年底選戰熱即將進入倒數88天的白熱化階段,隨著攸關投票權的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後,影響大幅人口遷移的重大因素暫時塵埃落定。中信房屋統計,2010年1~7月現住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態,以同縣市區域換屋居冠,尤以台北縣、台北市、桃園縣及高雄市為最,該四個縣市累積統計達全國同縣市遷移之半數。

    根據主計處內政月報顯示,1~7月同縣市內移居的總人數計660,143人(參見附表一),其中最大宗為台北縣的133,758人佔20.26%,其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%,中信房屋副總經理劉天仁表示,該數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似,顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

    而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市,上半年統計遷出人口為54,126人,其中64.2%往台北縣移動,13.64%往桃園縣,其後為台中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進首善之都呢?具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋劉天仁副總進一步說明,若不考慮移居的搬遷路徑,單以1~7月淨遷入人數(遷入總人數-遷出總人數)來看,桃園縣以24,256人的增加幅度居冠,台北縣10,084人次之(參見附表二)。劉天仁指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上,使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

    根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計(參見附表三),顯示八月各縣市成屋住宅平均單價年增率及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上,皆為正向成長的主要縣市有:台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣,而房價已進入修正區段的主要縣市則有台北市、新竹縣市、台中市及高雄市。參照主計處的現住人口及登記遷入遷出人口(參見附表二)來看,中信房屋劉天仁分析,若以自住的市場供需平衡原則為前提,台北市及基隆市呈現需求減少但買賣移轉棟數增多的特殊現象。

    劉天仁指出,北市過熱的房價已在央行針對投資客限縮貸款成數的打房措施下進入價格的盤整,而基隆市則出現特殊的「圍城現象」-城外的人想衝進去,城裡的人想出走(參見附表四),尤其在北二高國道走山事件的影響下,北市與基隆市相互遷徙的人口在今年出現逆轉;以2009年的數據來看,北市移入基隆與基隆移入北市的人口比數為2600:2532,今年1~7月的比數則已轉為1387:2066。中信房屋也提醒消費者,在居住需求萎縮但房價與交易量有明顯增加的區域,影響漲幅的主因恐怕並非來自自住型客戶的市場需求,大多與建商佈局開發及投資型客戶入場較為相關。

    除了人口移動影響房地產交易外,央行政策為攸關第四季房市變化的關鍵因素。中信房屋副總經理劉天仁認為,為平抑游資過剩將造成通貨膨脹及房市過熱的連鎖經濟效應,央行於近日再發出千億定存單擬回收過剩游資;而擬限縮土建融貸成數的風向球一拋出,即刻對營建類股市表現產生冷熱震盪,央行只好重申將對房地產相關貸款業務採針對性的審慎措施立場。此舉顯示短期內政府並不會採取立即性及全面性的強力打房手段,但具宣示作用的金檢與局部貸款限縮已成基調,將抑制投機性的資金需求降低不動產市場的泡沫化風險。

<附表一>

2010年1~7月現住人口遷出遷入登記統計

縣市別

自本縣市他鄉鎮區
遷入人口數A

本縣市鄉鎮區內
住址變更人口數B

同縣市移居總人數
A+B

 臺北市 

36,743

41,574

78,317

 臺北縣 

52,726

81,032

133,758

 新竹市 

5,626

8,109

13,735

 新竹縣 

5,024

7,869

12,893

 臺中市 

19,626

19,369

38,995

 臺中縣 

14,956

23,679

38,635

 臺南市 

11,397

12,103

23,500

 臺南縣 

10,009

11,818

21,827

 高雄市 

23,896

23,997

47,893

 高雄縣 

10,878

18,451

29,329

 基隆市 

6,249

5,329

11,578

 桃園縣 

28,719

38,621

67,340

 全國總計

289,544

370,599

660,143

 

 

資料來源 主計處    資料整理 中信房屋

<附表二>

現住人口增減與買賣移轉棟數比較統計表

縣市別

2010年上半年
現住人口增減人數
A

2010年上半年
遷出遷入增減人數
B

2010年上半年
買賣移轉棟數
C

2009年同期
買賣移轉棟數
D

買賣移轉棟數
同期差異
E

 臺北市 

-2,071

-3,200

38,498

34,545

11.44%

 臺北縣 

15,396

10,084

63,329

56,262

12.56%

 新竹市 

-8

408

7,034

7,217

-2.54%

 新竹縣 

1,895

-975

5,573

5,758

-3.21%

 臺中市 

5,708

4,532

21,072

17,021

23.80%

 臺中縣 

1,208

-242

9,307

8,267

12.58%

 臺南市 

695

359

7,253

6,892

5.24%

 臺南縣 

-2,078

-731

5,474

5,418

1.03%

 高雄市 

1,135

375

15,831

13,835

14.43%

 高雄縣 

327

798

6,879

5,797

18.66%

 基隆市 

-2,789

-2,576

4,079

3,563

14.48%

 桃園縣 

27,431

24,256

26,507

22,247

19.15%

 全國總計

22,688

12,374

234,760

209,838

11.88%

 

 

 

資料來源 主計處    資料整理 中信房屋

欄位說明

1.A為內政統計月報資料,2010年7月31日各縣市現住人口統計減去 2009年期末之數值

2.B為內政統計月報資料,2010年1~7月現住人口遷入遷出登記之累計差異數值

3.C為內政統計月報資料,2010年1~7月土地所有權登記買賣移轉棟數累計數值

4.D為內政統計月報資料,2009年1~7月土地所有權登記買賣移轉棟數累計數值

5.E之計算公式為C/D-100%

<附表三>

2010年各縣市成屋住宅單價漲幅

縣市別

2009
平均單價
-A(萬/坪)

2010
平均單價
-B(萬/坪)

年增率
-C

2010年上半年期初期末差異
-D

 臺北市 

40.72

46.03

13.04%

-2.31%

 臺北縣 

18.24

20.36

11.62%

2.98%

 新竹市 

11.24

13.19

17.35%

-2.37%

 新竹縣 

14.06

13.42

-4.55%

-11.88%

 臺中市 

12.31

14

13.73%

-6.23%

 臺中縣 

9.67

9.96

3.00%

5.73%

 臺南市 

6.49

7.47

15.10%

8.10%

 臺南縣 

5.98

6.46

8.03%

21.66%

 高雄市 

8.51

9

5.76%

-2.81%

 高雄縣 

7.73

7.74

0.13%

7.20%

 基隆市 

7.15

7.44

4.06%

24.83%

 桃園縣 

9.72

10.49

7.92%

4.48%

 全國總計

18.82

19.8

5.21%

-6.25%

 

 

 

 資料來源

中信房屋

欄位說明

A-為2009年1~12月住宅類成屋平均單價

B-為2010年1~8月住宅類成屋平均單價

C-為(B減A)/A*100%

D-為2010年8月與1月住宅類成屋之平均單價相較增減率

<附表四>

台北市現住人口遷出遷入登記統計

遷入縣市

自北市遷出

他縣市

由他縣市

遷入北市

遷出縣市

臺北縣

34,744

28,659

臺北縣

桃園縣

7,385

5,549

桃園縣

臺中市

1,418

2,066

基隆市

基隆市

1,387

1,511

臺中市

高雄市

1,165

1,391

高雄市

宜蘭縣

894

1,172

宜蘭縣

新竹市

699

1,093

彰化縣

臺中縣

640

888

臺中縣

新竹縣

616

869

雲林縣

彰化縣

532

800

新竹市

全國總計

54,126

50,897

全國總計

 

資料來源 主計處    資料整理 中信房屋

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中場思維 劉天仁小書齋

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