中場思維 劉天仁小書齋

2010/06/29 00:19 記者顏真真／台北報導

根據房仲業者28日公布最新調查發現，受到家中經濟明顯好轉及對景氣復甦的信心續增下，民眾對「整體經濟滿意度」小幅增加，連帶促升停滯兩季的「購屋意願度」，顯示市場買氣不滅，但調升後的購屋總價仍不及第二季的成交價，其中，台北市兩者價差高達63%，顯示「台北居、大不易」。

中信房屋28日公布「2010年第二季宅指數調查報告」指出，近期內有購屋意願受訪者佔全體受訪者57.5%，較上季54.5%成長3%，是國人的購屋意願睽違兩季的動能，分析原因就是「經濟滿意綜合指數」，其中對「家中經濟」的感受最滿意，其次則是對「景氣」和「物價」。此外，「整體購屋意願」與各項構成指標均較上一季小幅上升，除了房價滿意度微幅下跌。

當然，促升購屋意願的另一個功臣，就是不動產的抗跌保值力五度蟬聯冠軍，除了第五度奪冠外，還較第一季成長；其次為「黃金/貴金屬」、「保留現金」則在股市震盪下由第四名上升至第三抗跌保值。

調查也發現，有購屋計畫的民眾，購屋預算平均落在新台幣656萬元，較上季增加27萬元，又以新竹縣市增加176.36萬元與高雄縣市增加3.97萬元、台北縣增加29.18萬元、台北市增加23.41萬元最多，台中縣市反而還減少17.55萬元，而從此數據也可看出，購屋族雖不滿房價過高，卻持續調升購屋總價的矛盾心情。

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　房仲業者公佈今年第二季宅指數，六成五受訪民眾直指總統馬英九上任兩年，平抑房價施政措施不及格，儘管多數民眾不滿高房價，平均購屋預算以及自備款，均較上一季增加近30萬元。尤其高達六成六受訪者表示，已準備三成以上購屋自備款，顯見民眾將資金投入房地產的意願相當高，如此一來，央行祭出的「選擇性信用管制」，限縮第二房的貸款成數上限為七成，恐怕對於打房的實質成效仍然有限。

■　新竹購屋預算暴增 北市買賣落差最大

　　中信房屋第二季宅指數顯示，計畫購屋的受訪民眾普遍表示，平均購屋預算落在656萬元，較上一季增加27萬。其中又以新竹縣市調漲最多，平均購屋預算額外增加176萬；台中縣市購屋族的預算不增反減，平均總價下降17.5萬元；至於台北市、台北縣的購屋預算，也各別提高23萬、29萬元。

　　中信房屋董事長鄭余正全表示，對照今年第二季的中古屋平均成交總價，得知購屋族面對高房價時代，也不得不咬緊牙關提高購屋預算，不過在台中以北的都會區，預期購屋總價仍落後實際成交價。譬如，台北市買方的預期房屋總價為1,012萬，但實際平均成交價為1,650萬元，兩者落差高達六成三。

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　研判央行打房措施僅具「宣示意義」的論調，恐怕要修正了！根據房仲業者統計，近日來大台北地區的看屋人潮，明顯減少三至五成，其中不乏打算趁機撿便宜的購屋族群。至於外傳「沒在怕」的豪宅客，還是寧願先觀望一陣子再說，導致5、6月份的豪宅交易量，連續兩個月下挫三成以上。

■　看屋人潮變稀少 大台北銳減3~5成

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，目前成屋交易市場以大台北地區的反應最直接，買方看屋組數明顯減少3~5成，撮合時間拉長，北市買方反應兩極，對於高總價的豪宅客群，打房似乎沒有打到這些人，而一般的受薪客戶則明顯出現停滯現象，遑論追價或加價動作。

　　以台北縣的指標地區板橋市為例，上個月24日央行宣佈升息前，每天平均有6~9組看屋客，不過目前降至4~5組看屋客，組數減少三至四成，至於北縣其餘九個遭到信用管制的地區，也普遍減少2~3成的看屋組數。由於中南部的房市漲幅沒有大台北地區高，幾乎沒顯著影響，但打算趁機撿便宜的買方，有增加趨勢。

房價高升已成為今年以來的社會問題，更成為庶民經濟的重大衝擊，眼看著不會回頭的房價，小市民的心急可想而知，因此“相對低價屋”那裏找已成為重要的課題，而低價屋還得符合小市民公共交通的需求條件，更是特等重要的資訊，讓高、中、低價購屋者在充份的資訊下各取所需。

根據中信房屋以現今大台北購屋人運用捷運線搜索房產的特質作為基礎，找出代表較高房價的捷運交滙站後，再比對出該捷運延線相對便宜的站別發現，諸多末端站區周邊房產幾乎可用便宜一半的成本購得，其中的單坪價差最少有５萬元、最多可達45萬元，對市井小民而言價差實在相當可觀。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，捷運文湖線動物園站周邊住宅每坪18~30萬，與忠孝復興捷運站周邊住宅價差出現32~45萬，為價差第一名區塊；淡水線淡水站周邊住宅每坪14~23萬，較台北車站周邊便宜14~17萬；土城線永寧站11~21萬/坪，較台北車站和板橋站周邊便宜13~19萬/坪與5~14萬/坪不等；新店線新店站公寓每坪20~21萬，中和線南勢角站公寓23~26萬/坪，也都遠低於位在市中心的雙捷運交會站－中正紀念堂站與古亭站的周邊房價，對於口袋不夠深的購屋族，不妨多考量捷運末端站區，用時間換取空間亦將是日後各大都會區居住人口聚集的趨勢。

中信房屋胡佩蘭指出：捷運末端站因具強大匯聚人潮效應，過去經驗顯示，極易促進商圈繁榮以及區域房價上漲，如同板橋線新埔站，在作為末端站期間，因是板橋、新莊、三重等地區民眾主要轉乘地，房市便快速活絡成長。若以時間成本分析，捷運土城線末端點永寧站到台北車站僅需約25分鐘，比目前搭公車至少節省一半以上的交通時間，房價更只要台北火車站周邊不到一半的價位就能取得(公寓差價約13-17萬/坪，大樓差價約16-19萬/坪)。依過去經驗來看，大台北居民對捷運的依賴度只增不減，因此覺得台北市或板橋市房價高不可攀的消費者，以土城地區作為考量者將成為趨勢。

胡佩蘭說明：文湖線的末端站區東湖站與葫洲站目前中古公寓房價每坪約為26~35萬，與雙捷運交會的忠孝復興站周邊平均要價50~60萬/坪的住宅相比，有高達20~30萬的價差，建議一般購屋人可評估該站區周邊因內湖科學園區與南港軟體園區加持，工作機會帶來人潮與生活機能已趨完善，未來的增值空間可期，不妨考量趁早錢進此區域。

政府打房澆不熄房市熱度，根據中信房屋四月份成交資料統計：全台都會區四月份中古屋住宅交易量、價續升的景況，幾個量增的區域如桃園縣單月成長33.33%、大台中單月漲幅13.33%、新北市仍再成長11.71%，且其中皆因房價向下微幅修正5~6%，順利促成看屋客進場購買。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，儘管四月單月價、量“續長”的動能溫和，分別是量體成長約5%、單價成長僅2.21%，然實際上交易量已超越去年12月份，重新站回去年第二季的熱絡交易量。

胡佩蘭分析交易量續長的區域，皆與近來利多話題不斷、及平均單價微幅向下修正有關。例如近期政府發布將位在林口的機場捷運A9站區周邊興建平價住宅，加上周邊生活機能完善，聯外交通便利，強力吸引許多對台北市高房價卻步的客群，加上林口地區四月份中古住宅房價小跌5.49%，結果促成了交易量增加366.67%。根據中信房屋對客戶的資料分析發現，除了每日通勤往返台北上班的自住型買方，亦不乏有理財投資型購屋族看準報酬商機，早就搶先進場購屋，將房子出租給長庚醫院的實習醫師與華亞科技園區的新貴們。而三峽地區也因不少建商在這此推出大型造鎮個案，趁著329與520檔期大力放送廣告行銷，相較台北市中古屋四分之一不到的價格，的確刺激不少購屋族前往看屋購屋，四月份交易量亦成長94.12%，位居第二。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出：台北市信義區四月份交易量堪稱全市之冠，漲幅高達183.33%，主要是因為理財需求買方大舉入市，套房交易量占比提升，占住宅產品種類三分之一強，另外，總價落在2000萬以內的中古住宅只要進入市場機制，不待幾輪議價，一周內便去化銷售成功，搶手程度令人難以想像。另外，士林區四月份房市熱絡程度則歸功於ECFA議題與台商回流，中信房屋士林地區的加盟店回報，士林區挾美國學校與生活機能便利的地緣優勢，成為許多台商近期回台購屋首選區域，帶動四月份該區中古屋行情漲幅逾10%，成交量亦較三月成長33.33%。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說明：新莊市拜新莊副都心與捷運新莊線2年後通車話題之賜，四月份中古屋行情微幅成長1.5%，交易量單月漲幅亦達15.09%。而7月將試營運的蘆洲支線，由於往返台北車站，只要20分鐘，造成蘆洲市的交易量單月成長了43.75%，更應證了捷運是票房保證的事實。

消費者買房看地段、挑學區，更重交通便利性，中信房屋根據最新官網用戶統計資料顯示，大台北捷運網70個已開通站區與高雄捷運網37個已開通站區，搜尋人氣最高的排行榜以捷運板橋線佔據五席最高，而高雄捷運紅線也奪下三席，其中江子翠捷運站與巨蛋(三民家商)站分別列為搜尋次數最多之首，可見此二捷運站的超高人氣程度。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示：就貸款需求的搜尋結果剖析，目前購屋族自備款以150萬~200萬元為大宗，若以貸款成數八成換算，則可購買總價750~1000萬元的房子，綜觀大台北地區人氣排行榜上有名的捷運站區，周邊中古住宅房價除江子翠站與景美站周邊電梯住宅房價稍高，每坪各為29~35萬元與31~37萬元外，其餘站區的中古屋房價平均為16~32萬/坪，無論是購買二房或三房的產品亦能符合一般消費者的購屋預算。

中信房屋江龍名指出：大台北地區的居民對捷運的依賴度只增不減，亦造就了購屋族普遍運用捷運線來搜尋房產的現象，我們發現，位在台北市中心外圍第一圈的捷運站區如：江子翠站、新埔站、海山站、府中站、景安站、南勢角站與景美站、關渡站等，因鄰近市場、學區、公園，周邊生活機能相當完善，搭上捷運半小時以內可達市中心，房價卻只要市中心的一半，因此能打敗其他60個捷運站，成為人氣最夯的購屋首選捷運站區。

中信房屋江龍名說明：高雄捷運紅線於2008年3月通車至今，捷運周邊的房地產，不論是自住型還是投資型的客群，都將捷運視為軌道住宅的購屋第一首選標的，雖然現階段搭乘人數無法與台北捷運相比，不過隨著區域發展，讓高雄人逐漸接受不同的交通連結模式。位於左營的R13凹子底、R14巨蛋、R15生態園區…等站區，也成為高雄捷運37個捷運站中，搜尋人氣最夯的幾站，該區目前有不少新興的住宅產品落成，在新、舊大樓的價位區間表現上有蠻大的落差，中古大樓大約落於6-10萬/坪之間，而3年內的大樓產品則有9-15萬/坪的表現。期中，緊臨漢神巨蛋的R14巨蛋站出入人數更在假日爆出全線第一的人潮，商圈內中產階級以上的族群是購屋主力，目前偏愛3房，坪數以40-50坪為主，總價約500-600萬中古大樓產品最為熱銷。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名建議：對於預算有限的首購族，把握「先遠後近」的原則，不妨挑選位於捷運末端的站區，雖然需要比上述高人氣站區多搭乘幾站才可達台北市中心，但省下每坪0.5~1萬元的購屋成本亦相當可觀，待將來經濟能力增強時，再掌握交易時機「先舊後新、以小換大」購得更合適的房產。　<相關數據如后>

受到大台北高房價的擠壓，小老百姓開始蒐羅平價住宅，但沒想到以往因工業土地取得成本較低，房價相對便宜二至三成的工業住宅，如今也開始受臨近房價的帶動而水漲船高。根據中信房屋針對工業住宅較為集中的台北縣加以調查、統計發現，中和市、板橋市、新莊市及泰山鄉的工業住宅，近五年的漲幅達到20%~50%叫人驚豔，探究其原因主要還是拜“捷運”和“大型賣場”之賜。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，北台灣以新北市的工業住宅最為集中，早期因受限於相關制度規範，選擇這類產品的消費群較少，但隨著政令的轉變，工業住宅已有一定的發展。中和市的“元氣大鎮”屬於近幾年工業住宅推案量較大的社區，因環球購物中心的帶動，使得該社區近五年漲幅達25%~27%，和區域一般中古大樓房價相比，每坪有4-6萬的價差。而板橋市的“馥華生活家”，下新莊的“鈴木華城”，則是因捷運交通而水漲船高，增幅在21%~36%之間，其中以泰山鄉的“宏觀天下”最為增值，達44%~50%，主因不外乎是區域房價的相對低點和鄰近捷運的未來話題。從其它同樣是工業住宅的社區漲幅觀察，生活機能與交通的帶動，是讓該產品抗跌保值的支撐力道。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說明，早期的工業住宅，大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請，但在都市發展之下，政府於民國90年開放工業住宅可供作商業用途項目增加至七項﹝1.一般零售業、一般服務業及餐飲業。2.一般事務所及自由職業事務所。3.運動休閒設施。4.銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構。5.大型展示中心或商務中心。6.倉儲批發業。7.旅館。﹞。稅費繳納跟一般的住宅一樣，只要符合：1.直系親屬設戶籍、2.都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝、3.申請時無出租或營業情形，地價稅就可依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，國民住宅近五年漲幅從20%到110%不等，翻倍飆升速度直追一般正常物件產品。光是租賃國宅，排對的時間遠比八年抗戰都要來的更久，由於工業住宅的土地取得成本較低，房屋的售價也較正常住宅的價格低二至三成，對於一般收入並不是那般好的消費者來說，倒也是一個另外的選擇。不過部份工業住宅因與工廠為鄰，要注意觀察污染的情形，不論是噪音、震動、空氣，或是惡臭等情形，都會影響到居住品質，也都是購買時必須要注意的細節。