中場思維 劉天仁小書齋

   面對價量噴發的房市，政府使出連番打炒房措施，除了選擇性信用貸款限縮之外，豪宅稅、短期內交易資本利得稅、包租公加稅….也持續出籠，百年房市恐怕真的會喊出「中華民國萬萬稅」的激情口號。而眼看著全球景氣緩步復甦，為對抗貨幣競貶，購置房產在民眾心中又成為保值抗跌的理財工具首選，如何在打房壓力下突破重圍進行資產避險的規劃？跨國投資房地產成為新興的一種選擇！根據中信房屋調查，高達36.5%的受訪者具有投資海外房地產的意願；購置標的又以大陸、日本及新加坡/越南/印尼等東南亞地區為優先選擇，其中大陸更是高達57.6%近六成民眾的海外購屋首選！

    隨著ECFA及FTA等區域經濟體貿易協定成為近年來刺激經濟成長的重大政策，並陸續開放上海、東京羽田對台北的國際直飛航班，無論是業務往返的需求或交通便利的刺激，使得外資在台置產或國人在海外置產的需求都有明顯的增長。中信房屋與創市際市調公司共同進行網路調查，以瞭解國人跨國投資房地產的意願，調查結果發現，基於避險及高獲利的因素，高達36.5%的受訪者有意願跨國置產；其中2.7%的民眾已購置海外房地產，9.2%的民眾已經著手蒐集相關資訊或實際看屋，而有24.6%的民眾有意願但尚未採取行動，沒有意願的比例則為63.5%。續問所屬意的房產投資地區，首選為中國大陸佔57.6%，其他依序為日本(28.7%)、新加坡/越南/印尼等東南亞地區(20.8%)、美國及加拿大等美洲地區(17.4%)、香港(10.3%)、韓國(7.4%)、英國/法國等歐洲地區(4.9%)以及其他(3.4%)。

    中信房屋副總劉天仁表示相較2010年初及本次揭露的跨國房產投資意願調查結果，有海外置產意願的民眾由30.9%上升至36.5%，明顯增加5.6%；至於選擇區域的部分，具有地緣便利性及文化相近性的大陸與日本仍然是需求性較強的選擇，其中大陸受歡迎的程度竟有高達57.6%的具海外購屋意願的民眾票選，比第二名28.7%的日本差距多了將近一倍。中信房屋劉天仁認為隨著兩岸經貿及觀光交流頻繁，加上部分探親及產業遷往大陸的因素，構成了國人對於購置大陸房產的需求性；而日本房地產在歷經泡沫經濟的低點後已在近期回穩，不僅空置率下滑，投資報酬率水準更高於台灣，加上國人向來對於日本觀光有強烈的吸引力，無論做為度假休閒宅或出租獲利都是吸引口袋較深的民眾的購買點。

    對於投資海外房地產，中信房屋副總劉天仁有幾項提醒：如果說投資股票是投資一間公司的未來，那麼投資跨國房產則是看好一個國家的發展性，首先需要先考慮置產目的是自住或出租，不同的目的性將影響適合出手的購買時機點。再者瞭解當地法律及房地產法規、稅法相當重要，最好在購買前諮詢當地具備相關知識的律師或會計師以比較投資成本適合以自然人或法人方式購買較為划算。購買時要注意貸款問題，部分國家對於外國人貸款較為嚴苛，如何聰明取得資金甚或付利息也可能是節稅的手段之一。實際操作上選擇具有良好信用的房產經紀能獲得一定保障之外，建議還是務必前往購屋地點待上三四天以免陷入騙局。

近三年已漲三成 新莊一字頭房價增值潛力大

捷運蘆洲線於月初通車，近三年平均漲幅高達36%，這股捷運通車鍍金熱不只在蘆洲線延燒，下一條預定通車的捷運路網新莊線也已漲出30.26%的行情。捷運局預定民國101年將部分通車至輔大站102年全線竣工通車，中信房屋副總經理劉天仁表示，大台北地區一字頭的房價難尋，除了林口、三峽部份路段及五股、泰山仍處相對低價以外，新莊地區在新北市升格效應及捷運通車等多項利多議題加持下，根據板橋及蘆洲的捷運鍍金經驗，預估通車後還有2~3成的增值空間。

    根據新莊地政事務所的資料顯示，轄下四市鄉(新莊、林口、泰山、五股)近一年來不動產交易價格大幅提高，住宅區及商業區漲幅達3成以上，而特定地區如副都心及頭前重劃區、五股洲仔洋重劃區，在受到國有土地暫停標售使得土地取得相對不易的因素影響，更出現了一倍以上的漲幅。

    隨著金價、油價飆漲及利率仍偏低的經濟環境，如何面對通貨膨脹成為薪水不漲的上班族最重要的理財課題。中信房屋調查近期內有購屋計畫的民眾，有25.8%的購屋目的為投資；而這些投資型客戶的平均年齡為44.02歲，家庭月收入平均在9.61萬元，各都會區分佈以新北市投資人數最多佔20.89%，其次為台北市及高雄縣市，分別為14.82%及13.82%。其中男女比例各半，職業以製造業/電力及燃氣供應業/營造業為最多。

    中信房屋副總經理劉天仁表示，在本次調查中有近期購屋計畫且目的為投資的客戶有73.37%是購買第二棟以上的房產，相對而言也有26.63%的民眾首購並非為了自住，而是純粹將購屋視為理財工具的一種。劉天仁說，投資型客戶的購屋理財模式又可分為純粹置產、賺取租金及轉手售出獲利了結三種；其中純粹置產的客戶比例最高有4成以上，賺取租金及轉手出售比例則相去不遠，分別為28.23%及27.46%。

在購屋投資金額的部分，純粹置產型客戶購屋預算平均為780萬元，高於轉手型的707萬及出租型的596萬，自備款比例都有四成五以上。中信房屋劉天仁認為這些數字說明了，以投資為目的的購屋民眾有近七成是資金充裕打算長期投資及持有房產的客戶，自備款比例甚至近五成，因此即使在央行祭出調高利率、限縮貸款等措施下並不容易被波及影響，而這類型的購屋需求及客戶也部分支撐了現今打房不倒的高房價水平。

　　自Q2季末央行祭出升息半碼並對北縣市第二房貸款限縮措施來抑制房市的高溫，Q3在一片期望打房促成降價的觀望氛圍下交易量連月衰退，尤其在台北市8月份出現買賣移轉棟數驟降24%的情況下，市場出現「打房奏效」的聲浪。但隨著建商搶地屢創新高、大台北地區店面產品出現秒殺式的搶購熱潮，連沉寂已久的天母房市也再度出現區域新高的指標交易個案，讓人不禁懷疑房市是否看淡不淡？「2010中信房屋宅指數第三季報告」揭露全民打房看法，僅不到兩成的民眾認為打房有效，八成對於政府打房的效果不滿意或沒感覺，這將造成購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求的續升及預算未減的堅強基本面，加上多數民眾對房價的發展依然看漲下，總結Q3末量體應可觸底回彈，Q4景氣預估「量增價可期」。

經濟感受上升 理財滿意度增 配合政府打房購屋意願明顯下滑

上有父母下有兒女要扶養 三明治世代壓力大

　　中信房屋鄭余正全董事長表示：在上半年景氣復甦及失業率逐漸回穩的狀況下，Q3民眾對於經濟感受的綜合指數評比對照Q2有微升的跡象，其中對於理財的滿意度上升最多，對家中經濟則感到較為沉重。而在購屋意願的綜合指數表現上，配合政府打房的強烈氛圍，呈現與經濟感受相反的下滑反差。單就購屋意願佔比的數值來看，Q3出現了宅指數調查以來最大幅度的震盪，近期內有購屋意願的比例下降了5.6個百分點，為51.9%。除了對家中經濟、景氣、理財、物價及房價的不滿之外，中信房屋發現有購屋計畫的消費客層出現明顯的「三明治世代」現象。隨著自住需求的增加，買給父母或子女以及理財的需求漸減，面對上有高齡父母下有嗷嗷待哺的兒女需要奉養與扶養，越來越多人對於壓縮的”薪情”感到不滿意，使得在兩項綜合指數上「家中經濟」的滿意度逐漸下滑。

 房價盤整議價空間增大  77.2%消費者認為房價可砍1~3成  宅指數上升

   央行打房擋不住稀有產品的交易價，大台北地區店面產品的成交熱潮，從上週的蘆洲店面創新高到昨天安和路二段匯豐銀行分行再創每坪1350萬元單價，天母忠誠路二段37坪透天店面再度以1.58億元成交，每坪427萬的單價超越三月份華固建設以409.68萬的高價標下天母東路聖道兒童之家的舊址紀錄，加上輕軌捷運及都更等利多持續發酵，對於沉寂已久的天母房市再度引爆新話題！

    該店面位於忠誠路二段172巷2號，鄰近知名的商務住宅新光傑仕堡，獨棟透天的三角窗店面，地坪計有37坪為住三之二的區段。促成這筆交易的中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞表示，買主為知名上市上櫃的企業主以個人名義買下，雙方並協議以1.58億現金一次付清進行交易，單價換算每坪以427萬元成交。

    中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞指出，這次忠誠路二段的透天黃金店面的成交，雖然沒有超越日前華固以432萬元單價轉售聖道兒童之家舊址一半的土地行情，但它所具有的指標性意義在於以37坪的條件能創下427萬的高價，是由於該店址為臨兩條馬路的三角窗位置，若再整合後方的住宅群可整頓出約370~400坪的腹地，關鍵點在於都更議題的考量下這是絕佳的投資標的。中信房屋天母東路仰仁加盟店店長汪瑞霞點出，2009年底天母首宗都市更新案「國揚天母」，當時每坪成交單價為90萬元，在短短20天20戶全部賣完，證明天母地區雖為封閉式買盤以自住客換屋需求居多，但都更個案的完銷實力也是不容小覷！

    華固建設在今年三月份所標下的1715坪聖道兒童之家舊址是以總價 70.28億元標脫，換算土地單價每坪達 409.68萬元，汪瑞霞認為，在當時是台北市住三土地新高價，也是住宅史上第四高價。但該案屬於特殊的投資標的，不但條件好輪廓完整，短期與長期投資均適合，高價標脫並不意外。

　　近年來由於北市商圈重心移轉至東區，使得早期為豪宅部落的天母房市在這一兩年間可說是慘澹經營，中信房屋認為，在民國100年天母輕軌捷運動工的捷運牌加持下，及國泰、璞真、鄉林等建設公司將陸續於天母推出新個案等利多，可望刷新區域行情新高上看每坪130萬，預料將帶動天母地區的房市價量齊揚的新一波慶祝行情！

    年底選戰熱即將進入倒數88天的白熱化階段，隨著攸關投票權的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後，影響大幅人口遷移的重大因素暫時塵埃落定。中信房屋統計，2010年1~7月現住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態，以同縣市區域換屋居冠，尤以台北縣、台北市、桃園縣及高雄市為最，該四個縣市累積統計達全國同縣市遷移之半數。

    根據主計處內政月報顯示，1~7月同縣市內移居的總人數計660,143人(參見附表一)，其中最大宗為台北縣的133,758人佔20.26%，其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%，中信房屋副總經理劉天仁表示，該數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似，顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

    而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市，上半年統計遷出人口為54,126人，其中64.2%往台北縣移動，13.64%往桃園縣，其後為台中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進首善之都呢？具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋劉天仁副總進一步說明，若不考慮移居的搬遷路徑，單以1~7月淨遷入人數(遷入總人數-遷出總人數)來看，桃園縣以24,256人的增加幅度居冠，台北縣10,084人次之(參見附表二)。劉天仁指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上，使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

    根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計(參見附表三)，顯示八月各縣市成屋住宅平均單價年增率及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上，皆為正向成長的主要縣市有：台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣，而房價已進入修正區段的主要縣市則有台北市、新竹縣市、台中市及高雄市。參照主計處的現住人口及登記遷入遷出人口(參見附表二)來看，中信房屋劉天仁分析，若以自住的市場供需平衡原則為前提，台北市及基隆市呈現需求減少但買賣移轉棟數增多的特殊現象。

【網路地產王／黃京梧／綜合】
　　台北縣部分區域向來給人車多、人多、巷道狹小、甚至是荒涼的印象，但這幾年來，三峽、蘆洲、三重、新莊等區域，因為捷運規劃，帶動大型建商進駐推案，現在新屋價格不輸台北市，房仲業者表示，這些舊社區能鹹魚翻身，最主要的原因還是交通大幅改善。

■　捷運、快速道路加持 房價連番漲

　　房仲業者表示，像新莊、三重、蘆洲這些區域，特色小吃多，生活機能便利，但最大缺點就是交通擁擠，巷道小，一旦車流量變大、尤其是上下班時間，塞車成了台北縣人最痛苦的事情。