中場思維 劉天仁小書齋

引進飯店式管理 市場行情佳

2009年09月05日蘋果日報

【林承志╱桃園報導】銘傳大學桃園校區位於桃園縣龜山鄉德明路，鄰近龜山鄉的主要商圈「中興路商圈」，因附近還有龜山工業園區，學生與工業區員工租屋需求穩定。透天改裝套房月租金4000~5000元，獨立套房社區因使用坪數較改裝套房大，且多引進飯店式管理，月租金5500~6500元。

需求穩定

銘傳大學桃園校區1993年創立，現有20個研究所、25個學系在桃園校區，中信房屋龜山萬壽加盟店店長江偉文說：「目前在桃園校區上課的學生約10000人，除少數學生住校，其餘皆須在學校附近租屋，套房最受學生青睞。」

透天改裝報酬逾7.2%

龜山鄉中興路商圈距離銘傳大學桃園校區約1公里，雖然大學附近為因應學生需求，有小吃店與自助乾洗店等小型商店，但因學校距離中興路商圈並不遠，學生多半到中興路附近消費。商圈主要聯絡道路為明德路，專以學生為出租對象的獨立套房社區，大部都位商圈與校區中間，主要分布明德路、明成街、德明路等路段。此類產品屋齡多10年內，坪數10~13坪，社區多引進飯店式管理，租金行情較高，每月5500~6500元，每戶總價120~160萬元，投資報酬率約4.9~5.5%。

園區員工多租舊公寓

除套房社區外，由於龜山鄉早年禁建，建地多半興建為透天或公寓，不少當地住戶把老舊透天住宅隔成套房出租。此類產品多半位於校區的後山地帶，以「合家歡」社區為代表，屋齡20~30年，地坪約20坪，可隔9~10間套房，未改裝的透天住宅總價400~550萬元，加上改裝費用200萬元，投資報酬率可達7.2~8%。

總價600~700萬 縣市合併房價將補漲

2009年09月05日蘋果日報

【陳宇軒╱台中報導】梧棲體育場生活圈屬於純住宅區，區內無複雜業種，隨著體育場成立與周邊道路開通後，帶動該區房市發展，目前該區以屋齡10年內的別墅為主，總價450~550萬元。近年每年至少推出2個新案，是梧棲地區推案最密集的區段，新推別墅總價600~700萬元。

人潮錢潮

梧棲體育場生活圈範圍約為中棲路、光復路、大智路與中央路間，生活機能主要仰賴中央路上的小吃、餐廳與便利商店；中棲路東西向可接沙鹿鎮中心與西濱快速公路。
中信房屋沙鹿海線加盟店專員洪盟凱指出，梧棲體育場是梧棲鎮主要的休閒活動場所，區內無複雜業種，「梧棲鎮中心商業氣息濃厚，但體育場附近環境單純又清靜，加上鄰近中棲路、光復路等主要幹道，是兼具休閒與交通機能的純住宅區。」

區內多透店 別墅 總價1680萬起

2009年09月05日蘋果日報

【張瑞傑╱台中報導】十甲路商圈是9期重劃區的核心商圈，生活機能成熟，區內以透天店住、別墅為主，大樓少，「禾沅九鼎」面對進德公園，每戶面寬5.3~7.3米，主臥衛浴有蒸氣室設備。「八展首富III」位於東英路、十甲路精華角地，屬於稀有的透天店住產品，每戶店住1880萬元起。

機能成熟

十甲路位於台中市東區9期重劃區北側，為區內最主要的橫向道路，西向貫穿東英路可連結至旱溪東、西路、東光路進入北區；東向可通達十甲東路與興建中的台中生活圈4號道路。十甲路也是9期生活機能最發達的路段，兩側有各式商家、連鎖賣場、全聯福利中心十甲店，以及十甲黃昏市場可供採買。

9期內新推案不多

中信房屋東區太平加盟店經理謝德賢指出，區內以透天店住與別墅為主力產品，而近3年期間，9期重劃區內新推案不多，不過產品大多集中於十甲路、東英路附近，包括別墅案「臻建築」、「禾沅九鼎」以及透天店住案「宏采」、「八展首富III」，總價至少1680萬元，十甲路上的透天店住是最受歡迎的產品。

10年內透天500萬起 低價吸引三民區首購

2009年09月05日蘋果日報

【蔡孟妤╱高雄報導】高雄縣仁武鄉的大灣地區，緊鄰高雄市三民區，但平均房價卻較三民區便宜一半，因此吸引不少三民區的首購族越區購屋。區內以屋齡10年內透天別墅為主，總價500~700萬元，屋齡10~20年的透天住家，多經過拉皮重新整修過，總價300~600萬元。

機能成熟

大灣地區緊鄰高雄市三民區，過去為大片農地，10年前透過自辦重劃後，逐漸發展為住宅聚落，目前已成為仁武鄉開發成熟、住宅密度高的區段。區內以仁雄路商業行為最發達，沿線均為店面，是附近居民生活採買的重心，大豐街還有大豐公園及極限公園，沿澄觀路可銜接中山高鼎金系統交流道，聯外交通便利。

大豐街擁2座公園

中信房屋仁武仁雄加盟店經理洪素雲表示，大灣地區以5~10年的透天別墅居多，社區型別墅和臨路型別墅各半，社區型別墅總價500~550萬元，臨路型別墅總價600~700萬元。洪素雲說：「大灣地區房價僅三民區的同類型產品一半，吸引不少三民區購屋族越區購屋，佔整體房市成交客源最大宗。」
由於區內開發成熟，可建土地日益稀少，新推案零星分布各處，目前以強調店住兩用的透天店住建案居多，如「晶鑽店墅」、「黃金殿」及「玉鎮上園」等案，總價850~2600萬元，其中「黃金殿」地坪規劃60坪以上，是當地少見的大地坪、附電梯的高總價透天店住產品，總價2360~2660萬元。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

行政院確定2000億優惠房貸不再續辦，許多業者、學者、銀行之前認為如果不續辦，房市恐不妙，不過實際查訪，目前北中南成屋推案幾乎都沒什麼影響，反倒是前幾周不少人為搶搭最後一班車，決定速度奇快，銷售大開紅盤。

經建會三周前研擬優惠房貸不再續辦，昨天行政院拍板定案，確定不再辦理。優惠房貸只適用成屋，大台北多為預售案，過去沒受惠，現在也不受影響，至於成屋推案，也多表示沒什麼影響，之前傳出可能停辦，來客沒有增多，成交速度也沒加快，上周貸不到了，來客也沒減少。

台中除了市區外，位於縣市交接的推案，這兩三周也都「受惠」優惠房貸宣布告停，在沙鹿推出「富宇春天」的專案經理甘蔓蔓說，最近以前看過屋子的回籠客大增，而且一回來幾乎就會當場決定，不再猶豫。

為了讓這些客層安心簽約，甘蔓蔓表示，之前公司還特別推出簽約客戶如果貸不到2000億元優惠房貸，由公司補貼利率差額，不過只限在8月底前簽約，目前買氣還是很旺，銷售已達八成。

儘管優惠房貸不續撥，但房貸利率不到2％，仍處於歷史低檔，且銀行爭食房貸市場大餅、競推低利房貸專案，荷包較吃緊的自住型首購族，正可把握機會進場，專家建議掌握3原則，就可精明購屋：

　　一、掌握周邊生活圈：中信房屋認為，「宅」觀念的放大與轉變，住宅周邊的「生活圈」條件，儼然成為購屋新趨勢，根據中信房屋的調查，國人購屋時除了區段、坪數、價格考量之外，以往達7成民眾最重視的「交通便利」程度，如今已降至26.89％、退居第二，取而代之的是注重區域內的生活消費商圈，這類「生活周邊環境」條件占49.26％居冠。

　　因此，中信房屋董事長鄭余正全建議，購屋人可掌握距離住家300公尺至500公尺的範圍，做為適合居住的生活圈條件，可為房地產增添保值優勢，目前多數房仲業者網站上也提供「範圍圈選」功能，購屋人自行選定地標，再圈定一個100公尺至500公尺的生活圈距離，能較快速找到心目中理想的物件。