大幅降低每月的固定支出。

當然,若礙於區段機能、上班便利性的需求,而必須選擇“雅房”的產品時,中信房屋胡佩蘭亦提醒,雅房的租金可參考整戶承租的租金加以房間數分攤計算之,惟女性同胞對於房東及房客的安全性評估是必要的重點,尤其是房東過去的評價,或是進出房客的複雜度或生活習慣的品質,都是必須加以了解過濾的要點。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,對於一些家境優渥或小有存款的社會新鮮人而言,往往會以自住、投資的概念興起購買套房的打算,因此仍建議以“辦公室商圈捷運網”概念加以挑選,再輔以生活機能、安全管理、鄰居素質等條件再行篩選。不過,現階段受到政府打房政策影響,各行庫對套房產品的放貸審核日益嚴格,除對成交價格認定從嚴外,甚至降低放款成數、或提高利率,購屋人的自備款勢必較以往增加1~2成。 <相關數據詳后頁>

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在四月全台成屋買賣量體成長動能趨緩後,不斷傳來的國內外政經壞消息、以及中國打房造成大幅的量體萎縮等負面影響,五月房市交易格外引人關注。根據中信房屋截至五月二十七日的統計資料顯示,全台住宅買賣量體與四月比較已出現7~8%左右的衰退,其中更因為買方的價格疑慮致使成交單價成長動能不足,連帶反應在全台五月新進委託物件的下滑達三成,顯現賣方看好中長期房價而採觀望與惜售心態濃厚。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示,五月成交量由於還有一個周末假期的銷售高峰,所以預估整體量體的萎縮將可縮小至5%內,但隨著再度拉升的買方價格疑慮,成交單價的月成長亦無法突破,平均月成長僅在2~3%左右,因此在賣方看好中長期房價的條件下,全台單月新增委託件從四月的-8.19%擴大至五月的-31.03%,但若與去年同期相較,全台四月還有43.84%的年度同期成長,直到五月才出現年度同期新增量體-5.08%的些微降幅,因此預料將不會對六、七月成交量體的“維持”產生太大的影響。

胡佩蘭補充,觀察五大都會區單月新增委託件的變化,台北縣的購屋人選擇還是相較多數,因為除了台北縣以外都在四、五月出現連續降幅,而且北縣四月的單月新增委託件甚至較去年同期成長88.68%。此外,其中五月單月萎縮量前三名為-46.75%的台南市、-44.33%的桃園縣及台中市的-38.14%,不過桃園及台中與去年同期相較,四月還有四、五成的成長幅度,因此購屋人的看屋選擇還算充裕。

至於成交單價部份,中信房屋胡佩蘭特助指出,不同於經濟景氣及薪資收入的成長條件,1~5月的月平均單價以台南市的5.06%漲幅最高,這皆受惠於高價住宅產品的成交拉抬,其次為新竹市2.36%及桃園縣2.31%的成長,五大都會區成交單價”負”成長的區域為高雄市的-0.50%及台中市的-0.31%。唯相較於去年同期,除了高雄市以外普遍仍還有逾一成的漲幅,台北市及台南市更突破二成,因此對於不論是理財型甚或是自住型客戶,都產生不小的價格接受障礙。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析,在中國打房後的游資動能需要出口的條件下,台灣的商用產品如辦公室、飯店旅館及土地價格仍持有機會再創行情,但一般住宅的價格在五月量體出現萎縮後,將進入價格盤整的考驗期。 <附表詳后頁>

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