土地稅費也高 留意吵雜 出入複雜
【蔡孟妤╱台南報導】住宅區環境安靜，但不少人更愛商業區住宅的熱鬧，且商業區住宅具有優越的地理條件，另外地價高，上漲機會也大，更是投資客最愛的投資區段。不過專家提醒，商業區由於可以營業使用，不僅比一般純住宅區吵雜、出入也較為複雜，購屋前仍須謹慎評估。
仔細評估
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，都市計劃地區的土地使用分區，一般可粗分為住宅區、商業區、工業區等，其中商業區的建蔽率、容積率最高，平均建蔽率55~75%、容積率360~800%，由於建築使用強度高，土地價值也高，因此各大都會區的地王，幾乎都坐落於最精華的市中心商業區，且漲幅也最驚人。
江龍名說，商業區是都市使用分區裡較為繁榮、有活力的區域，通常大型購物中心、五星級旅館、影城、企業總部大樓等多集中於此，區域內住宅房價也較為抗跌，且因可作為商業用途，除了自住外，也有出租效益，而熱絡的商業行為帶來人潮與商機，未來增值性也比住宅區高。
容積率高 住宅擁擠
住商不動產加盟事業處拓展部經理王梅雀表示，純住宅區缺乏生活機能，而商業活動熱絡、商家林立的商業區，反而受許多重視生活機能的購屋族偏愛，聯外交通往往四通八達，加上商業用地日後改建容積率也比一般住宅區高，對精打細算購屋族也很有吸引力。
商業區由於建蔽率、容積率高，區內住宅也容易顯得擁擠，且因為可以登記的業種繁多，有些地區甚至對商業區的登記業別管制寬鬆，複雜的營業項目影響住家環境。王梅雀說：「過度發展的商業區，容易使生活品質大打折扣，且紅紅綠綠的招牌，往往也破壞了環境美觀。」
翻修頻仍 留意結構
江龍名提醒，有些商業區還會有早期的住商混合大樓，樓層中還可以看到辦公室、營業場所和住家共存，這類社區不僅環境較吵雜，也因出入複雜，易產生公共安全問題，且辦公室或營業場所多為租賃，每隔一段時間就有新的行號進駐，在不斷的裝潢翻修下，也容易造成結構及外牆的毀損，須格外留意。
另外，商業區土地雖然值錢，但地價稅、土地增值稅等相關土地稅費也會比較高，購屋族須仔細評估。江龍名說：「而且住在商業區，住戶之間有不少是公司行號或店家，鄰里間彼此感情會比較疏離，也都要考慮清楚。」
商業區住宅優缺點比較
◎優點
●位於市中心、 交通便利
●商業活動熱絡，生活機能佳
●房地產增值性較高
●處於都市精華地段，房價抗跌
●日後改建容積率較一般住宅為高
◎缺點
●建蔽率和容積率高，影響居住品質
●出入份子較為複雜
●商業活動易破壞環境衛生
●營業場所多，環境較為吵雜
●地價稅、土地增值稅等土地相關稅費較高
資料來源：房仲業者、《蘋果》採訪整理
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32089280/IssueID/20091114
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