中場思維 劉天仁小書齋

房市目前瀰漫著詭譎多變的氣氛，雖然賣方在價格上，漸漸屈就現實、有所退讓，不過，專家提醒，購屋人在議價、財務規劃等方面，仍須掌握3大策略，才能在房地產市場中，找到預算之內、又是心目中的愛屋。　

一、對於喜歡的物件，勇敢提出斡旋金：業者提醒，進場購屋前，一定要多詢價、多比較，當看中喜歡的房子時，應以支付斡旋金的方式表示出價誠意。台灣房屋不動產分析師邱太（火宣）說，不論房屋總價多少，斡旋金通常介於5萬元至10萬元不等，價位開得愈多，能讓屋主更能感受到買屋的誠意。　邱太（火宣）表示，下斡旋金後，仲介會與購屋人簽約，斡旋時間通常是一周，如果斡旋時間已過，但屋主不願讓步則可退回斡旋金。東森房仲集團認為，若覺得房價太過不合理或者屋主堅持高價、始終不願意讓步的話，也必須堅守出價底線，不必貿然追加，待仲介業務員退回斡旋金，再另談新案也不遲。　

二、以平均單價議價，而非以總價議價：住商不動產專案主任徐佳馨舉例，以30坪的房屋、總價1,200萬元而言，平均單價是每坪40萬元，如果以總價議價，則頂多砍到1,000萬元，換算下來，每坪單價是33萬元。　徐佳馨說，反之，如果以平均單價來議價，用原本每坪40萬元的價格再打個8折，則每坪可議價到32萬元，總價可降到960萬元，甚至還可再向賣方要求湊個整數，950萬元成交，成交率都不低。　

三、家庭房貸支出，考量大不同：中信房屋副總劉天仁指出，家庭房貸支出不能只靠「收入的三分之一」原則來概括論述，由於各城市的家庭生活支出，與房貸負擔都不盡相同，所以應視不同狀況，而有不同的占比。　劉天仁建議，扣除固定生活費用之後，剩餘金錢的6成，可用於房貸支出，其他則存起來以備急用。例如月入共7萬元的小夫妻雙薪家庭，扣除3萬元的生活費，剩下的4萬元的6成，就是2.4萬元，可用於房貸支出，換算下來，家庭房貸支出則占收入的34.2％，最後再將所剩的1.6萬元存起來，劃分為儲蓄、投資等用途。　但是，假設在同樣條件之下，月收入共7萬元的雙薪家庭，生活費可能需要3.6萬元才足以支付，因此會剩下3.4萬元，以占比6成來計算，房貸支出則會減少為20,400元，此時，家庭房貸支出則占總收入的29.1％。

2008.09.03 【工商時報　馬婉珍／台北報導】