達人觀點》劉天仁(中信房屋副總經理)
全球面臨經濟動盪時代，世界各國央行為了因應不景氣，持續採寬鬆貨幣政策，降息動作不會停止，眼看利率越調越低，以實質利率而言，甚至有產生負數之可能，本金恐有不保之虞，更何況大量貨幣供給，度過不景氣之後，將又會面臨大通膨的趨勢越來越明顯，因此手頭上有資金的民眾紛紛尋找可以保本、增值的商品。
依投資特性選擇投資方案，通常最吸引投資人眼光的是購買上市公司股票（擁有迅速變現能力與投資報酬率）與投資不動產（利用槓桿原理達到高乘數作用與投資報酬率）。此時處於大環境動盪不穩定的情勢之下，理財要能抗跌又增值，不動產仍是最佳投資選擇。
主要是目前國內正面臨通貨緊縮的情況，物價持續下跌，致民眾不願花錢，或寧可延緩消費，更會導致投資與生產減少，失業率因而攀高，經濟則陷入更嚴重衰退的惡性循環，各國央行大量貨幣供給以對抗不景氣及通貨緊縮。
而當不景氣的情形停止後，隨即緊接而來的就會是面臨通貨膨脹的考驗。依此險峻狀況，由於土地的供給變動極小，不動產的增值空間大，減值機率小，因此在亂世中，不動產更能展現其價值，成為民眾投資的最佳選擇。
但要如何選擇不動產投資標的？我認為民眾可以用年收益率的概念作為挑選不動產的第一原則。所謂年收益率就是年淨收益與價格比。舉例來說：投資型產品收益率幾乎就是淨租金年報酬率；而自用型產品則以機會成本的概念來看。
舉例來說，張先生在台北市月繳房租2萬，因目前房價盤整、銀行利率低以及政府優惠房貸等誘因，決定於購買同區域1000萬元相似之三房公寓，其年收益率則為2.4%(2萬*12月/1000萬)，另外，若同樣可出租月收租金2萬元之三房公寓可議價至920萬，則其年收益率就為2.61%。
基本上，換算出來的收益率與銀行利率之差越大，表示越值得長期持有以度過不景氣。
影響不動產價值的因素有物件坐落地點、周邊環境、生活機能與交通設施等因素，而收益率高的不動產代表具備上述因素且條件較好，相反地，收益率差即表示上述條件因素有所不足或缺乏，因此消費者在此時此刻挑選不動產投資時，更應該著重年收益率，以確保達到保本增值的目的。
【2009/03/26 聯合晚報】 http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_MAIN_ID=331&f_SUB_ID=3020&f_ART_ID=181874
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