天母美宅 開價6500萬 5300萬成交 2008年11月17日地產王
房市景氣差，但還是有不少房仲公司這2個月業績表現亮眼。本刊調查發現，台北市有25~35%的賣方，願意以開價的8折或85折成交；而台北縣賣方的讓價空間較小，成交價約為開價的8成5或9成，但願意讓價的賣方較多，比例高達7成。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮
業績好的房仲公司表示，近期買賣雙方的成交意願高。這些人為什麼願意在此時出手買屋？他們買到的價格是多少？買的又是哪些產品？
先由台北市中心看起。位於信義計劃區旁的21世紀不動產莊敬加盟店，上個月業績不錯，店東周財發說，是因為賣出3間店面；以其中1間為例，開價約4,900萬元，成交價格落在4千萬元左右，讓價空間約為18%。
周財發指出，莊敬路之前很少有店面釋出，最近因為出租市場狀況不佳，許多屋主不願調降租金，索性求售，目前整條莊敬路約有7間店面求售。至於接手的買方，則抱持著目前利率仍低、錢放在股市又不安全的心態，轉進房市，租金略降一些，原來每個月租10萬元的店面，以8、9萬元出租即可，還是有保值效果。
資金需求 賣方降價
周財發經營的商圈，約有2成的賣方願意讓價成交，幅度約為市場實際行情價的10~15%。他表示，大安區及信義區的土地成本是降不下來的，因此房價降幅有限，不太可能降到買方普遍期待的7成左右。
位於南京東路三段的太平洋房屋南京店，上個月的成交業績主要來自幾件大型的投資產品，例如有1間開價9,700萬元的整棟住辦，以約9千萬元成交，接手的買方打算整棟出租；而賣方因為當初取得成本低，因此縱使目前房價下修，以9千萬元轉手還是有賺頭。店經理趙雲漢說，約有3成5的客戶，願意以開價的8折或85折成交，因為「房子會拿出來賣，代表對資金有一定程度的需求。前幾個月賣方降價意願不高，不過，過了3個月、半年，房子還是賣不出去，就勢必要調降價格。」
也因此，市場上出現一種現象，就是委託仲介的第一手物件，因為屋主才剛拿出來賣，對價格仍有堅持；反而是換仲介公司賣的第二手、第三手物件，因為屋主已經過市場的洗禮，比較容易成交。
住商不動產天母西路加盟店總經理江宛青也指出，目前大多數賣方願意讓價的空間約為1成，但買方期待的成交價約為8折或85折。
江宛青的仲介公司，位於台北市郊的天母，上個月成交好幾間總價5千萬元以上，甚至上億元的住宅及店面；其中1間原來開價6,500萬元，後來以5,300萬元成交，讓價空間約為18%。江宛青說，這位賣方並不缺錢，房子也沒有貸款，因其判斷房市景氣還要持續下修，將售屋所得轉投入目前處於低檔的股市和外幣，讓資金操作更靈活。
至於現在出來買房子的客戶，多半是平常不碰基金、不碰股票的有錢人，看準目前房價下修，趁機慢慢挑選好的投資標的。江宛青建議有意購屋者，應趁現在出來多看房子，而且「不能閉著眼睛殺價」，一定要做好功課。例如就有位客戶準備了厚厚一本剪貼簿，蒐集了自9月雷曼兄弟破產事件開始的每一則金融風暴、市場利空新聞，做為砍價的利器。
利率走低 自住進場
中信房屋新莊副都心加盟店長王思民說，超過7成的賣方對於全球經濟情勢已有一定程度的認知，至少要經歷2年的不景氣，因此願意讓價10~15%成交；而且根據他與同業的交流，不是只有新莊地區如此，整個台北縣的情況大概都是這樣。王思民分析，此時進場的買方以自住為主，多半是看中利率仍低的資金有利條件，好歹有間房子在手上，感覺比較踏實。
既然買方對議價空間有相當高的期待，市場也出現另一種現象，那就是有些賣方與仲介索性運用人性心理學，將開價拉高，讓買方「殺個夠」。自住型買方小玲相中一間屋齡5年的電梯產品，屋主堅持420萬元才能成交，因此沒有買成，但最近她在仲介公司的網站看見這間房子的資料，開價竟然高達490萬元，比屋主2個月前的開價一下子高出70萬元。
面對這種情況，江宛青特別提醒購屋人，買房子一定要先打探行情，免得以為自己殺價殺得很高興，卻還是買到比行情貴的房子。打聽行情的方法有很多，大樓管理員、里長、附近居民、房仲公司，都是可以打聽的對象；網站則可參考「吉家網」或各房仲公司網站的成交資料，有些縣市政府的官網或地政處，也有相關資訊。
為衝業績 糾紛頻傳
另外，自SARS之後房仲從業人員大幅增加，景氣好，房子一下子就賣出去了，人員根本不需要教育訓練。但現在，市場景氣反轉，許多經紀人只會一味強迫推銷物件給買方，使出各種手段逼買方成交；尤其每逢月底，業務員為了衝業績，使出各種話術，讓猶豫不決的買方驟下決定，造成許多糾紛。例如，某屋主與A房仲公司簽下專任委託銷售契約，A公司找到了適當的買方，就在簽約當日，屋主突然收到B公司寄來一張影印的斡旋金支票，表示有客戶想買；屋主遲疑，沒有與A公司的買方簽約。A公司後來發現，那張支票是B公司的從業人員開出的，根本沒有所謂「客戶」。這位屋主不但被B公司騙了，還喪失了與A公司買方客戶簽約的機會，兩頭落空。
江宛青說，現在有些房仲業者鼓勵買賣雙方見面洽商，消費者也可以提出此項要求。以這樣的方式，對賣方而言，可以確認買方的身分，如果有斡旋金支票，支票背書與斡旋金收據上的名字應該是同一個人。對買方而言，當面洽商若雙方合意，當場就可以將斡旋金轉為定金，減少屋主後悔的機會。
房仲優不優 4招見真章
台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長黃新美指出，8月在全台登記有案的仲介公司為4,057家，10月為4,139家；而在SARS後房地產景氣剛開始復甦時，仲介公司的家數大約是1,500家，5年來成長了1.76倍。 然而全台市場成交量，從5月的40,839件降到8月的26,527件，成交量萎縮3成5，仲介業者競爭相當激烈。住商不動產天母西路加盟店總經理江宛青說，該如何在第1次見面時，判斷所接觸到的經紀人是否夠專業、值得信賴？
首先要看對方的穿著是否乾淨、整齊；她認為，如果一個人連自己的外表都不重視，也不會重視客戶的感受與需要。第二，當你在描述自己的需求時，經紀人是否主動由各個層面來發掘你對於買屋的各種需求，並當場做筆記，而不是一副「聽聽就好」的感覺。貸款成數入合約。第三，是否主動提供有利的訊息，例如首購族的優惠貸款方案，以及看房子時應該要注意的事項等等。第四，是否輕易承諾。江宛青說，最常發生的糾紛就是貸款成數下不來，導致買賣破局，買賣雙方都落個空歡喜一場。優質的房仲業者，應該在事先就做好功課，將物件可以核貸的成數詢問清楚，並告知買方，而不是在簽約後才發現貸款下不來，導致糾紛四起。江宛青提醒購屋人，如果你很重視貸款成數，應該將此要件白紙黑字寫在合約書上，免得屆時貸款下不來，不但房子沒買成，還要負擔違約的賠償責任，其實是很冤枉的。
專家一句話 請至壹蘋果地產王 http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseAppleContent&NewsDate=20081117&Article_ID=31146795&ArtPage=4
接手的買方，抱持著目前利率仍低、錢放在股市又不安全的心態，轉進房市。
留言列表
