中場思維 劉天仁小書齋

又到房市329檔預售屋推出旺季，住展統計今年總推案量仍有逾千億的大量，預估仍將吸引不少因利率過低，轉進房地產投資或進行資產布局的投資人。房仲業表示，此時進場，議價是重點，最好以接近區域新成屋價作為議價標準。

建商讓步機會不大

經濟景氣不明，不過碰到329大檔期，建商仍多進場試水溫，統計目前已規劃、潛銷或展開銷售中的個案，今年3月1日到4月30日俗稱房市329檔，仍有1045億元的案量。

根據調查，在買氣疲弱下，今年推案房價確實下修不少，不過議價空間也連續3個月縮小，各地多在10%上下，這和之前消費者一開口就從7折談起，大不相同，民眾想大幅殺價，建商讓步機會不大。

但該如何設定購買的價錢呢？中信房屋副總劉天仁認為，就投資置產保值的角度來，消費者不妨以區域附近的新成屋價作為標準，議價之後，能夠愈接近新成屋價格愈理想。

兩年後轉售獲利可能較大

主要原因是，建商設定預售屋的售價，大多是以兩年後交屋時，預期增值的房價為基準，即便現在也不例外。換句話說，如果以目前已經修正的新成屋價格買到預售屋，那麼兩年後交屋時轉售便可能有較大的獲利空間。

除此之外，劉天仁表示，站在投資保值的立場，現在進場就是希望將來所購物件能夠增值，而最簡單也最可靠的判斷指標，就是銷售率。

劉天仁表示，一般而言預售屋平均銷售率，如持續三個月以上高於70%，即表示房價可能即將上揚，反之，如果預售市場的銷售率持續三個月低於30%時，房價亦極可能在短期內下跌。這也可用來觀察個案的接受度，作為購屋時的參考。

現下進場，另一考量重點則是應仔細評估物件未來的出路，即是想出租或轉售，如果未來是想出租，那麼區域出租市場、出租需求應一併了解，而非只看個案增值條件。

由於預售屋只有樣品模型，沒有實體可供參考，房地產業者認為，此時進場仍應以具有信譽的建商為優先，再來考慮格局、社區規劃、座落地點、產權、交通狀況、周遭小環境等等，以免看了半天，結果卻出問題。