我們看看：
中國百萬富豪榜上 ，房地產富豪佔了近五成。
全球億萬富翁排行榜 ，有李嘉誠等五位華人上榜 ，他們的共通點是都有投資經營房地產。
台灣富豪家族王、蔡、辜、吳、林等家，也沒有一家是不投資經營房地產的。
這是因為房地產是消費財也是資本財，除了可供使用外 還具有保值增值的功能，如果善用財務槓桿方式投資不動產理財 ，其乘數效益加上時間滾動價值所產生的效果就相當可觀。
我請筱娟將淑娟（筱娟的妹妹）夫婦購買房子實際例子寫下來，一起來驗證不動產理財：
1975剛畢業新婚的淑娟夫婦與先生的弟弟共同集資自備款25萬元買下總價50萬元位在汀州街32坪的電梯大樓的舊房子，兩對兄弟妯娌合住一棟房子。
1977淑娟夫婦訂購了汐止靠南港的29坪預售新屋 ，總價150萬元 ，夫妻兩人省吃儉用，按著房子的工程進度，按月繳著工程期款， 累積著自備款。 這段一、二年時間是夫妻最清苦的日子。
1979淑娟夫婦搬進汐止新完工的房子， 準備迎接老大降臨 ；把汀州街的房子讓給先生的弟弟居住， 由他負擔每月應繳的全部房屋貸款本息。
1983淑娟夫婦為了小孩上市區幼兒園 ，以七成貸款在大安區四維路買了210萬元39坪公寓房子 ，同時將汐止房子出租給別人。
淑娟夫婦這對奉公守法公職人員，工作之餘全心養育兩個聰明伶俐女兒，淑娟照顧女兒外 ，量入為出，就只作一樣理財工作— 盡快降低房屋貸款，淑娟只要有點積蓄，留下一點急用準備外， 都拿去還銀行貸款 ，減少利息支出。
隨著小孩長大， 銀行貸款也直線下降 ，約10年光景 ，淑娟就把銀行貸款還清。
汐止房子的租金收入就成為額外收入，自己四維路的家也沒有利息壓力。
幾年下來手頭寬鬆 ，供應兩個女兒出國深造後 ，夫妻倆常常利用年休假出國旅遊。
2002淑娟夫婦一起從公職退休， 兩份月退俸，日子更顯優渥。在前一年，他們為了安排退休的生活 ，購買了忠孝東路五段67坪的預售新屋 ， 隨後他們與弟弟共有的汀州街老房子賣了700萬元， 他們分得了350萬元 ，剛好作為新屋自備款。
2003 忠孝東路新房交屋後，淑娟把汐止的房子從房客手中收回，賣了400萬元加上手頭積蓄，把忠孝東路的貸款還了大部分，只剩下大約200萬元尾款餘額。
搬到新家後，淑娟就把地點很好的四維路房子出租出去，很快的幾乎沒有空置期，就有房客以每個月3萬5000元承租，讓淑娟付新房子剩餘貸款本息還綽綽有餘。淑娟夫妻兩人平常生活儉約，日常用度幾乎花不到月退俸。
檢視淑娟不動產理財方式 ，筱娟沉默的不斷點頭 ，似乎已明瞭其中的訣竅。
我應筱娟要求解析了淑娟不動產理財的訣竅：
˙淑娟善用財務槓桿原理 ，只要少數自備款就能提早進場購屋。
˙淑娟購屋選擇 座落地點佳，接手性強的房子，增值大。
（汀州街房子地點、接收性均優於汐止房子，增值自然大於汐止的房子。大安區四維路房子地點更佳，未來增值會更大。）
˙淑娟儘可能快速還款， 降低利息支出 ，在最短時間把不動產負債轉為不動產資產。
˙淑娟儘可能留住不動產資產 ，並且出租創造現金流入 ，擴大時間滾動效益。
根據台灣地區歷年統計：
1966台灣國民所得GNP為美金248元，40年後的2005年台灣國民所得GNP為美金16,449元，增長了66.32倍。消費者物價指數則漲了5.89倍(1966年CPI為16.87，2005年CPI為99.41)。(補記：2009年台灣國民所得GNP為16,997美元，增長了68.54倍，2009年CPI為104.47，增長6.19倍)
1966台北市預售平均房價 每坪0.37萬 ，40年後 的2005台北市預售平均房價 每坪41.81萬，房價指數漲了113倍。(補記：2009台北市預售平均房價每坪58.8萬元，房價指數漲了158.9倍)
依這個統計數字假設 ，在1966年若甲與乙兩兄弟同時獲得一筆同額的現金贈與， 甲用這筆現金購買了台北市不動產，乙把這筆現金鎖在保險箱裡頭妥善保管，40年後 甲的身價會是乙的113倍。(至2009年則為158.9倍)
除非乙把這筆現存放在每年有複利利率12.55%的銀行或投資 ，兩人才有可能身價相當。
這個統計數字 ，也說明了40年來 ，台灣國民生活物資優渥了11.26倍(66.32/5.89)[補記：2009年為11.07倍(68.54/6.19)] ，但是實質房價相對於實質所得卻漲了差不多整整1.7倍(113/66.32)[補記：2009年為2.32倍(158.9/68.54)]。
這個統計數字 ，也說明了40年來 ，台灣國民生活物資優渥了10倍 ，但是實質房價相對於實質所得卻漲了差不多整整2倍。
所以在尋求財富自由的理財中 ，不動產理財具有相當的重要性。不可不用心。
「那現在買房子，還來得及嗎？」筱娟焦急的問著。
手中沒房子， 為自住購屋 ，隨時都可以進場， 而且越早越好。至少省下租金繳房貸， 將來享受房子增值。
不過退休人員就必須仔細盤算現金流的流入與流出。
我幫筱娟建議規劃了一個不動產理財計畫：
由於筱娟先生至少還有5-6年不會從大學教職退休， 目前有學校宿舍福利 ，短時間還不至於有住房問題。
首先要為未來夫妻都退休時的住房做準備，在交通便捷 、醫療方便的地點，用高額自備款購買容易出租的房子（存款只留足敷備急就可，如果擔心有大額不時之需時，可用房屋擔保，準備好隨時可動用的融資額度，動支時才會有利息產生），在自用前先行出租，用租金供房貸本息，並且盡快降低貸款本金減少利息負擔。
當未來住房準備好， 而且已成為現金流入的不動產資產時，就可以再為維持退休生活，購入準備長期出租 收取租金的店面或住房。如此就可以擁有經常性收入，不必坐吃退休金。
那天分手時 ，我還給了筱娟幾個優秀經紀人的手機電話，讓他們為筱娟尋找適合的房屋。
不久 ，聽說筱娟在近忠孝醫院的捷運站旁 ，買了房子，也隨即找到房客。
隨後我也收到了她的親筆謝卡及餐敘邀請。
寫於2006.10.30.
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