中場思維 劉天仁小書齋

 10/16 三立新聞畫面

　　經執政者經營方針與績效問題、國內股市狂跌不振、以及國際經濟連動的影響，台灣房地產交易量自六月以來持續下滑至今，終於在九月明顯回復了以往的看屋客數，雖然礙於買賣雙方價格認知鴻溝無法立即拉回交易量，但仍透露以”撿便宜、純自住”為主客層下所產生的購屋概念及趨勢轉變，其中最值得留意的就是「生活圈概念股」。
　　

　　根據中信房屋9/16~9/29舉辦的「宅指數」網路調查所取得的4,640位網友回覆資料顯示，國人購屋時除區段、坪數、價格考量外，以往高達七成民眾最重視的「交通便利程度」如今已降至26.89%退居第二，取而代之的是「生活周邊環境」佔49.26%；而在「生活周邊環境」的”生活圈”設備條件選擇中，再納入交通便利性的考量，其中「捷運或公車站」以36.55%奪冠、其次則是著重生活便利性的「區域性生活消費商圈」佔30.25%，兩者差距甚小，「公園綠地」則以12.18%位居第三。顯示台灣都會區在交通建設下，轉而重視對整體生活便利性的組成環境，將以往的生活機能提升為“生活圈條件”，並涵括交通便利性。 （數據圖表詳后頁）
　　

　　如此“宅”觀念的放大與轉變，“生活圈概念”儼然已成為購屋新趨勢，究竟購屋人心中認定的“生活圈”，即“不動產與主要設備條件的步行距離”是多大範圍，中信房屋亦在此次的調查中一併進行了解，其中「300~500公尺（步行約5~10分鐘）」的距離佔53.15%，奪得第一，第二及第三則僅有22.79%及18.17%的比例，分別為「1公里（步行約15分鐘）」及「300公尺以內」。
因此中信房屋鄭余正全董事長建議購屋人可多參考此一觀念，並以300～500公尺的距離做為都會區生活圈距離的選擇，為房地產增添保值及增值的條件。同時鄭余董事長亦提醒購屋人可多加利用房仲公司的網站所提供的“範圍圈選”功能，購屋人可自行選定地標後，圈定一個100~500公尺的生活圈距離，快速的找到自己心中理想的看屋標的。
　　

　　受到買氣快速萎縮，以及學者對房價的呼籲影響，房價於七月間出現鬆動，造成撿便宜的自住客現階段開始進場看屋，促成看屋客逐步回籠，其中9月看屋客數較520後成長約一成左右，而10月看屋客數持續明顯成長當中。對於中信房屋本次對買方購屋需求的調查結果發現，「自住型」爆升至八成(80.88%)的現象，相較於2006~2007年時「投資、理財」需求約佔五成以上的比重，確實顯示投資客大舉退場，另再配合超過65%的「潛在購屋客」表示自備款是由自己儲蓄而來，而賣屋原因又以「換屋」為主（43.84%)…等數據交叉比對證實，前幾年牛市下的房價“嚇阻”了許多自住型購屋人，時至今日，這些精打細算的自住型購屋人則已嗅出進場時機。

　　受到自住客有意進場撿便宜的現象，直接反應在近幾個月成長的房仲網站尋屋流量，所以鄭余正全董事長並不意外網友直接從「網站」取得房屋物件資訊的比例，網路已正式超越「報紙」或「DM」達22.5%，「報紙」、「DM」及「電視」分別為20.6%、18.8%及14.8%，但值得觀察的是，25~35歲及35~45歲這兩組房地產交易市場中堅的客層，透過網路取得物件資訊者雙雙位居該年齡層的第一位，分別24.7%及25.4%，位居第二的報紙則維持20.6%及21.1%的比重。這數據驗證了房仲業者致力網站經營的方向已開始進入收割期。

　　對於近年成為房地產加價出售的附加功能，中信房屋亦透過這次問卷實地掌握購屋者的觀點，事實上「社區管理嚴謹」才是房價加值的王道，約佔36.66%，「休閒、運動俱樂部」在養生健康的概念下，亦有24.58%的支持率，第三則是山林景觀16.91%，值得深思之處，通常加價最多的「飯店式管理」功能，卻僅有10.71%的支持率。

　　最後，中信房屋從網友票選國內幸福城市的結果發現，網友們認為幸福城市的首要特徵為「居住環境良好」15.8%，更顯現“生活圈”的重要性，第二個才是「交通便捷」12.8%，第三則是11%的「治安狀況良好」,其餘的選項包括行政效率、空氣品質、環境落實、藝文活動、社會福利、醫療服務、就業環境或資訊環境等，比重皆在5~9％。

　　至於幸福城市的排名，鄭余正全董事長指出，台北市因為治安狀況良好、交通便捷與醫療服務設備良好等條件，榮登全國網友心目中第一幸福城市代表；北縣則因治安、物價相對低及居住環境三大要件屈居第二，而身處台灣東部的宜蘭也因為空氣品質佳、物價相對低、治安狀況良好等特色分別為入選為第三幸福城市。

　　面對今日的經濟環境，中信房屋董事長鄭余正全亦以長達二十年的房市發展經驗與消費大眾分享，認為「一時的景氣難不倒萬世的地產」，再加上利息走低與理財、投資商品風險提高的條件下，鎖定房地產似乎是保值的唯一選擇，歷史經驗亦是這樣告訴大家的。

買屋的自備款來源會是？

您考慮賣屋的原因是哪一項？

除了區段、坪數、價格外，您心中還有其他買屋條件嗎?

買屋時所選擇的生活圈，最希望包括那項設備條件？

會選擇距離生活圈多遠的不動產？

各年齡層最感興趣的房屋附加價值為：

各年齡層最常從哪些管道取得房屋物件資料？

您認為最幸福的城市首重什麼樣的特徵？