【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2009.02.13 04:17 am
裁員減薪風起，許多去年年初，甚至近幾年大手筆買房子的購屋人，可能突如其來就發現收入縮水，甚至被裁員，無法按月繳交貸款，可能很快面臨愛巢不保的窘境。
收入銳減時，房子到底該如何處理？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，手頭吃緊的貸款購屋人，建議把握「誠實面對」、「誠心談判」、「誠意出售」的「三誠原則」。
財務狀況 誠實面對
徐佳馨指出，「誠實面對」就是先客觀誠實檢視自身財務狀況，千萬不要因為在意面子或尊嚴，或著堅持要維持自己原有的生活品質而不願重新評估規畫財務資產。
檢視自身財務狀況時，要包括存款、投資、固定收入與支出，房貸最好維持在每個月生活費一半，盡量不要這個限度；並評估如果維持一般支出水準，手邊現金仍然可以供應全家一年生活支出所需，這種情況下，建議房貸戶不用急著賣房子，應該積極和銀行窗口進行三誠原則第二部曲：「誠心談判」。
還款紀錄 談判籌碼
在選擇第二步驟「誠心談判」前，要提醒房貸戶先檢視每月繳交房貸有沒有拖延，還款紀錄將成為談判時最重要的籌碼。
現階段房貸戶可以用幾個方式跟銀行房貸部門協調，先不卑不亢的說明自身狀況，由於現階段市場混沌不明，銀行也會擔心房貸戶房子被法拍後，回收債權有問題或是被打折扣，大多願意協助客戶找出適合方式解決問題。目前常用的方式包括了延展寬限期、延展還款年限以及調降利率三種為主。
前2種方法是「前債後償」，由於每月還款金額大幅減少，對於房貸戶來說，可以立即獲得喘息的機會，越來越多銀行擔心客戶繳不出錢，願意提供寬限期延長到5年，或展延還款年限至30年，房貸戶只要願意詢問，都可獲得一定程度的回應。
第3種方式是調降利率，許多房貸戶看著央行不斷調降利率，以為自己的房貸利率會自動下調，但狀況不一定如此，房貸戶還是要再跟銀行確認，不要讓自己的權利睡著了。經濟狀況許可、還款紀錄正常的房貸戶，若不想轉貸，可以積極要求目前貸款銀行調降利率。
試算轉貸 爭取低利
信義地政士聯合事務所專案經理林以德提醒，現在普遍貸款利率已經下降至2%到3%，還在繳交超過3%利率房貸的民眾，該考慮跟銀行爭取較低的利率或轉貸，才對得起自己的荷包。
林以德說，民眾應該檢視自己貸款利率是否超過3%，尤其是2年前參加壽險公司推出7年期固定利率的房貸族，更應該試算轉貸是否比較划算。
誠意出售 保存實力
如果評估自身經濟狀況很難撐過這波不景氣，徐佳馨建議，還是「誠意出售」，趁著房子價格不差的時候，先行出脫，至少讓自己能夠留一口氣，保存實力等待景氣復甦的曙光。
中信房屋行銷企劃部經理江龍名也認為，如果房貸已經嚴重影響生活，乾脆徹底解決、東山再起，「趕快賣出房子，至少還有現金可以運用」。趁機把原有房貸及其他債務總整理。
貴的換便宜 也OK
江龍名指出，最簡單的方式就是先租房子，等自身經濟情況好轉後，如果剛好碰到房價落底，可以重新再買間好房子。
也可以把握「貴的換便宜」的原則，例如把本來60坪換成30坪的房子、從新房子換到舊一點20年的中古屋，或從市中心精華區退到稍微外圍的區域，例如從台北市換到一橋之隔的台北縣。
【2009/02/13 聯合報】@ http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4733466.shtml
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