中場思維 劉天仁小書齋

中央社

Published: 2009-01-31 08:47 AM 
 
（中央社記者林惠君台北31日電）房市急凍，有金融業者提出「住宅增值參與證券」（HAPN）尋求解套。不動產業者認為，若在台灣施行恐面臨產權登記、民眾購屋習慣不同，及誰要來買房產投資增值權等三大難題。
美國安富金融工程集團（IFE）日前提出房市解套方案，由房屋所有人出售未來的增值投資權，降低購屋者的負擔能力，並將未來房價下跌風險轉移至投資者。

　　美商易而安不動產行銷顧問張欣民認為，HPAN若要在台灣施行，會面臨三大難題。

首先是產權登記的問題。國內房地產產權登記是採土地、建物一起登記，特別狀況只有土地與建物分開的地上權登記，並沒有「消費權」與「投資增值權」的概念及登記方式，地政機關無法辦理登記，將來若要轉手，也會面臨產權不完整的問題。

　　第二個難題是與民眾購屋習慣不符。張欣民表示，雖然大部分民眾購屋是以自住為主要目的，但是在國人傳統觀念裡，即使是自住的房產，也希望在住幾年後能夠有增值效應，這樣一來，HAPN產品的市場性就很低。

張欣民說，最後的難題是，誰會願意來買這類房產的「投資增值權」，它的擔保品是什麼？登記問題又要如何解決？

　　張欣民表示，美國次貸的陰影仍在，現在有誰願意拿錢來買一個產權不完整的產品？主要擁有房屋產權的建築業者願意配合嗎？這些都是HAPN這個「新產品」面臨的難解習題。

中信房屋副總經理劉天仁也認為，以台灣環境而言，並不適合採行HAPN。

　　他提出三點理由，一是目前沒有公正透明的交易資料庫，沒有正確房價指數可供參考；二是台灣法治的落實度及人民對司法的信心度仍低，HAPN這項高度契約行為的運作，目前並不適合一般消費者，更何況HAPN非一般個人能力可以投入的，就像遞延性債券一樣不適合賣給一般的消費大眾，讓消費者獨自承擔投資風險。

第三，劉天仁說，政府不應該也沒有能力擔任大眾消費的風險保證人，所以不宜實施。

住宅增值參與證券（HAPN，Home AppreciationParticipation Note）的基本概念，是把住宅兼具消費財及資本財的雙重特性分開運作，分開銷售。

簡單來說，一般民眾可以較低的價格購得住屋權利，投資者則可單獨針對住宅的未來增值空間，進行購入投資。

　　舉例來說，小王想買一間價值新台幣1000萬元的房子，傳統房貸的理想狀態下，小王年收入需達60萬元，可向銀行貸款達800萬元，自付200萬元頭期款。

　　若在HAPN架構下，可由看好未來房市的投資者（可以是一般投資人或建商、銀行等機構投資人）出資約1/3，例如若投資者出資370萬元，買下小王房子未來出售的增值價差，小王只需準備 100萬元的頭期款，向銀行貸款 530萬元即可，以該貸款額度試算，小王的年收入要求只需達39萬元，購屋負擔確可減輕。980131

 
 
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