北市平價路段大公開 2008年11月24日地產王

  房價下跌,除非對市郊的山水景觀有特別偏好,或者想購買度假休閒第2屋,否則購屋人應把握此一逢低買進的好時機,想辦法買回台北市區。雖然精華地段房價仍高,但仍不乏平價路段,其中信義計劃區旁的吳興街一帶價格最誘人,5、600萬元可買到3房公寓,而大安區六張犁一帶用700萬可買2房電梯。撰文:李偉麟 攝影:陳志亮、張智傑  


  太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示,慎選區位與物件,鎖定各行政區的主幹道巷弄,房價至少有便宜2~3成的空間,卻只需忍受多走10分鐘,或停車不便的缺點,但同樣能享受完善的生活機能。
  例如信義區吳興街、福德街一帶,因臨北醫、台北101商圈、信義計劃區豪宅聚落,購屋人可用豪宅的1/4價,享受優質區域的生活資源,及未來的補漲機會。她還推薦臨泡湯區──北投、新北投捷運站的北投一帶,以及環境單純,交通、生活機能俱佳,人文氣息濃厚,非常適合居住的文山區。

老屋盼都更
  另外還可從萬華、大同等具都市更新題材的行政區下手,或者在科技新貴新移民區的內湖、南港區,也可以找到房價相對低點的好宅;不管是置產或投資,在未來轉手的承接力上都有其優勢。

撿便宜也要重視品質與保值,信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡,還是可以找到每坪約30萬元的老公寓。
  鄭國英建議首購族以交通便利、優良學區、生活機能的周全性,大樓或社區管理良好,為找房子的主要考量指標。因為,撿便宜也要重視品質與保值,在信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡,還是可以找到每坪約30萬元的老公寓,將來這些區段如果有較大面積基地新推建案,價格創新高,就有機會帶動周邊公寓房價;或有建商參與都更,屋主不但享有換較大坪數的機會,行情也可能倍數翻揚。
住商不動產台北世貿加盟店店東謝民海分析,位於信義計劃區周邊的莊敬路、吳興街一帶,近日賣方有減少的趨勢。原因是此區賣方衡量情勢對售屋價格並不是有利時機,因此轉而出租或惜售,但購屋人想撿便宜還有機會,吳興街284巷及600巷的老公寓,每坪約25~30萬元,屋齡約20~30年,總價在500~800萬之間。
  謝民海說,吳興街284巷是以台北醫學院為主的老社區,吳興街600巷則以公車總站為主,愈往裡走,價格愈便宜,甚至5、600萬元就能買到3房公寓。而莊敬路一帶的價格較高,公寓每坪約35萬元,有機會能買到25坪以內的小3房。此區客源以首購族為主,其中有3成來自北縣,將此地視為由北縣轉進北市的首站。
  21世紀不動產東湖加盟店長林懷寧說,最近來找房子的客戶,預算帶在500~1千萬元之間;如果以800萬元的預算,想在東湖一帶買到2房以上的產品,可考慮明湖國小後方的公寓,屋齡約22年,坪數約30坪;或者是明湖國中後面25坪以內的電梯大樓。不過,林懷寧說,明湖國中及國小一帶的公寓比電梯大樓搶手,因為很少有屋主願意釋出。

先考量地段
  至於目前的市場,買賣雙方對於價格的期待仍然呈現顯著的差距,但林懷寧說,目前已經是買方市場,買方佔上風,因此可以多看看、多比較,而且要以「3段」為購屋最高指導原則,那就是「地段、地段、地段」。而且過去景氣好時,房屋貸款成數動不動就是8成、9成,但目前景氣變差,還款能力受到影響,市場上的賣方有增無減,買方更可以好好地挑選好地段,價格又合理的房子。
  位於大安區與信義區邊陲的六張犂一帶,也是台北市著名的平價路段。中信房屋和平加盟店長張明珠說,800萬元的購屋預算,在嘉興街、信安街、崇德街、臥龍街、富陽街、安居街等,買2房的電梯產品可說是綽綽有餘;最近這個區塊就成交一間面積22坪、屋齡25年的電梯大樓,成交價約700萬元。
張明珠觀察,最近成交的案例,屋主多半是在前幾年房價低檔時購入,判斷景氣有停滯甚至下修的趨勢,或者是房貸寬限期已過,被高成數貸款壓得有些喘不過氣來,因此拿出來賣;雖然現在景氣不好,但是賣掉還是有賺頭。
  至於買方認為,會有很多投資客撐不住而賠錢倒貨的狀況,張明珠直言:「還不到那個階段。」不過,張明珠也說,現在滿街都是屋主,多出來看房子還是有機會撿到便宜。
台北市郊的北投,一向給人房價平實的印象,太平洋房屋北投店長邱孟婷說,近年因市區房價高漲,再加上捷運的開通,捷運站旁新建案如雨後春筍般地推出,帶動了北投整體房價的上漲,因此800萬元的購屋預算,能購入的標的仍以屋齡較老舊的公寓為主。

 

新婚族主力
  例如,新北投一帶的公寓,最近在永興街成交一間33坪的4樓,成交價約680萬元;中和街一帶的公寓單價約18萬元、電梯產品約23萬元。之前曾有一間31坪的公寓以598萬元成交,每坪約19萬元。或者更往外擴的捷運忠義站、復興崗站一帶,屋齡25年以上的公寓,沒有裝潢的物件曾有每坪15萬元的低行情,而裝潢華麗的公寓可賣到每坪18萬元以上。
  同屬市郊的文山區,在興隆路2段203巷一帶,600萬元起就能買到2房電梯產品,公寓則以海巡署對面的「佳佳社區」為代表,每坪約15~20萬元。東森房屋景美萬隆加盟店長謝興泰說,文山區大約8成是公寓,電梯產品很少,購屋預算若是800萬元,在文山區很容易買到房子。謝興泰觀察,經濟不景氣,結婚的人變多了,成為最近文山區的主力購屋族群,預算大約在600~800萬元之間。
  值得注意的是,在買方一味砍價、屋主堅持不降的情況下,房仲業者經營客戶的方式也隨之調整,因為時間與人力都有限,房仲開始過濾客戶,將心力放在真正有誠意的買方與賣方身上,以行話來說,就是所謂的「A級客戶」。
  過去景氣好的時候,經紀人在每個月的第1個星期,可能就作足了整個月的業績;現在景氣反轉,許多仲介回過頭來「認真經營買方」,開始為誠意買方「量身找屋」;特別針對買方的需求尋找房子,一直找到滿意為止。而價格開得太高的屋主,則有可能被房仲公司冷凍起來。

 

調謄本砍價
  房仲業者指出,議價空間多寡,主要取決於屋主的售屋動機與心態,除了自己掌握合理行情,委由經紀人從中斡旋,也可以從地籍謄本中的「他項權利」,了解屋主的貸款情況,再進行議價。
  例如,若屋主持有的時間很短,只有半年甚至不到1年,這類型的屋主通常是投資客,有一定的資金壓力。其次,由「他項權利」可以看出屋主的貸款金額;一般來說,將「他項權利」記載的「擔保債權總金額」除以1.2,就是屋主實際向銀行借貸的金額,再算上2~3成的自備款,就可以輕鬆算出屋主的成本,如此能大幅減少買到高價的機率。

要求與屋主當面談
  談到議價技巧,某資深房仲經紀人說,其實議價的權力掌握在房仲經紀人手上,買方並沒有所謂「技巧」可言。唯一可以把握的機會,就是和屋主見面談判的時機點,只要先給經紀人足夠的時間運作,見面時再拿出誠意,尤其是拿現金買、不貸款,屋主為了套現,願意讓價的空間往往很大。誠意夠的買方,甚至可以主動要求經紀人安排與屋主當面洽談。
  另一位房仲業者談到最近買方議價的狀況是這樣的:「現在買方和賣方多半持觀望心態,買方不但很敢出價,例如2,800萬元的房子出2千萬元,而且經常一天看5間房子卻沒有購買意願。」業者建議,應先勤做功課,找出區域行情價格帶,不懂行情亂砍價,屋主反而不願意賣。
  這位業者補充:「至於賣方也在撐,而且現在買方習慣拿每天發生的利空消息來砍價,但這也要看屋主的狀況;如果屋主是上了年紀的歐巴桑、歐吉桑,就算拿著利空剪貼簿去談也沒用,因為這些屋主對金融知識的了解程度有限,他會認為那是外國的事情,跟台灣沒關係。」

 

如何聰明向屋主議價?
  找地籍謄本:從地籍謄本中的「他項權利」,了解對方貸款情況,再進行議價
找利空消息:媒體報導對房價的殺傷力最大,而且屋主也無法反駁,平常就要針對想買的區域,收集媒體資料,尤其是利空剪報,作為向屋主議價的好工具
找區域行情:不懂行情亂砍價,屋主反而不願意賣
找房屋缺點:掌握缺點,如漏水、壁癌、天花板過低、隔間差、裝潢差等缺點,就要用力嫌棄,讓屋主的自信心崩潰,才有機會買到好價錢
備現金付斡:以大筆現金付斡旋金展現誠意,若屋主有財務壓力,有時可以議到意想不到的好價錢
資料來源:各房仲

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