中場思維 劉天仁小書齋

    隨著金價、油價飆漲及利率仍偏低的經濟環境，如何面對通貨膨脹成為薪水不漲的上班族最重要的理財課題。中信房屋調查近期內有購屋計畫的民眾，有25.8%的購屋目的為投資；而這些投資型客戶的平均年齡為44.02歲，家庭月收入平均在9.61萬元，各都會區分佈以新北市投資人數最多佔20.89%，其次為台北市及高雄縣市，分別為14.82%及13.82%。其中男女比例各半，職業以製造業/電力及燃氣供應業/營造業為最多。

    中信房屋副總經理劉天仁表示，在本次調查中有近期購屋計畫且目的為投資的客戶有73.37%是購買第二棟以上的房產，相對而言也有26.63%的民眾首購並非為了自住，而是純粹將購屋視為理財工具的一種。劉天仁說，投資型客戶的購屋理財模式又可分為純粹置產、賺取租金及轉手售出獲利了結三種；其中純粹置產的客戶比例最高有4成以上，賺取租金及轉手出售比例則相去不遠，分別為28.23%及27.46%。

在購屋投資金額的部分，純粹置產型客戶購屋預算平均為780萬元，高於轉手型的707萬及出租型的596萬，自備款比例都有四成五以上。中信房屋劉天仁認為這些數字說明了，以投資為目的的購屋民眾有近七成是資金充裕打算長期投資及持有房產的客戶，自備款比例甚至近五成，因此即使在央行祭出調高利率、限縮貸款等措施下並不容易被波及影響，而這類型的購屋需求及客戶也部分支撐了現今打房不倒的高房價水平。

隨著五月份“個人綜合所得稅”報稅期的到來，不論你是M型化的左邊族群或是為右邊一族，到了這個時間點，統統必需面對這些應繳的稅費負擔，如何瞭解房屋相關及可運用之資源﹝自有或租賃﹞來當一個快樂的報稅人，中信房屋針對報稅應準備資料，買屋、賣屋抵稅的方法及一些節稅的小妙方提供給消費者加以參考運用：

 可扣除項目之報稅資料準備：

每年五月開始，為期一個月的時間，全國上下一心，地不分東西南北，萬眾注目共同的焦點「報稅」。針對個人薪資所得稅可扣除之項目中信房屋整理如下：

1.房屋租金支出─12萬/年，承租人自行提供租賃合約書正本。

2.房貸利息扣除─30萬/年，請銀行提供自用住宅購屋借貸利息單據﹝營業或租賃者不適用﹞。

案例提供：蘋果讀者
發表時間：2009/12/27
發表主角：paggi6

我租屋處的電梯已壞了1個多月，之中有打電話催告房東來修繕，但房東一直不肯修繕電梯，催告的過程中，房東也答應會盡速修繕，但到目前為止仍毫無動靜。請問我應該採取什麼法律措施來終止租約呢？另外，我的租金已經繳清1年份了，我該尋求什麼方式，好讓問題獲得改善，且不會損失承租人應有的權益。

過戶前借屋裝修 今起至年前多是好日子宜搬遷

【江碩涵╱台北報導】農曆春節將近，許多民眾急著在年前買屋，歡喜搬新家過新年；除了買中古屋，更多新成屋建案訴求提著皮箱即可入住，想在年前入住新屋的買方，不僅要抓緊下定時間，也要注意過戶、交屋流程及細節。專家表示，若想在春節前入住新屋，最晚2月5日前完成交屋，就能住新屋過新年。

抓時間盯細節

春節年前一向是買屋旺季，看屋人潮踴躍，如果想要春節前搬新家，最晚1月24日前就要與賣方交涉下定。除了購買中古屋可立即入住外，許多新成屋都附裝潢，可縮短裝修時間，但要注意裝潢品質，仔細驗屋，以免買到裝潢瑕疵屋。

立即繳稅縮短時程

如果買的是空屋或須重新裝修，也有加快入住時間的撇步；中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，可在簽約時提出「借屋裝修」要求，在契約中寫清楚借屋裝修內容；代書辦理過戶流程時，可直接裝潢新屋，等審核完裝修也完成，剛好可以入住。
江龍名提醒，借屋裝修雖可加快時程，但裝修前雙方點交時須特別仔細，以免裝修過程房屋出現瑕疵，雙方認定責任歸屬就會有問題。林以德也提醒大眾，若要借屋裝修，最好在契約中另外附註「借屋裝修同意書約定」，載明責任歸屬問題。

讀者郭賜吉詢問：
兒子購買1戶透天別墅，雖登記在我名下，但貸款是他繳的，目前尚未與兒子辦理過戶。

想請問在貸款期間，房子可否出售？所有權狀和印鑑在兒子那邊，但印鑑已遺失，可否向地政機關申請土地權狀，再進行出售？最後想請教專家，位於高雄縣鳥松鄉，屋齡15年的透天別墅，目前行情如何？

專家意見

優惠地區多離市中心較遠 須先考交通問題

【張家銘╱台北報導】歲末年終，房市進入傳統購屋旺季，但近年台北市區多推出豪宅案，使得市區新成屋多為豪宅，市區房價高且議價空間小，想要買得便宜、住得開心，不妨選擇精華區之外、新成屋群聚的區段，兼具低總價、低自備等優點，部分個案還訴求附贈裝潢，讓你提著1卡皮箱即可輕鬆入住。

農曆年是華人的重要節慶，希望新的一年有新氣象，多有除舊布新的觀念，除了穿戴都要用新的之外，台北市建商公會全聯會理事長王光祥表示：「也有不少人希望住新房子，因此，農曆年前就成了購屋旺季。」

部分建案送家具家電

房市去年下半年歷經金融風暴重創，今年逐步重回金融風暴前的高檔，其中，台北市精華區房價更是屢創新高，新成屋市場以大坪數換屋產品或豪宅為大宗，一般受薪階級想在農曆年前入新厝，若鎖定台北市，門檻將相對提高。預算有限的購屋族，不房選擇成屋量大的區段，不僅購屋負擔低，另有如附增裝潢、車位等優惠。
買新屋免不了要裝潢，不僅延後入住時間，還多了一筆花費，因此，建商買屋送裝潢省的促銷方案，省去不少麻煩。包括內湖「時尚HITO」、土城「臻品」、新店「綠灣」、中和「森之郡」、淡水「摩納哥」等個案，均打出買屋送裝潢訴求，「臻品」專案經理周明杰表示：「買屋送裝潢，就是希望客戶不必再花金錢與時間裝潢，讓客戶可以立刻入住。」

購屋方向
台北市中心房價快速飆漲，北市大安區中古屋行情每坪55萬元，就連郊區的內湖、南港、文山區中古屋行情每坪也超過30萬元，首購族根本無力購買；日前行政院院長吳敦義提出將在捷運機場線沿線採區段徵收方式尋找土地，興建平價住宅，希望解決年輕人購屋問題。
瑞普國際物業副總經理蘇銳強分析，日本東京與香港都靠便捷的交通運輸工具貫穿住宅區、商業區，民眾可居住在離市中心較遠、房價低且生活機能佳的區域；未來大台北地區的都市發展趨勢逐漸像日本東京同心圓狀態，中心是房價高的商業區，外圍則是房價較便宜的住宅區，供一般民眾居住生活。

新店舊屋1坪30萬

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，平價住宅政策雖具美意，但離真正實行恐還有段時間；最近要購屋的人可考慮捷運即將通車且具有增值潛力的地區，如林口長庚醫院生活圈或下新莊地區，「應盡量選擇交通方便且具生活機能，其他離捷運站近、房價低的區域都可考慮。」

土地不與鄰居持分 沒有公設問題

【蔡孟妤╱台南報導】隨著城市發展，集合式住宅案逐漸增多，但這類集合住宅因土地產權屬共有制，未來改建時必須其他住戶同意，對自主性強的購屋族而言，不如選擇1戶1建照的產權獨立住宅。雖然產權獨立的透天產品房價較高，但較不受鄰居牽制，且市場轉手承接意願高。

規劃自由

中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示，所謂產權獨立，就是指1棟房子1張建照，亦稱為獨照。一般非產權獨立住宅，如大樓、社區型別墅等集合式住宅，不僅土地必須共同持分，沒有完整而獨立的土地產權，並多半須受管理委員會限制，較不受自主性高的購屋族青睞。

購買坪數實在

江龍名進一步指出，早期透天產品多為獨棟建築型態，幾乎戶戶產權獨立，但隨著城市發展、人口數逐漸增加，大樓、公寓等集合式住宅也跟著增多，甚至連透天別墅，也逐漸以社區型的集合式住宅為主，雖然比傳統產權獨立透天住宅的安全性提高不少，但因土地產權屬共有，並沒有特定的土地界限。
住商不動產台南崇學店經理曲大舜補充說明，雖然一般來說，集合式住宅房價比較便宜，但土地由所有住戶共同持分，非個人獨立持有，若整個社區只有1張建照，若碰到需要改建或都市更新，還得要所有住戶同意才能通過，相當麻煩。

風格多元 地段精華

2009年11月07日地產王

【陳宇軒╱台中報導】傳統的購屋旺季又到了，建商為了搶搭購屋熱潮，紛紛推出購屋送裝潢的優惠活動，強調購屋後可立即進住，省錢又省時。目前贈送裝潢的新案皆為小坪數首購型大樓產品，裝潢風格多元，客戶選擇性多，部分位於精華區段的個案還訴求具投資效益，且公設與室內空間皆有特殊規劃。

年底是傳統的購屋旺季，許多建商為吸引購屋族，紛紛推出許多促銷活動，其中以購屋送裝潢最受歡迎。其中有不少屬於投資型產品，且多位於精華地段。

九九重陽節即將到來，根據經建會統計，現在每100人中約有10個老人，到了民國一百四十五年，每100人中則有38個老人，中信房屋第三季宅指數調查結果中顯示，50歲以上的消費者購屋首重坪數、生活消費商圈與公園綠地，因此中信房屋針對不同狀況的銀髮族提出不同的居住選擇建議，以便挑選就近遷徙的區段，實現「在地養老」的願望；正規劃退休、或甚是剛成家立業的年輕夫妻，也可參考趁早規劃晚年的生活。

中信房屋副總經理劉天仁表示：根據第三季宅指數調查結果顯示，50歲以上的消費者購屋目的以自住為主，平均購屋價位為721萬，自備款比例高達49.8%（平均自備款為359萬）；偏好的房屋類型為透天厝(佔37.9%)，電梯大廈也佔34.6%，平均需求的坪數為39坪；對於物件需求重點則為坪數、生活消費商圈與公園綠地；設施/服務偏好景觀宅、有警衛管理、與社區網路等服務；生活圈的機能也希望能在500公尺以內，以能鄰近捷運/高鐵/車站等交通要站為佳。

劉天仁認為：銀髮族的居住選擇條件中，三項基本必備的要素為「交通便利」、「近大型醫院」和「充分活動空間」，這是顧及體能狀況和健康因素的考量，舉例而言，台北市的銀髮族可選擇民生社區﹙近長庚和空總﹚、大安森林公園和中正紀念堂周邊﹙近台大醫院﹚、國父紀念館周邊﹙近北醫、國泰醫院和仁愛醫院﹚、中山足球場和14、15號公園周邊﹙近馬偕﹚、石牌和天母﹙近榮總﹚、內湖市區和東湖﹙近三總、國泰醫院和康寧醫院﹚、以及位捷運南港線的玉成公園和南港一號公園周邊﹙近忠孝醫院﹚等等類似的區段，不但具備便捷的大眾運輸工具，且周邊還有充分的活動空間與休閒綠地，因此都是可以考慮的居住環境。

至於其他地區，劉天仁則指出，除主要市區是當然考慮之外，宜蘭市有榮民總醫院、署立醫院、宜蘭運動公園；羅東鎮有聖母醫院、博愛醫院以及羅東運動公園；台中大里的國光路附近有大里運動公園、仁愛醫院；台中縣沙鹿鎮鄰近台中市和龍井鄉，近中科且交通便利，鎮內有著名的童綜合醫院和光田醫院；雲林縣是人口負成長的縣市，其中較熱鬧的鄉鎮有虎尾鎮、斗六市等，北港鎮運動公園則近中國醫藥學院北港附設醫院；嘉義縣朴子市有長庚醫院、嘉義縣大林鎮有慈濟醫院；台南縣新營市是台南縣政府的所在地，綜合運動場和運動公園周邊是不錯的選擇；台南縣永康市的中華路周邊、近奇美醫院也可考慮；高雄市左營區有榮民總醫院、高雄市三民區有高雄醫學院附設中和醫院等，高雄縣鳥松鄉有長庚醫院、高雄縣岡山鎮有空軍醫院、高雄縣燕巢鄉則有義大醫院。

很多子女因為就業的關係而居住在都市或是離鄉工作，但老人家卻多喜愛寧靜的鄉村生活或留居家鄉，若不得以需分開在不同縣市時，中信房屋副總經理劉天仁提醒：晚輩需留意家中長輩是否能自行處理日常生活事務、社區內有無適合的社區活動和休閒節目、並需適時且定期的拜訪左鄰右舍以維持良好關係和暢通連絡，若能再兼具良好治安品質與生活機能則更佳。

斡旋金等糾紛亦接受 15日內要求建商回覆

2009年09月19日蘋果日報

【張雅雲╱高雄報導】去年底發生金融海嘯、全球景氣低迷，房地產市場也大受影響，常見購屋糾紛除傳統的房屋漏水、施工瑕疵等常態性糾紛外、從去年開始，購屋貸款問題逐漸浮現，今年更首度有中古屋的仲介斡旋金返還問題，擠入購屋糾紛前3名，顯示景氣趨緩，購屋糾紛類型也改變。

內政部地政司最近公布，2009年上半年購屋糾紛統計，南部5縣市房地產消費糾紛案件共90件，其中，前5名分別為施工瑕疵、房屋漏水、仲介斡旋金返還、定金返還、標的物貸款問題。
高雄市不動產仲介公會理事陳鴻富表示，南部建商多為成屋後銷售，售屋時消費者已經可以眼見為憑，與中北部的預售房市不同，不少中北部常見的購屋糾紛，如隱瞞重要資訊、交屋延遲、建材設備不符等問題，在南部成屋市場均較為少見。

根據中信房屋第二季宅指數，針對近期內無購屋意願的受訪者，進行了解發現，有超過四成(41.9%)消費者，會因為「行政院優惠房貸」而提升購屋意願，顯示優惠房貸與消費者購屋意願息息相關。

　　不過行政院今(98)年4月中旬增撥2,000億元優惠房貸，已經全數用罄，內政部也宣布不再續辦，消費者該如何規劃貸款方案，為自己的荷包精打細算？

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，消費者對於房貸需求，不外乎就是希望貸款成數越高越好，利率越低越好。因此建議購屋族把握「善用身份」、「仲介牽線」、「善選標的」、「貨比三家」四要點，就有機會和銀行申請到最有利的房貸專案。

「善用身份」：

　　購屋人是否有足夠的還款能力，以及過去的信用評等，是銀行核貸的重要關鍵。若有穩定的持續性收入，且連續性的工作年資愈長，銀行則界定為有較為良好的還款能力。

地產新人王
1982年生的王奕盛留著小鬍子身上藏著刺青，大學開始就在傳播圈打滾，他看好不動產經紀人收入豐厚，3年前決定轉戰房仲業務。目前在中信房屋三民加盟店擔任副店長的王奕盛，3年來經營有成，去年個人年收入突破500萬元，也吸引妹妹、爸爸及姑姑一同進入房仲業。
回想當初能由電視人搖身一變成為成功的業務，王奕盛說，不知道是巧合還是天生適合。他回憶，以前在製作《麻辣天后宮》時，常常要先跟來上節目藝人或命理老師Re通告，有位命理老師一看他的八字，就說他極適合擔任房仲經紀人，後來家裡經濟拮据，他決定轉戰薪水高的房仲業。

牢記客戶生日送禮

王奕盛說，沒想到一進入房仲業第1個月，個人業績近90萬元，成為全店業績第1；隨著工作量愈來愈大，他先請自己的妹妹當助理，後來妹妹也兼職當房仲經紀人。2007年，王奕盛個人年收入達到300萬元，連父親也加入。

報酬率高達6.6% 就怕買到「新違建」被拆

2009年08月03日蘋果日報

【江碩涵╱台北報導】頂樓加蓋的違章建築取得成本低、投資報酬率高，不少人喜歡購買頂加違建，改裝成出租套房，北市某公寓屋主，去年光靠出租頂加套房，年收入就破百萬元。但提醒投資客，一旦買到「新違建」，即遭建管處查報拆除，血本無歸，尤其北市府近日開始大力開鍘頂加違建，6月已拆除80件，購屋人得更加注意。

極具潛力

頂加違建投資報酬率到底有多高？中信房屋忠孝加盟店經理翼光明舉例，北市有位退休老師，在捷運永春站附近投資頂加套房，違建部分1坪只須5萬元，公寓1坪37萬元，50坪使用空間共1210萬元，加上隔間、裝潢費用，成本約1500萬元，最後隔成7間套房，每月收入8萬多元，投資報酬率高達6.6%。相較於一般套房投資報酬率4~5%，頂加套房有更高的投資報酬率。

鋼筋鏽蝕 管線外露 恐有疑慮 確認復工報告

2009年07月11日蘋果日報

【蔡孟妤╱台南報導】在房地產市場上，除了一般人所熟知的預售屋和新成屋外，也有不少包裝成新案銷售的「中輟屋」，以低於市價1~3成不等的價格搶市，有些地段好的中輟屋，甚至會成為投資客下手的目標，但伴隨而來的施工品質、房屋保固等問題，建議購屋族下手前審慎評估。

審慎評估

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，中輟屋通常是指工程施工到一半，因建商倒閉而停擺的工地，由於後續接手的建商，多以法拍方式、或與債權銀行議價取得，因為取得成本非常低廉，所以重新包裝推出後的售價，往往低於市價1~3成不等，有些地段佳的中輟屋，甚至會成為投資客的投資目標。