北市平價路段大公開 2008年11月24日地產王
房價下跌，除非對市郊的山水景觀有特別偏好，或者想購買度假休閒第2屋，否則購屋人應把握此一逢低買進的好時機，想辦法買回台北市區。雖然精華地段房價仍高，但仍不乏平價路段，其中信義計劃區旁的吳興街一帶價格最誘人，5、600萬元可買到3房公寓，而大安區六張犁一帶用700萬可買2房電梯。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮、張智傑
太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，慎選區位與物件，鎖定各行政區的主幹道巷弄，房價至少有便宜2~3成的空間，卻只需忍受多走10分鐘，或停車不便的缺點，但同樣能享受完善的生活機能。
例如信義區吳興街、福德街一帶，因臨北醫、台北101商圈、信義計劃區豪宅聚落，購屋人可用豪宅的1/4價，享受優質區域的生活資源，及未來的補漲機會。她還推薦臨泡湯區──北投、新北投捷運站的北投一帶，以及環境單純，交通、生活機能俱佳，人文氣息濃厚，非常適合居住的文山區。
老屋盼都更
另外還可從萬華、大同等具都市更新題材的行政區下手，或者在科技新貴新移民區的內湖、南港區，也可以找到房價相對低點的好宅；不管是置產或投資，在未來轉手的承接力上都有其優勢。
撿便宜也要重視品質與保值，信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡，還是可以找到每坪約30萬元的老公寓。
鄭國英建議首購族以交通便利、優良學區、生活機能的周全性，大樓或社區管理良好，為找房子的主要考量指標。因為，撿便宜也要重視品質與保值，在信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡，還是可以找到每坪約30萬元的老公寓，將來這些區段如果有較大面積基地新推建案，價格創新高，就有機會帶動周邊公寓房價；或有建商參與都更，屋主不但享有換較大坪數的機會，行情也可能倍數翻揚。
住商不動產台北世貿加盟店店東謝民海分析，位於信義計劃區周邊的莊敬路、吳興街一帶，近日賣方有減少的趨勢。原因是此區賣方衡量情勢對售屋價格並不是有利時機，因此轉而出租或惜售，但購屋人想撿便宜還有機會，吳興街284巷及600巷的老公寓，每坪約25~30萬元，屋齡約20~30年，總價在500~800萬之間。
謝民海說，吳興街284巷是以台北醫學院為主的老社區，吳興街600巷則以公車總站為主，愈往裡走，價格愈便宜，甚至5、600萬元就能買到3房公寓。而莊敬路一帶的價格較高，公寓每坪約35萬元，有機會能買到25坪以內的小3房。此區客源以首購族為主，其中有3成來自北縣，將此地視為由北縣轉進北市的首站。
21世紀不動產東湖加盟店長林懷寧說，最近來找房子的客戶，預算帶在500~1千萬元之間；如果以800萬元的預算，想在東湖一帶買到2房以上的產品，可考慮明湖國小後方的公寓，屋齡約22年，坪數約30坪；或者是明湖國中後面25坪以內的電梯大樓。不過，林懷寧說，明湖國中及國小一帶的公寓比電梯大樓搶手，因為很少有屋主願意釋出。
先考量地段
至於目前的市場，買賣雙方對於價格的期待仍然呈現顯著的差距，但林懷寧說，目前已經是買方市場，買方佔上風，因此可以多看看、多比較，而且要以「3段」為購屋最高指導原則，那就是「地段、地段、地段」。而且過去景氣好時，房屋貸款成數動不動就是8成、9成，但目前景氣變差，還款能力受到影響，市場上的賣方有增無減，買方更可以好好地挑選好地段，價格又合理的房子。
位於大安區與信義區邊陲的六張犂一帶，也是台北市著名的平價路段。中信房屋和平加盟店長張明珠說，800萬元的購屋預算，在嘉興街、信安街、崇德街、臥龍街、富陽街、安居街等，買2房的電梯產品可說是綽綽有餘；最近這個區塊就成交一間面積22坪、屋齡25年的電梯大樓，成交價約700萬元。
張明珠觀察，最近成交的案例，屋主多半是在前幾年房價低檔時購入，判斷景氣有停滯甚至下修的趨勢，或者是房貸寬限期已過，被高成數貸款壓得有些喘不過氣來，因此拿出來賣；雖然現在景氣不好，但是賣掉還是有賺頭。
至於買方認為，會有很多投資客撐不住而賠錢倒貨的狀況，張明珠直言：「還不到那個階段。」不過，張明珠也說，現在滿街都是屋主，多出來看房子還是有機會撿到便宜。
台北市郊的北投，一向給人房價平實的印象，太平洋房屋北投店長邱孟婷說，近年因市區房價高漲，再加上捷運的開通，捷運站旁新建案如雨後春筍般地推出，帶動了北投整體房價的上漲，因此800萬元的購屋預算，能購入的標的仍以屋齡較老舊的公寓為主。
新婚族主力
例如，新北投一帶的公寓，最近在永興街成交一間33坪的4樓，成交價約680萬元；中和街一帶的公寓單價約18萬元、電梯產品約23萬元。之前曾有一間31坪的公寓以598萬元成交，每坪約19萬元。或者更往外擴的捷運忠義站、復興崗站一帶，屋齡25年以上的公寓，沒有裝潢的物件曾有每坪15萬元的低行情，而裝潢華麗的公寓可賣到每坪18萬元以上。
同屬市郊的文山區，在興隆路2段203巷一帶，600萬元起就能買到2房電梯產品，公寓則以海巡署對面的「佳佳社區」為代表，每坪約15~20萬元。東森房屋景美萬隆加盟店長謝興泰說，文山區大約8成是公寓，電梯產品很少，購屋預算若是800萬元，在文山區很容易買到房子。謝興泰觀察，經濟不景氣，結婚的人變多了，成為最近文山區的主力購屋族群，預算大約在600~800萬元之間。
值得注意的是，在買方一味砍價、屋主堅持不降的情況下，房仲業者經營客戶的方式也隨之調整，因為時間與人力都有限，房仲開始過濾客戶，將心力放在真正有誠意的買方與賣方身上，以行話來說，就是所謂的「A級客戶」。
過去景氣好的時候，經紀人在每個月的第1個星期，可能就作足了整個月的業績；現在景氣反轉，許多仲介回過頭來「認真經營買方」，開始為誠意買方「量身找屋」；特別針對買方的需求尋找房子，一直找到滿意為止。而價格開得太高的屋主，則有可能被房仲公司冷凍起來。
調謄本砍價
房仲業者指出，議價空間多寡，主要取決於屋主的售屋動機與心態，除了自己掌握合理行情，委由經紀人從中斡旋，也可以從地籍謄本中的「他項權利」，了解屋主的貸款情況，再進行議價。
例如，若屋主持有的時間很短，只有半年甚至不到1年，這類型的屋主通常是投資客，有一定的資金壓力。其次，由「他項權利」可以看出屋主的貸款金額；一般來說，將「他項權利」記載的「擔保債權總金額」除以1.2，就是屋主實際向銀行借貸的金額，再算上2~3成的自備款，就可以輕鬆算出屋主的成本，如此能大幅減少買到高價的機率。
要求與屋主當面談
談到議價技巧，某資深房仲經紀人說，其實議價的權力掌握在房仲經紀人手上，買方並沒有所謂「技巧」可言。唯一可以把握的機會，就是和屋主見面談判的時機點，只要先給經紀人足夠的時間運作，見面時再拿出誠意，尤其是拿現金買、不貸款，屋主為了套現，願意讓價的空間往往很大。誠意夠的買方，甚至可以主動要求經紀人安排與屋主當面洽談。
另一位房仲業者談到最近買方議價的狀況是這樣的：「現在買方和賣方多半持觀望心態，買方不但很敢出價，例如2,800萬元的房子出2千萬元，而且經常一天看5間房子卻沒有購買意願。」業者建議，應先勤做功課，找出區域行情價格帶，不懂行情亂砍價，屋主反而不願意賣。
這位業者補充：「至於賣方也在撐，而且現在買方習慣拿每天發生的利空消息來砍價，但這也要看屋主的狀況；如果屋主是上了年紀的歐巴桑、歐吉桑，就算拿著利空剪貼簿去談也沒用，因為這些屋主對金融知識的了解程度有限，他會認為那是外國的事情，跟台灣沒關係。」
如何聰明向屋主議價？
找地籍謄本：從地籍謄本中的「他項權利」，了解對方貸款情況，再進行議價
找利空消息：媒體報導對房價的殺傷力最大，而且屋主也無法反駁，平常就要針對想買的區域，收集媒體資料，尤其是利空剪報，作為向屋主議價的好工具
找區域行情：不懂行情亂砍價，屋主反而不願意賣
找房屋缺點：掌握缺點，如漏水、壁癌、天花板過低、隔間差、裝潢差等缺點，就要用力嫌棄，讓屋主的自信心崩潰，才有機會買到好價錢
備現金付斡：以大筆現金付斡旋金展現誠意，若屋主有財務壓力，有時可以議到意想不到的好價錢
資料來源：各房仲
例如信義區吳興街、福德街一帶，因臨北醫、台北101商圈、信義計劃區豪宅聚落，購屋人可用豪宅的1/4價，享受優質區域的生活資源，及未來的補漲機會。她還推薦臨泡湯區──北投、新北投捷運站的北投一帶，以及環境單純，交通、生活機能俱佳，人文氣息濃厚，非常適合居住的文山區。
另外還可從萬華、大同等具都市更新題材的行政區下手，或者在科技新貴新移民區的內湖、南港區，也可以找到房價相對低點的好宅；不管是置產或投資，在未來轉手的承接力上都有其優勢。
鄭國英建議首購族以交通便利、優良學區、生活機能的周全性，大樓或社區管理良好，為找房子的主要考量指標。因為，撿便宜也要重視品質與保值，在信義計劃區周邊的吳興街巷弄裡，還是可以找到每坪約30萬元的老公寓，將來這些區段如果有較大面積基地新推建案，價格創新高，就有機會帶動周邊公寓房價；或有建商參與都更，屋主不但享有換較大坪數的機會，行情也可能倍數翻揚。
住商不動產台北世貿加盟店店東謝民海分析，位於信義計劃區周邊的莊敬路、吳興街一帶，近日賣方有減少的趨勢。原因是此區賣方衡量情勢對售屋價格並不是有利時機，因此轉而出租或惜售，但購屋人想撿便宜還有機會，吳興街284巷及600巷的老公寓，每坪約25~30萬元，屋齡約20~30年，總價在500~800萬之間。
謝民海說，吳興街284巷是以台北醫學院為主的老社區，吳興街600巷則以公車總站為主，愈往裡走，價格愈便宜，甚至5、600萬元就能買到3房公寓。而莊敬路一帶的價格較高，公寓每坪約35萬元，有機會能買到25坪以內的小3房。此區客源以首購族為主，其中有3成來自北縣，將此地視為由北縣轉進北市的首站。
21世紀不動產東湖加盟店長林懷寧說，最近來找房子的客戶，預算帶在500~1千萬元之間；如果以800萬元的預算，想在東湖一帶買到2房以上的產品，可考慮明湖國小後方的公寓，屋齡約22年，坪數約30坪；或者是明湖國中後面25坪以內的電梯大樓。不過，林懷寧說，明湖國中及國小一帶的公寓比電梯大樓搶手，因為很少有屋主願意釋出。
至於目前的市場，買賣雙方對於價格的期待仍然呈現顯著的差距，但林懷寧說，目前已經是買方市場，買方佔上風，因此可以多看看、多比較，而且要以「3段」為購屋最高指導原則，那就是「地段、地段、地段」。而且過去景氣好時，房屋貸款成數動不動就是8成、9成，但目前景氣變差，還款能力受到影響，市場上的賣方有增無減，買方更可以好好地挑選好地段，價格又合理的房子。
位於大安區與信義區邊陲的六張犂一帶，也是台北市著名的平價路段。中信房屋和平加盟店長張明珠說，800萬元的購屋預算，在嘉興街、信安街、崇德街、臥龍街、富陽街、安居街等，買2房的電梯產品可說是綽綽有餘；最近這個區塊就成交一間面積22坪、屋齡25年的電梯大樓，成交價約700萬元。
張明珠觀察，最近成交的案例，屋主多半是在前幾年房價低檔時購入，判斷景氣有停滯甚至下修的趨勢，或者是房貸寬限期已過，被高成數貸款壓得有些喘不過氣來，因此拿出來賣；雖然現在景氣不好，但是賣掉還是有賺頭。
至於買方認為，會有很多投資客撐不住而賠錢倒貨的狀況，張明珠直言：「還不到那個階段。」不過，張明珠也說，現在滿街都是屋主，多出來看房子還是有機會撿到便宜。
台北市郊的北投，一向給人房價平實的印象，太平洋房屋北投店長邱孟婷說，近年因市區房價高漲，再加上捷運的開通，捷運站旁新建案如雨後春筍般地推出，帶動了北投整體房價的上漲，因此800萬元的購屋預算，能購入的標的仍以屋齡較老舊的公寓為主。
新婚族主力
例如，新北投一帶的公寓，最近在永興街成交一間33坪的4樓，成交價約680萬元；中和街一帶的公寓單價約18萬元、電梯產品約23萬元。之前曾有一間31坪的公寓以598萬元成交，每坪約19萬元。或者更往外擴的捷運忠義站、復興崗站一帶，屋齡25年以上的公寓，沒有裝潢的物件曾有每坪15萬元的低行情，而裝潢華麗的公寓可賣到每坪18萬元以上。
同屬市郊的文山區，在興隆路2段203巷一帶，600萬元起就能買到2房電梯產品，公寓則以海巡署對面的「佳佳社區」為代表，每坪約15~20萬元。東森房屋景美萬隆加盟店長謝興泰說，文山區大約8成是公寓，電梯產品很少，購屋預算若是800萬元，在文山區很容易買到房子。謝興泰觀察，經濟不景氣，結婚的人變多了，成為最近文山區的主力購屋族群，預算大約在600~800萬元之間。
值得注意的是，在買方一味砍價、屋主堅持不降的情況下，房仲業者經營客戶的方式也隨之調整，因為時間與人力都有限，房仲開始過濾客戶，將心力放在真正有誠意的買方與賣方身上，以行話來說，就是所謂的「A級客戶」。
過去景氣好的時候，經紀人在每個月的第1個星期，可能就作足了整個月的業績；現在景氣反轉，許多仲介回過頭來「認真經營買方」，開始為誠意買方「量身找屋」；特別針對買方的需求尋找房子，一直找到滿意為止。而價格開得太高的屋主，則有可能被房仲公司冷凍起來。
調謄本砍價
房仲業者指出，議價空間多寡，主要取決於屋主的售屋動機與心態，除了自己掌握合理行情，委由經紀人從中斡旋，也可以從地籍謄本中的「他項權利」，了解屋主的貸款情況，再進行議價。
例如，若屋主持有的時間很短，只有半年甚至不到1年，這類型的屋主通常是投資客，有一定的資金壓力。其次，由「他項權利」可以看出屋主的貸款金額；一般來說，將「他項權利」記載的「擔保債權總金額」除以1.2，就是屋主實際向銀行借貸的金額，再算上2~3成的自備款，就可以輕鬆算出屋主的成本，如此能大幅減少買到高價的機率。
要求與屋主當面談
談到議價技巧，某資深房仲經紀人說，其實議價的權力掌握在房仲經紀人手上，買方並沒有所謂「技巧」可言。唯一可以把握的機會，就是和屋主見面談判的時機點，只要先給經紀人足夠的時間運作，見面時再拿出誠意，尤其是拿現金買、不貸款，屋主為了套現，願意讓價的空間往往很大。誠意夠的買方，甚至可以主動要求經紀人安排與屋主當面洽談。
另一位房仲業者談到最近買方議價的狀況是這樣的：「現在買方和賣方多半持觀望心態，買方不但很敢出價，例如2,800萬元的房子出2千萬元，而且經常一天看5間房子卻沒有購買意願。」業者建議，應先勤做功課，找出區域行情價格帶，不懂行情亂砍價，屋主反而不願意賣。
這位業者補充：「至於賣方也在撐，而且現在買方習慣拿每天發生的利空消息來砍價，但這也要看屋主的狀況；如果屋主是上了年紀的歐巴桑、歐吉桑，就算拿著利空剪貼簿去談也沒用，因為這些屋主對金融知識的了解程度有限，他會認為那是外國的事情，跟台灣沒關係。」
如何聰明向屋主議價？
找地籍謄本：從地籍謄本中的「他項權利」，了解對方貸款情況，再進行議價
找利空消息：媒體報導對房價的殺傷力最大，而且屋主也無法反駁，平常就要針對想買的區域，收集媒體資料，尤其是利空剪報，作為向屋主議價的好工具
找區域行情：不懂行情亂砍價，屋主反而不願意賣
找房屋缺點：掌握缺點，如漏水、壁癌、天花板過低、隔間差、裝潢差等缺點，就要用力嫌棄，讓屋主的自信心崩潰，才有機會買到好價錢
備現金付斡：以大筆現金付斡旋金展現誠意，若屋主有財務壓力，有時可以議到意想不到的好價錢
資料來源：各房仲
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