中場思維 劉天仁小書齋

讀者林先生詢問：
我在今年10月間買了1間10年的中古屋，在仲介斡旋下以510萬元成交，因為仲介要找代書辦理貸款跟過戶時間約需1個月，而我在付了訂金20萬元、第2期款50萬元、第3期款100萬元後，所以跟賣方商量，簽下借屋裝修同意書後，找工人進屋先裝修。
但工人進屋裝修時，工人告訴我說這是漏水屋，有很多壁癌，當初在看屋時，仲介有刻意隱瞞之情。賣方在合約書上只有寫主臥房疑似滲水依現況交屋等字句，現在我想解約請問可以嗎？解約的話，我可以拿回我付的款項嗎？

專家意見
若解約價金恐遭沒收

中信房屋法務專員白宗益回答：
民法所規定物的瑕疵擔保責任，是指賣方應擔保買賣標的物沒有存在價值，或效用減少或滅失的瑕疵，或者契約所預定的效用有所減損的瑕疵。物的瑕疵則指標的物有缺點，凡是依通常交易觀念或依當事人之約定，認為物應具備的價值、效用或品質有不具備的情形，即為物有瑕疵！

訴訟僅能減少價金

讀者指房屋有壁癌情事，是在讀者向賣方借屋裝修時所發現的瑕疵，一般來說，房屋出現瑕疵，買方得就減少價金或解約「擇一主張」，但通常賣方不易同意解約，讀者若堅持解約，便須向法院提出訴訟。
一般除非該屋滲漏水情形相當嚴重，否則可能會被認為顯失公平，而無法主張解約，只能減少價金。
建議讀者，買賣契約成立後，發現房屋有瑕疵，可立即請仲介協助雙方談判，看能否就此部分協商解決，或減少價金以求和解；但若讀者堅持解約，而法院判決無法主張解約，僅能減少價金。讀者若決定解約，依違約金條款，可能讀者之前3期所付價金，會有被沒收的風險，須審慎評估。

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