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條文較保護房東 修繕責任歸屬先釐清

【林承志╱綜合報導】一般書局市售的租屋契約較保護房東，而非房客，其中，較不平等的條文包括：在提前解約的條文中，只罰房客不罰房東，對房客將房租報稅也有限制，專家建議，民眾租屋應避免使用市售契約，若是在租約中看到任何不平等條文，都應在簽約時向房東反應，避免簽約後只能依契約內容行事。

爭取權益

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說：「市售租約在房仲業中戲稱為馬關租約，一般民眾往往在不知情的狀況下簽訂，卻不知自己的權益受損。」由於契約的簽訂屬於私法自治的情況，一般來說，簽訂即具有效力，直到最近消費意識抬頭，房客因不平等條約而權益受損的情況才慢慢減少。

契約須遵守《民法》

不過，律師高全國表示，事實上，租賃契約必須遵守《民法》的相關規定，並不是房東任意修改皆可，在少數情況中，房客可向房東主張已簽訂的契約條文無效。例如《民法》第440條中規定，房客必須連續2期不繳交房租，房東才有權要求租賃契約失效，但部分房東私自將契約條文修改為1個月，此類條文就算已簽訂，房客事後仍可反悔。
但也有部分民法有規定的條文，允許房東與房客自行約定，例如修繕責任的歸屬。若為自然使用的損壞，其修繕責任應屬於房東，但也有房東會在契約中註明，除天災外，所有損壞皆由房客自行負責，上述條文雖與民法規定不同，若房客一旦簽訂就必須遵守。
另外，若是房東本身擁有為數可觀的房屋同時出租，或房客是向租屋公司承租房屋，由於此類的房東在法律認定下，屬於擁有強勢締約權的法人，若在租賃契約中出現不合理的條文，房客事後有較大的反悔空間。
高全國表示，法院有機會認定不平等條文無效，但走法律途徑耗時耗力，一般建議在簽約時，即可針對不合理的條文向房東反應，即時修改或刪除。

簽約時須注意的不平等條文

◎ 因租賃行為衍生的稅金應由房客負擔（所得稅、房屋稅、地價稅）
◎ 提前解約的違約金，只罰房客而不罰房東
◎ 除天災外，其餘修繕責任屬於房客
◎ 1個月不繳交房租，房東即有權要求租賃契約失效
資料來源：《蘋果》採訪整理

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