2008.12.21 【工商時報 馬婉珍】
今年房市價量，呈現上半年暴熱、下半年暴冷的倒Ｖ型走勢，進入2009年牛年之際，房仲業者認為，明年將進入買方市場，而首購族、換屋族、投資置產族等3大市場主力，動機、財力、目標各不同，鎖定的成屋、預售、中古產品也各異，挑中最呷意的房子，成為牛年重大課題，3大族群最「牛」的購屋術，一一大剖析。
即將邁入2009年，首購族或換屋族所瞄準的產品，不盡相同。信義房屋認為，首購族適合中古屋產品，而新成屋的坪數較大，也有議價空間，較適合換屋族。
以中古屋產品來看，信義房屋分析，受到之前房價高漲的影響，台北市的標準3房產品，價格直線攀升，公寓產品的近月平均成交價格，漲至800萬元，大樓產品平均總價也要1,400萬元。
不過，由於少子化時代來臨，根據信義房屋的統計資料發現，2002年台北市購買2房以下的比重，僅有22％，今年第3季已上升至35.8％，且有逐季增加的跡象。
小宅比例續創新高，以首購新婚夫妻而言，短期內若沒有生育打算，可主攻小宅市場，不論是中古電梯或公寓產品，都可多加比較，房價負擔不會太重，未來也有轉手潛力。
至於新成屋產品，由於多半是2年前房市黃金時期的推案，近期將完工，因此新成屋產品陸續在市場上出現，民眾的選擇增多，以北市新成屋而言，可掌握20％的議價空間。
信義房屋認為，原本2008年就是新成屋交屋年，但部分屋主還未認清房市的激烈轉變，預計明年對於價格不再高度堅持，加上持續有新成屋釋出，明年的新成屋產品，勢必對於成屋或預售屋市場，造成排擠效應。
中信房屋副總經理劉天仁指出，價格止穩之前，買方觀望氣氛濃厚，但對於換屋族來說，經濟能力較首購族強，精華地段的新成屋，若議價後可達到預算門檻就可刺激換屋需求。
此外，永慶房屋代銷部協理王財旺說，近幾年的推案，都是50坪以上的大坪數產品，換屋族可趁房價回檔時進場。
而由於換屋族，可能因家庭人口增加而換屋，多半是因考量到孩子的學區問題，所以也要慎選購屋區域，了解正確的入籍時間，越是知名學區，設籍時間就要更提前，甚至也有必須提前6年設籍的學區，為了孩子就學的家長，一定要確實掌握，才不會費盡千辛萬苦看屋，換到新房子居住，卻錯過入籍時效。
而口袋夠深的投資置產族，房地產業者認為，不妨逢低入場，揀到便宜的好貨。劉天仁指出，以買方而言，現階段正是精挑細選、擇優進場的時機，而賣方則是盤點資產、留強汰弱的時機。 值得注意的是，新興重劃區步入成熟期，購屋應審慎斟酌，信義房屋分析，近年房市火熱的重劃區，陸續邁入開發成熟期，包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等，而明年內湖的五期重劃區，也有預售的大樓產品陸續交屋。
台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區，也可望開發推案，但目前預售案房市轉冷，可能會打亂開發商在重劃區的推案腳步。
劉天仁也提醒，北縣的推案量太高，投資置產族務必要慎選好標的，以免在房市低檔盤整時期，又因該區域房價起漲難，而使資金被套牢。
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