中場思維 劉天仁小書齋

五月份全台的房產交易量出現了衰退的現象，但南台灣的高雄卻從二月份以來持續成長，其主因正是“房價”遠低於大台北，才能不受國內外政經環境的影響，吸引游資持續前往，因此中信房屋特別提醒投資大眾高雄獨特的房地產挑選概念。

根據中信房屋最新整理統計的成交資料發現，在大台北夯到不行的捷運房產，居然在熱情的高雄還無法發揮魅力，令人大感意外，多數高雄人還是說摩托車卡方便，對2008年3月及9月通車的高雄捷運紅線、橘線還在逐漸接受不同的交通連結模式。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，自高捷通車後，捷運站的光環還不及「地段佳」、「周邊生活機能完善」利多帶動，以R8三多商圈站、R10美麗島站(O5美麗島站)、R13凹子底站、R14巨蛋站、R15生態園區站、R16左營站、R21都會公園站、O1西子灣站以及O7文化中心站等站週邊，中古電梯住宅房價受惠於地段及生活機能已有10%~30%的漲幅，其餘站區周邊房價皆呈現持平的現象，顯示以摩托車為主要運輸工具的高雄人來說，對捷運的依賴程度有限，也因此難為房價票房保證。

胡佩蘭指出，高捷紅線延線的房地產中，以R13、R14最穩健成長，近三年來中古住宅行情平均漲幅20%~30%，R13凹子底站為副都市中心，規劃良好，R14巨蛋站為巨蛋商圈，是北高雄最具潛力區域，R13及R14大樓品質、管理、地段、屋齡及房價非常零亂，越老舊價格越差，但新蓋好的景觀豪宅大樓成交價高達每坪20-30萬元整，媲美愛河沿岸及美術館第一排景觀豪宅大樓每坪更站上30萬大關，還是脫離了捷運的誘因。

胡佩蘭補充：R15生態園區站到R16左營站雖然是較晚開發的重劃區，但目前R15週邊生活機能趨於完善，而房價略便宜R13凹子底站2~5萬，促使該區最近的交易量相當熱絡，亦在四月份榮登消費者搜屋次數第三高票之高捷站區。R14左營站也因為三鐵共構與新光三越二館新開幕所致，帶動周邊房市漲幅10%~20%，目前中古電梯住宅房價為6~12萬。R8三多商圈站以及為紅線、橘線交會站的R10美麗島站(O5美麗島站)，因鄰近6合夜市與三多商圈鬧區，近三年週邊房價漲幅約兩成，中古電梯住宅房價各為9~15萬/坪與10~11萬/坪。

從去年六月開始沸沸揚揚的縣市升格話題炒作，隨著年底選舉前的各黨初選再度成為各方政治角力及話題操作的重點，然對小老百姓而言，選舉是一時的，因此最能反應升格接受度及信心度的指標，應該就屬房地產交易量及房價變化了。因此中信房屋在此話題慶週年之際，以成屋交易量、建物執照申請核可量及房價的年度變化加以檢視發現，新台南市的民眾幾乎可以用“冷感”來回應縣市升格，而新北市及新台中則是“熱烈歡迎”。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭以內政部公佈的買賣類建物移轉戶數及建築執照住宅類戶數的數量統計表示，自去年六月以來，新北市的成屋買賣量體及建照申請皆呈現大暴衝的現象，不論是建商反應高度信心在去年七月的單月建照申請量高達將近二千五百戶外，一般的成屋買賣亦雙雙出現高點近12000戶。而新台中市的成屋買賣移轉亦因此一舉站上單月4000戶的交易量且持續至今，而相對成長的建照申請量因看好後市的發展，甚至在今年四月再出現一波成長。

胡佩蘭指出，新台南市相對其他縣市就顯得建商一頭熱的窘境，因為建照申請量確實在去年六月以後明顯的逐月成長，但是成屋的買賣移轉量在去年六、七月一度突破2000戶的單月量體後回跌至今未見起色，顯示民眾對升格的議題興趣缺缺，而上月住宅單價突然突破每坪8萬的成長，亦僅能以個別產品價格帶動加以解釋。反觀南台灣第一大都－新高雄市的房產表現，成屋交易量確實顯現了民眾對升格的接受度與信心，但是礙於區域的經濟環境及就業機會、收入等條件，價與量的成長幅度皆未若新台中市的表現，其中甚至在上月出現住宅單價些微的降幅；而建商受限於餘屋量體的壓力，則在世運話題前後才動起來，不過隨後立即回跌。

　　儘管房地產市場的波動因素甚多，中信房屋胡佩蘭特助認為，縣市升格的年度體檢仍可看出對新北市及新台中市兩都的影響效力，只是對於中南部而言，除了升格的資源外，還是必須回歸就業環境的建構與發展，方得整體性的帶動房地產市場。

北市昆陽 動物園站 市中心房價6折

【江碩涵╱台北報導】隨著捷運路網開通，沿捷運找房子不僅抗跌保值，又具有交通優勢；房仲業者調查發現，捷運終點站周圍房價僅市中心房價一半，與同條路線捷運交會站相比，每坪最多可便宜45萬元。中信房屋副總經理劉天仁建議，民眾想買便宜好屋，可選擇捷運終點站，以交通時間換取便宜房價，未來再以小屋換大屋、以郊區換進市區。

便宜首選

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭分析，捷運終點站距離市中心僅有5~9站，但是房價至少省了一半以上，永寧站周圍中古公寓每坪11~13萬元，比板橋站周圍中古公寓房價省31.2~51.85%。
動物園站周圍中古公寓每坪18~25萬元，比起忠孝復興站周圍中古公寓每坪50~60萬元，房價打了6~6.5折。

捷運沿線增值性高

捷運終點站往往也是交通轉運站，不僅容易匯聚人潮，也容易帶動區域房價上漲。

北市6034人排隊搶59戶「買不起也租不到」

2010年04月22日蘋果日報   

【江碩涵、柯玥寧╱台北報導】北市中心房價高，民眾買不起房，只好排隊租國宅。市議員調查，北市出租國宅僅剩59戶，卻有6034人排隊，熱門國宅竟要排10年才能排到。國宅房價漲幅也驚人，據統計，近5年北市國宅平均漲幅61.13%，漲最多的大直基河國宅二期，漲幅達104.35%，國宅買不起也租不到。

嚴重不足

北市議員陳建銘、簡余晏調查北市出租國宅，發現北市國宅有5萬488戶，其中出租國宅3833戶、中繼國宅394戶，國宅僅佔北市住宅量不到5％，嚴重不足，如果要排隊承租「萬樂國宅」得等10年1個月，「軍功國宅」要9年7月，市議員痛批：「比8年抗戰還久！」

• ·        2010-04-22 工商時報 【記者蔡惠芳／台北報導】

    　儘管行政院不斷壓抑高房價，可是隨著大台北房價一波一波漲，也帶動都會區國宅的行情水漲船高，甚至「豪宅化」。最新統計顯示，近4年來，3大都會區的國宅漲幅，平均高達20％到110％不等，飆漲速度出乎外界意料之外，其中台北市基河國宅二期更是「國宅中的豪宅」，一戶47坪國宅高達2,200萬元，4年大漲109％。

    　中信房屋昨日公布全台3大都會區4個市的國宅行情最新調查，結果顯示95年至今4年來，台北市的國宅行情平均上揚逾6成，台北縣幾個較著名的國宅平均漲幅也上漲38.78％。近年平均房價漲幅不明顯的台中、高雄兩市，國宅平均漲幅亦分別為22.6％、22.7％。

【記者柯安聰台北報導】隨著大台北房價一波一波漲，也帶動都會區國宅的行情水漲船高，三大都會區的國宅漲幅從20%到110%不等，翻倍的飆升更是官方與民間始料未及。根據中信房屋針對全台三大都會區4個市的國宅行情調查顯示，自95年至今，台北市的國宅行情平均上揚逾6成(61.13%)，北縣幾個較著名的國宅平均漲幅亦有38.78%，而近年平均房價漲幅不明顯的台中與高雄兩市，平均漲幅亦分別為22.6%與22.7%。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出，原以為全台漲幅最高的國宅會出現在交易熱絡的一級房價區－大安或信義區，但卻是位於大直的基河國宅二期挾豪宅之威受惠最大，47坪的產品，5年前要價1050萬/戶，現在2200萬/戶還不見得買得到，增值空間達到109.53%的爆表狀態；漲幅第2名為92.31%的松山區松山新城，齊備的生活機能亦讓房價高達48~52萬╱坪；第3名則是位於內湖區內湖路一段的治磐新村，漲幅高達86.36%。

至於北市漲幅居末位的國宅亦有16.33%，即是位於內湖康寧路三段的明湖國宅，倒數第2名則是19.23%漲幅的北投百齡國宅。可見國宅座落地段周邊房價變動及機能條件對國宅行情的連動能力。

〔記者簡明葳／台北報導〕政府打房連出招，卻抑止不了房價攀升，國宅價格行情同樣水漲船高，台北市精華區國宅價格直直漲，金華街明星學區旁的新隆國宅每坪要價六十萬元，幾乎跟台北市二級區域新成屋成交價無異。而五年來，國宅漲幅最高翻漲一倍，大直基河四十七坪國宅五年前一○五○萬元，現在一戶二二○○萬還不一定買得到，漲幅驚人。

國宅賣價翻漲，出租國宅更是搶手，台北市可供出租國宅戶數僅剩五十九戶，卻有六○三四人在排隊；以文山區軍功國宅為例，三房二廳二衛租金只要八千元，是附近行情的一半，有人一排就是十年。

基河二期漲最兇

中信房屋針對北、中、南精華區國宅價格進行調查，發現台北市國宅行情五年來平均漲幅高達六十．九二％，漲幅前五大社區分別為「基河二期」四十七坪產品每戶二二○○萬元，漲幅為所有國宅之冠，達一○九．五二％；二至五名分別為健康路上的「松山新城」、內湖路一段的「治磐新村」、瑞安街的「大安國宅」大樓區及汀州路的「健軍國宅」。

若以單價來看，大安區國宅仍穩居冠軍，「大安國宅」每坪約六十萬元，溫州街「溫州國宅」每坪開價五十七至六十三萬元。

• ·        2010-04-22 中國時報 【王莫昀／台北報導】

    　房價飆漲，連過去居住品質環境常遭外界詬病的國宅也都漲勢驚人！位處北市大直的基河二期國宅，四年多來漲幅甚至高達一倍以上。根據中信房屋調查，台北縣巿、台中、高雄等四大都會國宅，四年多來漲幅由一成六至109.52％不等。

    　其中，台北市的國宅行情平均上揚逾六成，北縣幾個較著名的國宅平均漲幅亦有38.78％，而近年平均房價漲幅不明顯的台中與高雄兩市國宅，平均漲幅亦分別為22.6％與22.7％。

    　面對國宅鹹魚翻生，信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，在游資大量流入下，北巿中心房地產搖身一變，成了炙手可熱投資標的，已不再是普通的「消費財」，連帶使得區內國宅售價也跟著水漲船高。

    　北市漲很大 平均上揚逾6成

    　「但是即將在機場捷運A7站興建的平價住宅不會有這種問題！」蘇啟榮說，政府打算在北縣郊區興建的平價住宅，並未擁有強勢的區段優勢，不致於有房價飆升的問題。

        繼去年底開幕的台北火車站京站時尚廣場後，上月新光三越左營高鐵店的開幕、及新加入板橋車站的冠德環球購物中心後，台灣再度掀起一波車站型商場熱潮！而仿傚日本東京大阪城的車站型百貨，全是看中轉運帶來的人潮與商機，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示：車站的聚眾效應極佳，上述幾家新開幕的購屋中心皆是把握有高鐵、台鐵、捷運、客運與公車等轉運優勢能帶來大量人潮，企圖另闢百貨藍海，效仿日本行之有年的百貨經營模式。

根據中信房屋追蹤幾個大型購物中心對周邊房市的影響發現，全台購物中心周邊房價漲幅最高前三名分別為微風廣場的250%、美麗華75～200%、京華城100%；桃園南崁的台茂購物中心則以25~65%緊跟在後。此外周邊的店面租金亦出現高達500%的漲幅，冠軍王即是位於桃園南崁的台茂購物中心，其次則分別是微風廣場的50~80%、及京華城的66%。這些都直接證實了大型購物中心的開幕除了確實造成周邊房價上漲的事實，也能促增店面的出租收益，因為不論是房價或是店租皆有10~40%不等的漲幅。

  　中信房屋董事長特助胡佩蘭認為，去年底京站時尚廣場開幕短短幾個月，帶動周邊住宅行情成長將近一成五，中古大樓每坪為40~50萬元，將可大膽預估新板特區的環球購物中心開幕後的一年房價將有機會高達40%的漲幅，左營高鐵新光三越開幕後，周邊大樓住宅每坪要價7~11萬元，相信轉運優勢與商場人潮加持之下，未來漲幅亦有兩成之高。

　　胡佩蘭指出97年剛開幕的宜蘭新月廣場，主要吸引在地客層，至今周邊中古透天房價漲幅約10%~15%，值得注意的是，由於商場範疇很大，造就大批就業人口，因此造成周邊許多透天厝改成套房或雅房租出的產品相當搶手，目前套房租金為每間4000~5000元/月，投資報酬率高達7%~8%，形成另一個獨特的區域高報酬租賃市場。

中信房屋胡佩蘭回顧，過去國內幾個大型購屋中心周邊房價有明顯變化的區域，如微風廣場四週的商家本以午市居多，但隨著微風廣場的消費者屬性而漸有改變，現在多為與購物中心相互搭配的品牌形象名店，周邊店面租金目前每坪每月在3000-4500元之間，較開幕時成長幅度有50%~80%，中古大樓住宅房價也從20出頭萬上揚至65萬左右，漲了近2.5倍相當可觀。大直93年在美麗華購物中心開幕後，周邊大樓住宅房價至今漲了近２倍，連國宅產品也有75%的漲幅。而南崁地區的房價整體約有每坪3~5萬的漲幅，除了台茂購物中心的加持之外，因為南崁地近台北、靠近大園、交通完善的原因，因此房價加乘效應明顯。

〔記者黃宣弼／台北報導〕根據各家房仲統計，今年全台第一季中古屋委賣數量比起去年第四季增加3~4成，在成交量並未增加的情況下，銷售時間拉長一個月，議價空間也增加了5%~10%。

房仲業者分析，委託量暴增原因，以獲利了結暫時出場的比率最高，但細分因素，南北還是有部分差異。在政府政策引導之下，引發一部分投資客先行結算出場，以減緩政策帶來壓力的風險，但南部同樣是獲利了結，卻是因為失業率仍高，讓部分投資客先出場。

各房仲公司當中，今年第一季委託案量暴增最多的是21世紀不動產，第一季賣方委託量與上季相比增加48%，其中，高雄市暴增104.6%最多，其次是台北縣58.36%。另外，各家房仲在台北縣的委託成長率都明顯拉升，台灣房屋也有38.6%，住商不動產33.8%，永慶房屋28%，只有信義房屋8%最少。

21世紀不動產分析，在賣方不再惜售的情況下，買方選擇性增多，讓待售時間多增加一個月，導致價格也出現鬆動，議價空間已加大5%至10%。

中信房屋副總劉天仁表示，根據「2010中信房屋宅指數春季報告」中顯示，今年第一季有近4成民眾看漲329檔期，但隨著政府一連串的打房措施下，不少投資客選擇在房價高點的時候獲利了結，使得第一季中古屋市場出現不小的賣壓，甚至延續到第二季市場中。

低財務槓桿 低風險路段 選高成數核貸區

2010年04月03日蘋果日報

【連珠君╱台北報導】大台北地區高房價惹民怨，無殼蝸牛20年後又再度走上街頭抗議，政府接連以開徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅及緊縮投資客房貸來遏止房價飆漲，造成買氣轉為觀望，議價空間逐漸拉大，房仲業者表示，有老練的投資客趁此時，多方尋覓便宜的投資物件，希冀低價承接便宜屋再賺一筆。

政府近1個月來動作頻傳，包括停止標售國有地、開徵豪宅稅等各項措施，希冀可以遏止房價往上飆漲，其中影響最大的，是針對購置第2屋的投資客，降低房貸成數、提高利率及取消前2年的寬限期，有業者表示，案場明顯來客量減少，客戶觀望期拉長。

自住客議好價可進場

甚至有人跟案場協調讓他先將房屋賣掉，再付簽約金，以期可以跟銀行貸到更優惠的成數及利率；也有人因為負債比過高，貸款成數從8成掉到6成。但上有政策，下有對策，有人請房仲提出舊屋委託出售的合約，請銀行別把他當成投資客。

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　政府為抑制房價不合理飆漲，要求銀行對房貸放款審核從嚴，未來房市呈現更兩極化發展，房仲業者表示，對於準備要購屋的民眾、又想拿到多一點銀行貸款成數，只能從台北市捷運周邊、市區精華地段去買屋，才有機會拿到７成至８成的銀行貸款。

■　步行10分鐘 捷運宅最好貸

　　中信房屋指出，離捷運站近並不是表示好貸，真正好貸、也好賣，是離捷運站步行約１０分鐘以內的房子，房仲業者表示，太近、怕吵，走太遠也不妥當，只要步行距離在１０分以內，要貸到高成數不是什麼大問題。

　　但也非只要掛上離捷運站近，就很好貸款，一樣會有好站、冷門站的分別，好站指的自然是市中心區段，冷門站就是捷運線各端點，端點房貸與好站相比，貸款成數會差一些。

中山大安最多 成交量創5年來次高

【柯玥寧╱台北報導】今年2月適逢農曆年節，但北市買氣卻是淡季不淡，單月成交量是過去5年來同期次高。據北市府地政處統計，2月北市建物買賣移轉棟數為4159筆，儘管較1月量減35%，卻僅次2007年2月4357筆的表現，顯示今年2月買氣仍穩。但昨天天母地王高價標出，若屋主拉高心態，且政府眼看打房無效再下猛藥，將為第2季的房市增添變數。

逆勢成長

今年2月受到農曆年9天連假，及2月不足30天等因素，雖然成屋交易量較1月量減逾3成，卻比去年同期成長3成。

都更發酵刺激買賣

中信房屋副總經理劉天仁說，去年的農曆春節是在1月，今年春節則在2月，照理講去年2月的成交量應該會比今年好，但今年2月的成屋交易量卻站穩4000筆，比去年同期3186筆還要多，顯示出房價飆高之下，買氣仍佳。
而且交易量最大的3區，都落在房價居高不下的中山、大安及內湖區。永慶房仲集團研展室協理黃增福說，市中心都更題材發酵，在大安區以土地持分高總價逾2000萬元以上的老舊公寓，最受買方青睞，中山區則是20坪以下的小坪數宅，賣的最好，自住買方為主的內湖區多成交總價1~2000萬元的中古大樓。

捷運站旁套房多 惟轉手相對不易

【林承志╱台北報導】百貨公司、量販店、五星級飯店、捷運、河濱公園、學區全部都在步行範圍之內，這樣的夢想在台北市大直金泰段重劃區，通通都能實現！自美麗華百樂園進駐後，大直房價跟著起飛，水岸景觀豪宅行情每坪110~130萬元，商業區套房產品每坪55~60萬元，最便宜的國宅每坪也有35~38萬元。

機能齊備

中信房屋大直加盟店店長黃睿杰表示，樂群一路水岸豪宅交通便利，且街廓整齊，知名社區如「輕井澤」、「代官山」、「首泰地天泰」房價皆居高不下，且屋主釋出量極少，不少景觀良好的個案，房價已突破每坪150萬元大關。

基河國宅物件最夯

而新成屋案多無水岸景觀，房價低於百萬，良茂建設「巴黎花園」、金和裕開發「理性&感性」規劃坪數皆在60坪以上，每坪開價超過80萬元。
金泰段重劃區以樂群二路為分界，樂群二路以北為商業區及娛樂區；以南則為住宅區，「基河國宅」位於敬業三路與樂群二路226巷間，緊鄰濱江國中、小，學區機能最佳，為入住大直最低門檻。國宅共分A、B、C、D四區，其中B、C兩區可享河岸景觀，房價較高。