房地產市場也有所謂的「績優股」,學生套房因具一定的市場需求,房價不易暴跌,收益又穩定,是畢業季時的熱門產品。

 

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,國內大學宿舍普遍供不應求,也創造了龐大的租屋需求。以公寓改套房或是直接購買套房出租,獲利一般高於定存。這些校園房地產都擁有獲利高、房客單純且等待期短的特性,對於初入房市、且資金不虞匱乏者是很好的選擇。

徐佳馨表示,投資學生套房,在大專院校的選擇上,最好以老字號的市區學校週邊區域為主,如台大、師大、東海、逢甲、成大等,一方面可以租給學生族,另一方面可以開發上班族市場;或是以較成熟的大學城周邊,如政大、文化、淡江等學校。

此外,投資人要避免選擇過於偏僻的區位,最好商圈內除了學生外還有上班族需求,例如嘉義中正大學商圈,因BOT案新增約2000多間宿舍,再加上周邊不是熱鬧區塊,區域內套房便出現乏人問津的窘況。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,以投資為目的的套房選購,必須要朝向「賺取租金型」或是「賺取價差型」的方向做考量。

不過,最重要的還是套房的地點與管理,例如,地點不能離學校太遠,且學生族群最愛趴趴走,交通便利,會提高房客的入住意願,同時也是下一次脫手的契機。

由於一般大樓的公設比大約在20%到30%之間。若以12坪大套房為例,扣除公設往往室內坪數只剩8.4坪,再扣除陽台和衛浴的空間,剩下大概5坪左右。此時房東就必須善於規劃空間,最重要的寬頻網路、有線電視等基本配備一定要備妥,才能吸引學生族群的青睞。

神奇獲利術

學生套房因需求固定,現已成了許多高收入者的另類投資,徐佳馨說,這類包租公提高獲利的方式有幾種,值得投資人留意。

*集資蓋樓,賺飽就走:

因南部土地便宜,部分醫生族群集資南下覓地蓋學生宿舍,因自地自建容易控制成本,投資報酬率往往高達10%,平均收租3到5年後再轉售。

*豪華小套,媲美MOTEL:

台中區逢甲、東海一帶因競爭激烈,部分房東將套房裝潢有如汽車旅館,號稱一口皮箱可入住,一個月租金也可飆到萬元左右。

*學生管理,房東省麻煩:

部分北部房東不便南下管理學生套房,通常會在房客間找一個小組長,由學生來管理學生。小組長的房租雖可打折,但需代為處理收租、修繕等雜事,節省房東的時間精力。

*專租醫科,獲利無憂:

醫學院學生需要經過七年,部分走高檔路線的房東就專租醫科生,不僅簽約時間長,減少閒置期的損失,且醫學生普遍家中狀況不錯,可以接受較高的房租。

報酬率算法

江龍名建議,有房貸與一次付清的投報率算法不同。

更仔細的投資人,下手前還要考量房子租不出去的閒置期損失,與相關租稅與維修費用的支出,才能精準計算把錢放在不同投資工具的差異。

*當你有房貸時,投資報酬率這樣算:

月租金 - 每月繳付的貨款額度= 每月淨收額度

每月淨收額度 x 12個月 / 頭期款 (自備款) = 投資報酬率

例:

自備款50萬元,貸款130萬,年利率3%,分20年繳款,每個月的貸款金額為7,210元,並以每個月10,000元出租套房,那麼案例中的投資報酬率為:(10,000 - 7,210)= 2,790

2,790 x 12 /500,000 = 6.696%

*當你一次繳清房屋總價時,投資報酬率這樣算:

月租金x 12個月/房屋總價=投資報酬率

例:一次付清180萬元的房價,並以每個月10,000元出租套房,那麼投資報酬率為:10,000 x 12 / 1,800,000 = 6.67%。


【2009/05/29 聯合報】@ http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4933229.shtml

arrow
arrow
    全站熱搜

    cthouseLiu 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()