中場思維 劉天仁小書齋

    　即將進入農曆7月的鬼月，對於購屋人來說，巧妙避開交屋及入厝的時間，鬼月已不再是影響購屋的關鍵因素。儘管目前房市高檔盤整，屋主自恃甚高，預售建案也不多，購屋人恐難談到較佳折扣，但專家仍建議，鬼月購屋若能掌握時機，可有約2成的議價空間。

    　專家指出，未來可以掌握鬼月購屋的四大關鍵包括：

    　一、找急售的屋主議價：中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，購屋人對鬼月的心理負擔已逐年淡化，40歲以下的購屋族群，更不會受到鬼月禁忌影響，反而認為在鬼月這段時間，好房子的競爭者較少，房子選擇性也多，於是更加積極看屋，以爭取較大的議價空間。

    　而對於亟需資金周轉的屋主來說，賣掉房子、現金落袋為安，是現階段重要策略，若不儘速脫手，鬼月期間看屋客少，資金壓力將持續緊繃。

    　因此房仲業者認為，購屋人喜愛的物件中，有屋主急欲售出，可趁此機會表達購屋的誠意，總價打個8折。

    　二、屋主買入時間點位於房市低檔，比較有議價空間：東森房屋董事長王應傑認為，房地產長期以來是大漲小回的波浪走勢，他舉例，北市大安區龍安街的25年老公寓，去年總統大選時，每坪飆到57萬元，去年底金融海嘯襲擊，每坪跌至45萬元，若屋主是在20年前買下，則購入成本更低。

    　購屋人可評估屋主的買入時間點，回推屋主所負擔的成本，若屋主在房市高檔期間買進，轉售時就會更抬高價格，才能提升獲利空間，相對地壓縮購屋人的議價空間。

    　三、屋齡老舊、內部需要大翻修的公寓可議價：老公寓的翻修成本不低，動輒要1、2百萬元，再加上裝潢預算，也是一筆不小的負擔。

    　此外，相較於電梯大樓，公寓產品沒有管理員維護住家安全，雖可等待都更商機，但也要等待一段時日，房仲業者認為，若公寓本身的屋況不佳、所在地段也非黃金區域，購屋人可向屋主爭取約20％的議價空間。

    　四、上半年的預售案延至目前仍未售罄，談判籌碼較大：代銷業者表示，預售案兩大檔期，每年都鎖定329、928等期間推出，就是為了避開農曆年節及鬼月暑假等淡季，若有些案子從上半年公開至今仍在銷售，又遇鬼月期間來客較少，購屋人便可緊抓機會，向業者爭取10％至20％的議價空間。