本利攤還金不宜逾收入1/3 2009年02月07日地產王
【連珠君╱台北報導】房貸利率不停調降，房價也直直落，讓租屋族開始思考是否轉租為買。專家表示，租屋族欲躋身「有殼階級」，首要注意資金運用，並以自備款反推購屋總價，避免日後無力負擔房貸，此外，持有房屋的房屋稅、地價稅與保險費等，為持有房屋的固定費用，也須一併考量在內。
設定預算
永慶房屋研展部協理黃增福表示，「租屋族轉租為買首先要定出預算，可從2方面著手。」首先須從手中能籌到的自備款回推房屋總價，以免日後無力負擔房貸，以中古屋為例，因貸款多約房屋總價的7成，因此至少須準備3成自備款，定出總價後，再依自己的工作地點、需求等選擇地段，並特別留意未來的轉手性。
其次則須評估日後繳交的貸款金額，本利平均攤還的金額不宜超過收入的1/3，建議不要只繳利息不還本，並且善用政府的優惠房貸，減輕還款負擔；例如「青年安心成家專案」，前2年可免付利息，降低一開始購屋的壓力。
住宅登記自用稅率低
此外，部分新建案為吸引租屋族或首購族購屋，推出低自備款購屋專案，以自備5萬元、自備10萬元即可購屋為訴求，但這樣的購屋專案，要注意是否能貸到理想成數，並在簽約前就先談好，如果貸款成數不足時該處理，例如建商是否能保證一定能貸款足額，不足時是否可以解約，或如何解決，避免屆時無法補足購屋款項時，建商藉故沒收自備款。
中信房屋特約地政士柯玉秋表示，除了房貸外，持有房屋每年還有房屋稅與地價稅等固定支出，分別在每年的5月與11月繳納，租屋族購屋時，記得要將房子登記為自用住宅，稅率比登記為一般住宅低許多。
以地價稅為例，自用住宅稅率為0.2%，一般住宅稅率為1~5.5%，相差約5倍以上，而房屋若有貸款，還要負擔火險、地震險等費用，一般每年保費約2000~3000元，依貸款金額計算。
可選有裝潢節省資金
想脫離無殼蝸牛一族，除了多看屋，也要顧慮租屋的到期日，如果想提早解約，建議先跟房東商量，讓房東有時間尋找新房客，也可避免保證金被沒收。
柯玉秋表示，除了固定支出外，也別忘了節稅，租屋族的租金支出可列舉扣除綜合所得稅，房屋貸款利息同樣也可以列舉，每年最多可列舉30萬元，但房屋必須為自用住宅，而租金支出與貸款利息支出只能2選1，不得同時列舉。
黃增福表示，由於現階段為買方市場，買屋一定要多看多比較，購屋初期在資金不充裕的情況下，如果能找到原本就有裝潢、且符合自己需求的房子，或訴求將裝潢費用併入總價一併貸款的新建案，可減輕自備款的壓力。
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