財務規劃 區段選擇 看屋比較
2009年06月06日地產王
【簡明葳╱台北報導】畢業季將至，新鮮人踏出校門就代表完全獨立的開始，若不想永遠當個「賴家王老五」，找到份穩定的工作後，就應開始擬定購屋計劃。專家建議，新鮮人多半起薪不高，因此，平時就應妥善規劃財務，了解個人需求與適切的購屋區段，提早規劃、多看屋吸取經驗，可比無規劃的人更容易圓夢。
金融風暴後，不少將錢投入股市的人，資產瞬間腰斬，更彰顯房地產的保值優勢，加上房貸利率創下低點，不少剛踏入社會的新鮮人都有買屋規劃。 其實，只要了解個人需求，做好財務規劃，畢業後存款3~5年，就能擁有足夠的自備款，趁著空檔多看房子，累積相關資訊，年輕人購屋圓夢非難事。
首購優選 市郊舊公寓
住商不動產總經理陳錫琮表示：「年輕人購屋若無家人資助，往往因資金不足，可選擇性少，第一步應先了解自身的居住需求與財務狀況。」
區段選擇上，近年市中心房價屢創新高，起薪不高的新鮮人，可考慮市區外圍的房子，可提前購屋圓夢。
以台北市為例，市中心外圍的大同、萬華、文山等區，房價較低，但因同屬台北市，銀行願意貸款的成數並不低，是年輕人最容易跨入的領域，產品則可鎖定坪數實在的中古公寓。至於其他縣市，可選擇的產品，雖因擁有的資金多寡而有差異，但仍應回歸地點、交通、生活機能等3個面向考量。
此外，房價也會因學區、商圈、捷運等因素加分，擁有上述條件的房子，購屋成本雖高於其他區域，但風險相對也低，是新鮮人可列入考慮的條件。
中信房屋副總經理劉天仁指出：「購屋不能急，多看多比較才是最高原則。」由於剛踏入社會的新鮮人，大多對房市一無所知，可在看屋過程中，從屋齡、屋況、格局、座向等，了解每個物件的優缺點，也可以在其中歸納分類個人喜好的產品類型，劉天仁建議，確定購屋的前半年，更應密集看屋。
買前半年 看屋黃金期
新鮮人礙於資金有限，若屬單身一族，很容易會從低總價的套房挑起，但套房單價高、坪數小、銀行貸款成數低、轉手難度高，還是盡可能少接觸該類型產品。此外，在同樣預算下，寧可選擇市中心、坪數較小的物件，若空間不敷使用，再考慮衛星市鎮。由於新鮮人多為首次購屋，建議善用政府購屋優惠方案擇優申請，以節省購屋開銷。
在金流方面，購買預售屋、新成屋、中古各有不同。若在前2年即備妥1~1.5成房價，足夠作為定金、簽約金、自備款，後續財務規劃足以支付工程款者，可選擇潛力區段，提前購買預售屋。若想購買新成屋，則擁有貸款成數高、部分建商提供無息貸款、甚至連裝潢費用一起申貸的好處，較具彈性。若想買中古屋，自備款最少備妥2成，須注意得準備仲介服務費用，約房價1%。
預售陷阱多 低自備 送裝潢 噱頭足
【簡明葳╱台北報導】銷售房屋的花招愈來愈多，預售屋標榜可低價下定、新成屋多訴求低自備款購屋，加上政府不斷釋出購屋優惠，讓許多人誤以為利率超低，不買可惜。
不少剛畢業的新鮮人，因缺乏社會經驗，忽略個人財務狀況與理財規劃就衝動購屋，甚至購買的預售屋，在交屋前就繳不出工程款，只能被迫斷頭賣屋。
畢業後順利找到工作的小華，工作大半年好不容易存了10幾萬，最近看上某個預售案，樣品屋的陽台種了美麗的小樹，客廳擁有開闊的視野，寬敞的廚房與客廳沒有隔間，主臥室還規劃更衣室與玻璃隔間的衛浴，看起來完美無缺的室內空間，真的只要像建商說的，只要付10萬元定金，就可以快速圓夢嗎？
事實上，預售屋訴求只要付定金、簽約金、開工款，以後只要依工程進度繳交工程款，門檻較購買成屋低，搭配業務人員的銷售話術，加上置身在華麗的樣品屋中，欠缺購屋經驗的年輕人，很容易就作出錯誤判斷。
交屋 繳貸款的起點
此外，預售屋看不到實際的樑柱位置、樓高、坪數，交屋後常與想像中的空間產生落差，而興建後的施工品質無法預期，加上建商仍有倒閉風險，並非人人都可以承擔。
而接近交屋時，還須繳交約房價2~3%的尾款，進入貸款階段時，也可能因為個人財務條件，貸不到理想中的金額，若沒有充分準備金，很容易就出現資金周轉問題。專家提醒，交屋後才是繳交貸款的起點，房貸還款期限動輒20年，若無完善的理財規劃，切勿貿然購屋。
若購買的是新成屋，建商多以低自備款、送裝潢等條件，吸引民眾購屋，但訴求低自備款的個案，利率、房價總成本也多較同區域產品高，所贈送的裝潢也不一定符合個人需求，因此仍要注意相關優惠，是否真如表面看起來的划算。
自我測驗
選對產品類型
只要憑著直覺將左列所喜歡的條件加總，就可以從積分判斷個人對房屋的喜好類型。
專家意見
消費謹慎 累積個人信用
新鮮人一定要控制消費慾望，才能累積所得，存下自備款。而計劃購屋的這幾年，是累積個人信用的最佳管道，銀行核撥貸款之前，包括信用卡使用紀錄、個人薪資，都是銀行檢視個人信用的依據。
貸款之前，應多比較各家銀行產品，利率、收費均有不同。另外，注意貸款綁約的問題，莫因寬限期還款金額低而衝動購屋。
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