低財務槓桿 低風險路段 選高成數核貸區
2010年04月03日蘋果日報
【連珠君╱台北報導】大台北地區高房價惹民怨，無殼蝸牛20年後又再度走上街頭抗議，政府接連以開徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅及緊縮投資客房貸來遏止房價飆漲，造成買氣轉為觀望，議價空間逐漸拉大，房仲業者表示，有老練的投資客趁此時，多方尋覓便宜的投資物件，希冀低價承接便宜屋再賺一筆。
政府近1個月來動作頻傳，包括停止標售國有地、開徵豪宅稅等各項措施，希冀可以遏止房價往上飆漲，其中影響最大的，是針對購置第2屋的投資客，降低房貸成數、提高利率及取消前2年的寬限期，有業者表示，案場明顯來客量減少，客戶觀望期拉長。
自住客議好價可進場
甚至有人跟案場協調讓他先將房屋賣掉，再付簽約金，以期可以跟銀行貸到更優惠的成數及利率；也有人因為負債比過高，貸款成數從8成掉到6成。但上有政策，下有對策，有人請房仲提出舊屋委託出售的合約，請銀行別把他當成投資客。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，在政府打房政策下，投資房地產要把握「2低1高」原則，此時須採「低財務槓桿」原則，避免低自備款以小博大，並慎選區域，選擇交易熱絡、鄰近學區捷運的「低風險區」，生活機能便利的路段未來才好脫手，且這是銀行願意貸款較「高成數」的區塊，未來轉手也較容易。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示：「台灣相較於亞洲其它城市，政府打房策略其實相對不重，當然短期間會造成房價修正，現在反而是進場的好時機。」尤其央行在經濟成長及防堵資產泡沫之間，決定以經濟為優先考量，選擇不升息，也不調高存準利率，北市房價下探的空間不大，但要再飆高也不容易，第2、3季預料仍是高檔盤整的格局。
收益不佳房產先淘汰
長期而言，民間資金仍然持續回流當中，加上ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement 兩岸經濟合作架構協議），未來依舊是長多的格局，現在對於投資客來說，並非進場的好時機，但自住客若現在正租屋，不妨多方看屋，議價到好價格，不妨進場，換屋族則建議盡量換到市中心，因為當房價漲的時候，市中心都是漲最多的區域。
中信房屋副總經理劉天仁表示：「現在雖然景氣過了最低潮，但仍不宜打擊房地產，此時更要定下心來，睜大眼睛去看，手上如果有多間房屋的投資客，要將2/5收益不佳的不動產淘汰掉，未來房地產雖然還會漲，但大幅上漲的情況不會再發生，更要精選留在手上的個案。」
至於沒有房子的人，只要有足夠的自備款，日後有能力本息攤還，就該擇優進場。以台北市來說，還有7萬戶的需求缺口，房價根本就很難跌價，而且，一旦購屋，就要採有錢馬上還款的方式，因房貸一開始大多在付利息，本金減少得慢；不如有能力就多還款，只要和銀行談好融資額度，有用錢需求時再借錢出來，通常以這樣方式還款的人，8~10年就能夠還清貸款。
日後退休時，即使沒有準備退休金，將市中心的房子賣掉，還有多餘的錢可當退休金。
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32406291/IssueID/20100403
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