中場思維 劉天仁小書齋

　　財政部協調六大行庫全面大幅放寬房貸展期條件，其中延長房貸還款年期為30年的施策，申請紓困對象從原只限於「自用住宅」貸款，放寬到「一般購屋」貸款。中信房屋副總經理劉天仁表示：目前民眾申辦的並不多，但是面對目前景氣低迷，收入減少的時候，善用拉長房貸年期，讓每月所需攤還的本息壓力減輕許多，不失為好策略。就貸款利息總額來看，30年長期累計起來所繳納的利息總額是比較高的，但對面臨突發性收入困頓或暫時性工作不順遂的貸款人來說，延長房貸年限不失為喘息理財的妙計。

　　中信房屋副總經理劉天仁指出：政府此項政策立意良善，可以照顧到所有房貸戶的還款壓力，尤其對於比較弱勢的族群、非自願性失業的房貸族群，可以減輕不少每月本息負擔。不過還款期拉長到30年，必然有貸款時間成本，也就是必須多負擔10年的利息費用。以貸款600萬元為例，還款期一拉長到30年，以房貸利率2.5%計算，每個月可少繳8,087元，但延長10年須多繳逾90萬元的利息，因此建議貸款人延長貸款年限後，應視個人財務情況，一旦經濟壓力稍見舒緩就該加速本金還款以減輕利息負擔。

　　劉天仁表示：以上例而言，若貸款人能將延長貸款年限後每月少繳的8,087元，在經濟稍有舒緩後，遵節費用每月存下3,000元或5,000元時，累積10個月就有3萬元或5萬元可以返還本金。這種存小錢快速還本金的方法，10年下來可以幫助貸款人節省一筆意想不到的利息金額。

　　中信房屋副總經理劉天仁：銀行公會在2008年12月中旬確立房貸延長為30年相關規範，原則上為自住房貸，但也不再只限1戶1棟，也就是說，非自住型的投資客，也可以申請房貸展延，另外，客戶年齡與延長的剩餘還款年數相加後，年限不能超過75歲，但各銀行得視個案彈性放寬受理。

　　劉天仁舉例：以一位49歲的貸款人，原本房貸借款期限20年，已經還款3年，剩下17年的還款期，現在，申請房貸延長到30年，扣掉已經繳款的3年，往後還有27年的還款期，以49歲加上27年還款期，合計76歲。貸款人就必須確認自己申辦的銀行，在年齡這一項的條件上有無相關限制。

　　劉天仁提醒貸款人：若貸款人計畫將原還款年限延長則最好在原貸款銀行，但由於各家銀行利率提供條件不同，若有需要變更貸款銀行，則要特別注意因轉換銀行後所需負擔的額外成本（如登記規費、地政士設定代辦費、地政士塗銷代辦費以及銀行違約金等），與轉換銀行所提供的較低利率相較後是否能在一年內攤還，勤於比較絕對是經濟不景氣下的求生之道。

　　舉例來說：某甲原向A銀行貸款600萬元(20年，利率2.83%)，今因非自願性失業需將房貸延長至30年，考慮將貸款轉換為B銀行(利率2.348%)。轉換銀行後所需負擔的額外費用共計$7,200(登記規費)+$4,000(設定費)+$2,000(塗銷費)+$0(無違約金的情況)=$13,200，轉換銀行後每個月減輕的負擔為$32,768(A銀行)-$31,352(B銀行) =$1,416，一年則可減輕$16,992元，所以某甲將房貸轉換至B銀行是有利的。

　　中信房屋副總經理劉天仁表示：值此景氣低迷之際，許多貸款人面臨無薪假、關廠裁員等情況造成收入短少的生活壓力，房貸還款年限延長不但可以減輕貸款人的雙重負擔，只要妥善運用更能幫助有需要的貸款人爭取時間喘息理財。

【貸款轉換銀行產生費用請參考下附表】

資料來源：中信房屋