中場思維 劉天仁小書齋

　　中信房屋副總經理劉天仁表示，對於所謂的地上使用權或地上租賃權的房地產尚不普遍，在台灣目前多以50年作為設定年限，土地使用年限一到，住戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲，但對於地上權住宅來說，隨著土地承租期限逐年屆臨，使用年限縮短，房屋價格將會越來越低。

此外，雖然沒有土地所有權，每年仍需要繳交公告地價約5%﹝通常為1.5%-10%﹞的地租和房屋稅，也是一筆花費，該類產品是「租賃」概念，地上權房屋是“租地買屋”，使用權房屋是“租地也租屋”，因此包括貸款成數、稅、轉手性都和一般產品不同，這些都算隱藏成本，民眾購買時應選擇適合自己需求一併考量。

以位於中山區﹝屋齡8-9年﹞個案為例：

一般建商廣告會如此說：

租金約在每坪每月1250-1600元之間，一戶12坪套房住宅，估計買進成本約360-420萬元，每月租金約1.5-2萬元，假設這20年都是出租，粗估租金收入約360-480萬元，等於是出租20年回本，剩下的時間則都是淨賺。

實際應該算法：

每月每坪租金收入1250元/坪減去地租、房屋稅、管理費，淨收入﹝稅前﹞大約每坪為900元/坪/月。若以30萬購入，50年期每月淨收入﹝稅前﹞900元，50年到期無殘值，則相當於﹝NOI﹞年息2.634%之按月攤還本息，若考慮50年期物價指數變動，實質NOI﹝淨收益﹞可能還是負數呢，以投資理財的角度而言是不理想的。但是以資金不充沛的自住型需求而言，以較少投入總額，每年只2.634%利率成本負擔是划算的。消費者是敏感的，憑直覺即能做正確抉擇，因此實際上，該案因地段良好，租賃多，轉手售屋則極少能成交。

各產品費用比一比

※代表隱藏之額外支出成本

中信房屋副總經理劉天仁的計算小丿步

一般房屋價格=﹝土地價格+營建成本﹞X﹝1+資本投資毛利率﹞

地上權房屋=﹝土地權利金+營建成本﹞X﹝1+資本投資毛利率﹞

使用權房屋=﹝每坪每月合理租金X使用坪數X12月X使用年限﹞之現值

補充：現值利率以資本投資者之資金成本或預期利率而訂

中信房屋副總經理劉天仁的小提醒

房地產=房+地

地：因供給固定﹝供給變化緩慢或極少﹞。地價會因環境改變及利用價值增加而增值

房：因使用年限逐年折舊而房價遞減

若----

1.      地↑＞房↓  則房地產↑+

2.      地↑=房↓  則房地產持平=

3.      地↑＜房↓  則房地產↓-

由於土地供給固定/有限，通常1.情況較常發生。

地上權或使用權房屋，基本上是「租賃躉繳」的概念，

地上權是﹝長期﹞租地買屋的模式，

使用權是長期租屋又租地而躉繳的模式。

由於50年土地租賃躉繳之權利金大約是土地市價之40-50%，所以地上權房屋合理價格是一般房屋市價65%上下，使用權房屋合理價格是一般房屋市價60%上下。