中場思維 劉天仁小書齋

依據內政部近三年房地產糾紛統計中發現，氯離子檢測﹝海砂屋﹞糾紛問題只升不降，但卻只有台北市政府列管海砂屋資料提供民眾查詢（詳如以下連結），如今更為解決問題而提出容積獎勵，中信房屋除樂觀其成外，更呼籲北市的海砂屋主趕緊把握此機會重建，讓自己的房產價值快速翻升。

中信房屋資深法務專員白宗益表示，由於集合式住宅重建勢必要取得全體住戶的同意才能進行，在沒有立即危險時，住戶主動申請重建的共識就不易達成，然而海砂屋的問題又會隨屋齡增長而加劇，因此北市府特別提出經鑑定拆除重建的海砂屋可獲30%的容積獎勵＋每戶20萬元拆遷補助以及房屋稅捐減免，但若未於五年內提出申請重建者的容積獎勵將逐年降低，盡可能有效解決現有海砂屋的既成問題。。

白宗益說明，依照該規定，如84年1月23日前完工的建築物所含氯離子超過0.6公斤/立方公尺，而且被鑑定應拆除重建並有向建管單位報備者，五年內沒有重建，容積獎勵就會逐年遞減5%，屆時想要整合住戶意見實施重建恐怕就會更加困難。因此，建議海砂屋的住戶，儘快把握此優惠措施整合意見實施重建，除了可以確保居家安全，說不定還能獲取房地產的增值空間。

中信房屋資深法務專員白宗益也提醒消費者，並不是建築物有白華、析晶、鋼筋鏽蝕或混凝土剝落等現象就是海砂屋，而是需要專業的氯離子含量檢測鑑定才能知道結果，而且，氯離子含量也會因為房屋滲漏水或偷工減料而逐漸提高。因此，建議對屋況有疑慮的屋主，可以儘快透過專業單位實施檢測，以確保自身權益。

北市建管處海砂屋列管名冊﹝99.05.14更新﹞

景氣雖已回溫，但就業市場在各企業穩定中求發展的保守態度下，工作機會的增加仍不及求職者的增長，因此即將到來的畢業季，讓才上架測試的房仲業徵人網頁一周就取得百餘張履歷的投遞，逾三十萬的瀏覽量。

根據中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，隨著房地產的發燒發熱，以及中長期前景看好的條件下，讓房屋仲介業的徵才活動較以往順利募集到更多的人才前往，以中信房屋5/26上周上架測試、6/3正式公告且進行廣告宣傳的新建徵才網頁為例，在沒有明顯的宣傳廣告下，即已吸引百餘位的大專畢業生完成線上投遞履歷，這都是過去少見的現象，顯見求職者對於房仲業接受度的轉變。

中信房屋胡佩蘭指出，從5/26~6/2號完成線上徵人測試發現，各縣市線上履歷數仍以台北市大宗，達37.3%，北縣21.3%居次，桃竹地區佔20.8%位居第三，中南部似乎仍以實體店面的應徵較多，若以中信房屋過去求職者及本次線上投遞履歷者的學歷加以分析，專科以上的學歷已經成為主力，都會區的大學生佔多數，研究所畢業人士也有增加的趨勢。而求職男、女在區域上的表現也大不同，北部以女性居多，不同於傳統男多女少的房仲從業人員比例，而南部還是以男性為主，中南部男女比例大約9：1，台北縣則以女性為主，男女比例3.4：6.6，北市為7：3的男女差異。在平均年齡上大概多以30幾歲的人為主，比較不同的是桃竹區，平均年齡為26歲。

中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，所有業務工作的本質大致相近，然而房仲業特別需要”不怕被客戶拒絕”的人格特質與心態，與時下抗壓性待考驗的年輕人仍有頗大的差異，因此也造成社會新鮮人進入房仲業的折損比例相對較高，反而是有工作經驗後，更能挑戰房仲業的工作及薪獎制度。

中信房屋認為該公司徵人網頁在一周的測試階段，流量即已破四十萬的瀏覽量，預估3日開始於知名網站廣告宣傳後，將可快速的達成每周300餘張的履歷投遞量，因此預估中信房屋2010年總計5000名的黃金人才搜尋計劃將可順利達成。

先終止原租約 新租客重簽約較有保障

【余佩樺╱綜合報導】租房子的過程中，若遇上須到外地工作，或已買了新屋，在無法續租情況下，想將租約轉讓給友人、親友是否可行？專家指出，房東與房客的租屋合約中，若允許房客轉租，房客進行轉租是合法的；若未提及，轉租前一定要取得房東同意，才可轉租。

尊重3方

租房子簽約時，多半會以半年或1年1約來計算，但不少人會遇到工作外派關係，得調離至其他城市，在無法續租情況下，通常只能將租約轉給友人、親友居住。一鼎國際法律事務所律師陳緯慶說：「房客想轉租，首先得留意在與房客所簽合約中，是否有加註不得轉租條款，若有，則無法轉租。」

可以轉租部分房間

中信房屋法務專員白宗益說：「租屋合約若未提及可轉租條款，而承租人又擅自轉租給他人，屬於違約，此情況下出租人是可立即停止租約。」在未提及「可轉租約」情況下想施行轉租，一定得取得房東同意，才是合法行為。建議轉租前先終止原先租約，下任租客重新簽定新合約，較具保障。提醒租客簽合約時，可加註「同意轉租」條款，日後想轉租，也方便許多。
白宗益說，依據《民法》443條但書規定，租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部份轉租給他人，但店面、土地則不可。舉例若房客承租單層3房房屋，將其中1房再轉租給其他人，這樣的行為是可行的，若租客租的是套房，則無法轉租。

讀者林先生詢問：
我在今年10月間買了1間10年的中古屋，在仲介斡旋下以510萬元成交，因為仲介要找代書辦理貸款跟過戶時間約需1個月，而我在付了訂金20萬元、第2期款50萬元、第3期款100萬元後，所以跟賣方商量，簽下借屋裝修同意書後，找工人進屋先裝修。
但工人進屋裝修時，工人告訴我說這是漏水屋，有很多壁癌，當初在看屋時，仲介有刻意隱瞞之情。賣方在合約書上只有寫主臥房疑似滲水依現況交屋等字句，現在我想解約請問可以嗎？解約的話，我可以拿回我付的款項嗎？

專家意見

賣方付土增稅 買方付契稅 房屋 地價稅以交屋日分算

【蔡孟妤╱台南報導】買賣中古屋，想要辦理過戶手續、順利交屋，買賣雙方必須先將各項稅費繳交完成，也就是俗稱的「完稅」，主要稅費有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等，專家提醒，雖然現在中古屋買賣，多有仲介業者和地政士處理，已省事許多，但建議購屋族仍應清楚各項稅費，才能保障自身權益。

保障權益

中信房屋北縣特約地政士黃勝榮指出，中古屋買賣流程中的「完稅」階段，應繳稅費主要有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等4種，土地增值稅在完稅階段即由賣方負擔、契稅則由買方全額負擔，一般來說，契稅核定是按契價乘以6%買賣稅率來課稅，所以建議按評定標準價課稅，稅負較輕。

代書費多由買方繳納

而房屋稅及地價稅是以年度課稅，故買賣雙方會以交屋日作為分界。以地價稅為例，地價稅核課時間為1月1日到12月31日止，繳費期間為每年11月1日~11月30日，若交屋時間為今年8月1日，稅單會寄由買方繳納，因此從1月1日到8月1日共243天的稅費，則應由賣方補貼給買方，房屋稅同樣以此類推。
東森房屋法務處副理周秉瀛指出，除了上述主要稅費外，買方另須繳納印花稅、地政規費、土地及建物登記謄本費等費用，賣方則有銀行抵押權塗銷的代書費須繳納。

條文較保護房東 修繕責任歸屬先釐清

【林承志╱綜合報導】一般書局市售的租屋契約較保護房東，而非房客，其中，較不平等的條文包括：在提前解約的條文中，只罰房客不罰房東，對房客將房租報稅也有限制，專家建議，民眾租屋應避免使用市售契約，若是在租約中看到任何不平等條文，都應在簽約時向房東反應，避免簽約後只能依契約內容行事。

爭取權益

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說：「市售租約在房仲業中戲稱為馬關租約，一般民眾往往在不知情的狀況下簽訂，卻不知自己的權益受損。」由於契約的簽訂屬於私法自治的情況，一般來說，簽訂即具有效力，直到最近消費意識抬頭，房客因不平等條約而權益受損的情況才慢慢減少。

契約須遵守《民法》

不過，律師高全國表示，事實上，租賃契約必須遵守《民法》的相關規定，並不是房東任意修改皆可，在少數情況中，房客可向房東主張已簽訂的契約條文無效。例如《民法》第440條中規定，房客必須連續2期不繳交房租，房東才有權要求租賃契約失效，但部分房東私自將契約條文修改為1個月，此類條文就算已簽訂，房客事後仍可反悔。
但也有部分民法有規定的條文，允許房東與房客自行約定，例如修繕責任的歸屬。若為自然使用的損壞，其修繕責任應屬於房東，但也有房東會在契約中註明，除天災外，所有損壞皆由房客自行負責，上述條文雖與民法規定不同，若房客一旦簽訂就必須遵守。

上周四(11/5)下午台灣發生芮氏規模6的強烈地震，是自921以來，震度最大的地震，處在震央南投縣名間當地震度高達7級，可感受到強烈的搖晃，之後仍陸續出現3次餘震；而周日(11/8)從凌晨到晚上，分別在南投、宜蘭及花蓮，各發生1起芮氏規模4以上的地震，中信房屋副總經理劉天仁表示：台灣位居地震帶，住家的結構與屋齡倍受現代購屋人關注，而這段時間由媒體和同業共同炒作的都市更新及老屋拉皮議題持續發燒下，購屋人更應該對屋齡較久的房子結構多加注意。中信房屋發現，屋齡27年以上的房屋佔全台總棟數的43.46%，而磚牆加造的就有969,833棟之多，雖然屋齡並非影響結構的主因，不過經歷了多年以來大自然的洗禮和二次施工的人為破壞下，結構安全仍是一個讓人擔憂的問題。消費者可從簡單的幾個震後審查點觀察，雖然自家並非所謂的制震建築，倒也可以透過檢測讓家住的更為安心。

中信房屋副總經理劉天仁從營建署的統計資料分析，台灣目前有人居住的房屋數約有637多萬棟，隨著時代與科技的進步，鋼筋混凝土產品(RC)及鋼骨結構產品(SRC)逐年成長，不過在有限的都市更新情況下，屋齡27年以上的房屋佔了總數量體的43.46%，其中結構為磚造或是加強磚造者就有969,833棟之多，若不以屋齡區分之總和更增加為1,479,257棟。劉天仁表示，屋齡大小與結構未必跟「危樓」劃上等號，但通常一些偷工減料、設計不良或是消費者不當的二次施工都會導致所謂危樓的發生，部分老房屋雖然通過地震的考驗，但結構會隨時間弱化，仍需要補強。

中信房屋彙整地震過後住宅結構安全檢查事項，不論是為買方或賣方，新屋或舊屋，簡單的三個DIY，讓家住的更安心：

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　由於房價高漲，許多人想要投資房地產，但卻礙於資金太大，因此目前市場上有不少投資人選擇找三五好友一起買屋，發一筆房產財。但房仲業者也警告，合資買屋雖然是一個解決資金來源不錯的方式，但過程中最好先小人後君子，以免最後賠了錢，也傷了友誼。

■　好友集資買樓 登記名義先談攏

　　中信房屋行銷企劃處副理江龍名表示，集資買屋最常發生的糾紛通常來自於登記名義人的問題，很多人為了要節省稅費，避免節外生枝，一般多登記其中一個人為房屋所有權人，或是另外再找人頭。

　　但這種狀況可能會出現被「整碗捧走」的下場，如果擔心日後有所紛爭，可以於房產上面以自己跟合夥人等，以共有名義去設定標的物產權，讓合夥人按照出資比例持分共有，不過缺點是日後標的物買賣，都需要各持分者的同意才可進行。

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　「愛我、就一起聯名買房」，對許多即將在年底成婚、買房的新婚夫妻來說，現正為房屋過戶、以後貸款誰繳的問題，正處於內心天人交戰的狀態。房仲業者指出，只要是聯名買房子，記得一定要在所有權狀上寫清楚雙方產權登記比例。

■　賣或不賣？ 聯名買屋最大問題

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，聯名買屋最大問題不是在購買時瑣碎的程序，而是日後雙方變臉時，一個要賣、一個不賣，才會變成棘手糾紛。

　　徐佳馨指出，有些夫妻講好，頭期款男生出、日後貸款女生付，或者是房子全由男生負擔，屋內家具裝潢女生管，這些最好載明在契約中，萬一感情生變，雙方要釐清權利義務時，才有白紙黑字的依據。

登記共同名下 貸款過戶轉手細節要明訂

2009年09月19日蘋果日報

【蔡孟妤╱台南報導】「合購」是情侶或投資客常見的購屋方式，但合購易引發分配比例或房屋歸屬等購屋糾紛，專家建議購屋族登記為共同名下時，應先將集資費用和分配比例問題，以白紙黑字立下契約，另外還有貸款、過戶及未來售出等細節，也最好事先溝通清楚，以免日後產生紛爭。

避免糾紛

住商不動產加盟行政處協理吳光華表示，許多未婚情侶及投資客會採合購方式購屋，「合購」也就是成為房屋的共同持有人，但是合購房屋，最容易在分配比例或房屋歸屬問題上引發紛爭。吳光華說：「房屋合購的權利與義務最好事前溝通清楚，以免日後為了房子，產生不必要的糾紛。」
吳光華指出，合購房子首要面對的是登記問題與貸款問題，在登記為共同名下時，應先闡明各人的出資比例，並以自己跟合夥人等共有名義去設定標的物產權，按照出資比例持分共有，可避免日後發生房屋歸屬問題；但缺點是日後標的物買賣，均須經各持分者同意才可進行。

1方借貸1方作保

如果有貸款，還會面臨由誰出面借款的問題，目前多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」，通常1間房子的貸款人，銀行只接受1人出面借款當「債務人」，而且銀行多會要求提供另1人當「連帶保證人」，建議最好是由經濟條件較好的一方當「借款人」，另一方則作為「連帶保證人」。

房客違約可直接聲請強制執行 省時省錢

【徐義平╱綜合報導】部分房東為了避稅，往往不願將租約公證，一旦發生房客不繳租金，只能尋求訴訟途徑，至少須花費半年時間才能順利取回房屋。專家建議，將租約拿到法院公證，對雙方都有保障，尤其是遇上房客欠繳租金或租約到期不願搬走，房東可直接向法律聲請強制執行，節省不少麻煩與時間。

房東最怕房客欠繳租金又不肯搬走，礙於租約沒公證，只能尋求法律途徑，但因訴訟過程漫長，至少會損失半年租金收入。信義房屋客戶暨法律服務部專經理鄭啟新指出，租約公證對房東最大的好處，就是一旦房客違約，便可直接向法院聲請強制執行。

房客可抵稅12萬

鄭啟新指出，租約公證不一定要到法院才能執行，也可透過各地方法院網站，搜尋民間公證人民部，房東可攜帶公證費用、租約、身分證明文件等，執行租約公證。
一般來說，公證費用以年租金計算，年租金20萬元以下，收取1000元費用，年租金20~50萬元，收取2000元，詳細費用可洽詢民間公證人或地方法院網站。
租約公證雖然具有強制執行效力，不過，部分房東擔心課稅問題，通常不願將租約公證。鄭啟新指出，租約若提交公證，房東必須課總租金收入10%的稅。房客每年則可享有12萬元所得稅扣除額。

應記載事項另加註書面約定 避免糾紛

【蔡孟妤╱台南報導】建商以不實廣告或不合理的買賣契約，誘使購屋族簽約，都是造成購屋糾紛的常見原因；專家提醒，簽訂預售屋合約前，應先檢視契約書內容和內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容是否相符，才能確保權益。 

小心謹慎

東森房屋法務處經理許榮濱說，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」對契約內容雖有明確規範，但部分如貸款約定、面積計算找補、建商預定管理費及建商違約不售屋應賠償金額等事項，在應記載事項規範中，仍有灰色地帶須加以斟酌，建議另行加註書面約定，以免吃虧。

貸款成數列入記載

許榮濱表示，建商常打出低自備廣告訴求，以高成數貸款吸引購屋族，但是貸款成數仍取決於銀行的評估，一旦遭遇景氣反轉，銀行更會選擇緊縮銀根，此時若適逢交屋期，購屋族原本預估可貸金額恐將不足，如果無法舉證當初建商所承諾的貸款成數保證，可能必須自行補足差額或被沒收已付房屋價金。
另外關於面積計算規定1％內互不找補部分，因只規範總坪數面積誤差，並未規定專有部份與共有部份產生比例上誤差之找補，如購買30坪，合約表明主建物面積27坪，附屬建物3坪，但實際權狀主建物面積少4坪，附屬建物卻多4坪，卻因不違背應記載事項規定，而讓購屋族求償無門。
許榮濱建議：「購屋族與建商簽約時，應特別在契約上加註『主建物面積』誤差1％內互不找補此項協議，才不會造成買了看不到、用不到的坪數，又無法向建商求償的窘境。」

讀者朱美蘭詢問：
買了1間位於淡水的新屋，房屋去年底才交屋，今年4月中進住，短短住不到半年的時間，8月6日莫拉克颱風來前，廚房天花板連接遮雨棚處滲水，建設公司沒有抓到滲水的源頭，只在有可能滲水的地方做防水。
請問，如果建設公司無法找出源頭，往後滲水地方轉移我將如何自保？可否請建設公司退費？而且建設公司還說是天災，所以沒法延長保固期。

專家意見
保固期內，可要求建商負責

中信房屋法務專員白宗益回答：

陽台外推不計入容積 都會區遭罰風險高

2009年08月29日蘋果日報

【蔡孟妤╱台南報導】台灣地小人稠，都會區土地更是寸土寸金，因此衍生許多利用空間無中生有的增建情況，務求不浪費空間。如頂樓加蓋、夾層屋或陽台外推等，其中陽台外推更是處處可見，許多新建案還會直接規劃陽台外推當作賣點。但專家提醒，這些畢竟屬於違建，購屋族必須留意，往後可能衍生的問題。

小心違法

陽台屬於附屬建物，不計入容積，於是為了增加室內面積，發展出「陽台外推」，也就是將陽台和室內間的落地門窗或隔牆打掉，並將陽台外牆圍起來，讓原本屬於戶外的陽台，變成室內空間，也因此增加不少室內可使用面積。一般新成屋，也有不少建商會直接替顧客施作，是常見的一種「二次施工」。
住商不動產法務副理許鳳美表示，一般購屋族看屋時，拿到家具配置圖或其他圖表，可仔細檢查，如果發現近窗檯處有條虛線，通常就是代表完工、拿到使用執照後，建商會做二次施工將陽台外推，或建議消費者自行外推。許鳳美說：「陽台既為附屬建物，只要經過更改就是違建，消費者要特別注意。」

2009-08-21 工商時報【曾萃芝／台北報導】

2009年08月15日蘋果日報

讀者Esther Lee詢問：
請問擴大型地震險的保險內容，有沒有包括房子漏水問題？如果房屋外面看不出龜裂，但下雨之後卻會漏水這種狀況，不曉得有沒有符合擴大型地震險的理賠條件？

專家意見