中場思維 劉天仁小書齋

 
 　　房市因台股所帶來的傷害不輕，台股直直落，上週更失守了10年、20年線，股市未來的走勢是否會破底還是逆勢上揚，成了全民關心的重要話題。

 　　
 　　房市急凍，國內房市是否會回到92年的SARS時期嗎？還是比SARS時更糟呢？不同學派提出各種不同論點，中信房屋副總經理劉天仁以92年與97年的買賣移轉件數推算，就曲線圖的走勢來看並未見如此悲觀的數據表現，但從市場的反應則可以明顯感受“信心”和“操作”出現了不同的平行線，買方在股市衰弱、經濟條件未見明顯利多情況下，抱持悲觀心理認為價格將向下修正，賣方則認為通膨趨勢明顯，無可避免房價將隨物價再漲，因此未來房地產趨勢“價格共識”將是關鍵。

 　　中信房屋副總經理劉天仁分析，2003年上半年的建物買賣移轉件數每月約保持在2萬多件的水平，與2008年上半年的3-4萬多件相較下約有20%-30%的差距，不過進入下半年的七月之後，這個差距就縮小至16%的幅度。一個年度是疫情得到控制的止跌，一個年度是股災無情沿燒的萎縮，兩個不同的時空狀態將成交數字拉近，不過，這樣的數字變化並非意味著房市已回歸至SARS期的慘澹，經濟景氣不佳和信心度的落差是造成房市雪上加霜的原因，短期是否能夠改善，則需整體大環境的配合來加以拉抬信心面。

 　　劉天仁指出，SARS的有效控制將房市從慘澹轉為多頭的起漲點，92年從第三季開始出現上揚的走勢，第四季的表現更加亮眼，在“低利率、低自備款、增值稅減半”等措施的牽動下，都會城市開始發酵睽違已久的房市春天，從台灣頭到台灣尾、從市中心點到鄉鎮，如同熱幅射效應般的迅速由內向外擴及，由於房屋總價與貸款利息都較為符合租不如買的需求狀況，買氣熱絡更吸引大量投資客進場。而這5年房市持續多頭將價位推升到另一個循環點，房價相對太高與貸款額度的受限，是造成買方不願進場的一個考慮因素。

 　　劉天仁補充，股市的下滑造成景氣與房市的急凍，不過從市場交易量體來，這並不意味著房地產回歸到SARS期間的狀況，供給與需求，價位與量體這是一個不變的平衡，SARS之前已有一段房市的停滯時期長達近12年，而92年之後的這5年房市雖非瞬間急漲，但從區域的成交單價變化可見部份區段可用倍數成長來計算。對於居高不下的總價金額，的確使得自住型的買方不願再去追高，而投機的短期投資客更是無力炒作，買賣成交件數自然停滯與盤整。而盤整後，如果動能足夠，可能是一個轉折的起漲。

 　　中信房屋副總經理劉天仁建議，目前價格的確是買賣雙方最關心的成交條件，但自住型買方千萬別為了堅持價格而忽略物件的本質條件，應該多加注意所屬地段與周邊環境是否符合自己的需求與保值、增值的條件，應該好好把握現在利於議價時機加以運作，購入適當適合的房屋；另外更提醒屋主對於解決目前出售之需求，對於轉售獲利的堅持，應有見好即收的準備，以免錯失成交機會。

建物買賣移轉件數月變化一覽表