利用重購退稅 委託同一仲介 降低成本
【張家銘╱台北報導】換屋族最常面臨的問題，是該先賣舊屋再買新屋，還是先買新屋再賣舊屋？先買後賣，無法拿賣舊屋的錢來支付買新屋的費用，手上資金要夠充裕；先賣再買，則須考量搬入新屋前，要先有個棲身之處。何者較適合自己，本期《地產王》為您徹底剖析。
一輩子守著1棟房子的觀念已經落伍，隨著生命歷程各階段不同，房子的環境和功能性也有所差異。換屋族換屋原因不外乎家中成員變多，需要更大的空間，或是經濟基礎穩定，想搬往環境更好的區段。
轉換期租金算入成本
由於換屋族手上已有現成房子，擁有的資源較首購族充裕。許多換屋族常面臨的問題，是該先賣掉手中的舊屋再買新屋，還是先買新屋再賣掉舊屋。信義房屋永和樂華店專案協理留嘉良表示：「兩種情況主要差異在於手中資金的多寡。」
若是採先賣後買方式，扣除土地增值稅、仲介費用與其他雜項支出後，剩餘的錢即可作為新屋自備款。但須注意，先賣後買的轉換期間，是否有暫時棲身之所，例如親戚家裡可借住，中信房屋行銷部副理江龍名指出：「若轉換期間在外租屋，租金也要算入換屋成本。」
另外，舊屋貸款待償餘額多寡也是應列入考量的條件，若餘額高，就會影響到新屋的自備款。
採用先買後賣的方式，無論是購買中古屋或預售屋，首先都要面對最大的1筆支出，就是自備款，不過，預售屋自備款可拆成定金、簽約、開工與工程期款，可分散一下子拿出一大筆錢的壓力，較適合資金有限的換屋族，且可依房屋興建進度決定賣屋時程，降低舊換新轉換期的租屋支出。
須考量舊屋未繳房貸
至於先買中古屋再賣掉舊屋，需要短時間內拿出自備款、契稅等費用，且同時持有新舊2棟房子，若舊屋貸款尚未還完，須同時支付2棟房子的貸款，以及2筆房屋稅、地價稅等費用，整體負擔較大，較適合資金充裕的換屋族。
換屋族除了從負擔能力考量先買後換，或先換後買之外，也可善用重購退稅的優惠，降低換屋成本。另外，若是舊屋、新屋交易均委託同一仲介業者，也可與房仲協議降低仲介費成數。
重購退土增稅 所有權人須相同
【張家銘╱台北報導】無論是先買後賣，或是先賣後買，只要符合相關規定，均可向稅捐機關申請重購退稅，包括出售自用住宅的財產交易所得稅，以及出售自用住宅土地衍生的土地增值稅。兩者主要立意都在鼓勵民眾以小屋換大屋，補貼舊屋換新屋價款的不足。
鼓勵小屋換大屋
土增稅退稅計算方式舉例如下：假設A將房子賣掉，繳付40萬元的土地增值稅，該筆土地申報移轉現值為300萬元，之後A在2年內買了新屋，新屋的土地申報移轉現值為500萬元。由於A所繳的40萬元土地增值稅，低於購買新屋土地所增加的成本，因此可以申請土增稅全數退還。
至於財產交易所得稅，則是新屋重購價款超過舊屋出售價款，即可在重購自用住宅完成移轉登記年度，自應納綜所稅中扣抵或退還。
須注意的是，兩者退稅條件最大不同，是所得稅並不要求新購自宅，與原出售舊宅須為同一所有權人，但土增稅則要求新、舊住宅都是同一所有權人擁有，否則即無法退稅。
換屋族意見
搬去精華區 房價保值
我家2個小孩子都還小，目前房子37坪的空間還夠用，不過，確實有考量未來要換屋，大概7~8年後，等小孩大一點，並多存一些錢，到時候再換空間大一些的房子。
目前我們住在台北市文山區，未來希望能往市區更精華的地段搬。因為從去年底的金融風暴來看，台北市房價其實並未跌多少，會想往精華區搬，主要是環境好，房價也比較保值。
換屋族意見
舊屋出租 當作是置產
我對目前住的房子還蠻滿意的，但也有持續在注意房地產市況，平常也會去看房子，主要目的是作為置產。當然如果有看到喜歡的，比現在住的房子環境還好，還是會考慮換新房子，但是舊房子不一定要賣，也許可以出租收租金。
不過，我看的房子，還是集中在市區比較精華的區段，畢竟房價較保值，增值的力道也比較強。
專家意見
房市多頭 宜先買後賣
我對目前住的房子還蠻滿意的，但也有持續在注意房地產市況，平常也會去看房子，主要目的是作為置產。當然如果有看到喜歡的，比現在住的房子環境還好，還是會考慮換新房子，但是舊房子不一定要賣，也許可以出租收租金。
不過，我看的房子，還是集中在市區比較精華的區段，畢竟房價較保值，增值的力道也比較強。
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/32105326/IssueID/20091121
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