中場思維 劉天仁小書齋

最後更新：2009/01/10  【網路地產王/賴淑惠/綜合】

　　六大行庫大幅放寬房貸還款年期到30年，到目前申辦的房貸戶並不多，中信房屋副總經理劉天仁認為，裁員減薪不斷的景氣寒冬，善用拉長房貸年期，讓每月所需攤還的本息壓力減輕許多，不失為喘息理財的妙計！

■ 房貸延展 視經濟狀況調整還款

　　不過，還款期拉長到30年，必然有貸款時間成本，也就是必須多負擔10年的利息費用。以貸款600萬元為例，還款期一拉長到30年，以房貸利率2.5%計算，每個月可少繳8,087元，但延長10年須多繳逾90萬元的利息，因此，劉天仁建議，貸款人延長貸款年限後，應視個人財務情況，「一旦經濟壓力稍見舒緩就該加速本金還款以減輕利息負擔！」

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.01.12 02:15 am 
  
　　房地產不景氣，過去兩年買下套房、店面準備收租的投資客慘遭「套牢」命運；而腦筋動得快的房東開始主動出擊，想出另類招租攬客策略，不讓房子閒置養蚊子。

　　近日租屋市場興起一股套房短期租賃商機，有別於房東出租套房多喜歡簽長約的房客，台中市有位房東打出「日租800元」租給觀光客，多付100元還附車位的行銷招術；一個月30天滿租，最少可收租金2.4萬元，是租給一般房客的兩倍。

房仲業徵才 走向高學歷化 　2009年01月10日蘋果日報

　　【劉冠吟╱台北報導】以往房仲業只要求業績，不注重學經歷，所以房仲經紀人素質落差大，但近年失業率攀升，吸引很多高學歷人才，甚至有業者開設仲介主管養成班，鎖定國際級人才，房仲業出現「高學歷化」趨勢。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，以往經紀人學歷背景多半與房地產無關，很多人是中途轉行。但隨著失業率攀升，高學歷人才逐漸轉戰房仲業，成為「東山再起」途徑，台灣房屋副總經理謝萬雄說，最近很多「博士級」應徵者，這在過去幾乎看不到。

業績平均高13~15%

工時長壓力大 新人汰換率逾5成   2009年01月10日蘋果日報

　　【劉冠吟╱台北報導】景氣寒冬各行各業縮減人力、人事成本，房仲業卻逆勢徵才，一招上千人，除顯示房仲業仍看好今年房市回溫外，也透露其「流動率高」特性。房仲業者估計，同梯招募近來的新人，半年後還留下來的可能不到1/2，「陣亡率」逾5成。

高壓行業
　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名則說，房屋仲介業是靠「人流」支撐的行業，新人入行前3個月到半年是關鍵，能撐過去通常就有表現，但也有很多新人僅見習「房仲經紀人的一天」，馬上被嚇跑。台灣房屋副總經理謝萬雄指出，同梯徵進來的新人，結訓時常剩不到一半。

　　財政部協調六大行庫全面大幅放寬房貸展期條件，其中延長房貸還款年期為30年的施策，申請紓困對象從原只限於「自用住宅」貸款，放寬到「一般購屋」貸款。中信房屋副總經理劉天仁表示：目前民眾申辦的並不多，但是面對目前景氣低迷，收入減少的時候，善用拉長房貸年期，讓每月所需攤還的本息壓力減輕許多，不失為好策略。就貸款利息總額來看，30年長期累計起來所繳納的利息總額是比較高的，但對面臨突發性收入困頓或暫時性工作不順遂的貸款人來說，延長房貸年限不失為喘息理財的妙計。

　　中信房屋副總經理劉天仁指出：政府此項政策立意良善，可以照顧到所有房貸戶的還款壓力，尤其對於比較弱勢的族群、非自願性失業的房貸族群，可以減輕不少每月本息負擔。不過還款期拉長到30年，必然有貸款時間成本，也就是必須多負擔10年的利息費用。以貸款600萬元為例，還款期一拉長到30年，以房貸利率2.5%計算，每個月可少繳8,087元，但延長10年須多繳逾90萬元的利息，因此建議貸款人延長貸款年限後，應視個人財務情況，一旦經濟壓力稍見舒緩就該加速本金還款以減輕利息負擔。

　　劉天仁表示：以上例而言，若貸款人能將延長貸款年限後每月少繳的8,087元，在經濟稍有舒緩後，遵節費用每月存下3,000元或5,000元時，累積10個月就有3萬元或5萬元可以返還本金。這種存小錢快速還本金的方法，10年下來可以幫助貸款人節省一筆意想不到的利息金額。

　　中信房屋副總經理劉天仁：銀行公會在2008年12月中旬確立房貸延長為30年相關規範，原則上為自住房貸，但也不再只限1戶1棟，也就是說，非自住型的投資客，也可以申請房貸展延，另外，客戶年齡與延長的剩餘還款年數相加後，年限不能超過75歲，但各銀行得視個案彈性放寬受理。

　　劉天仁舉例：以一位49歲的貸款人，原本房貸借款期限20年，已經還款3年，剩下17年的還款期，現在，申請房貸延長到30年，扣掉已經繳款的3年，往後還有27年的還款期，以49歲加上27年還款期，合計76歲。貸款人就必須確認自己申辦的銀行，在年齡這一項的條件上有無相關限制。

【聯合理財網╱聯合晚報記者游智文/台北報導】 2009.01.06 05:46 pm
 
 
受金融海嘯影響，國內房市自去年下半年後成交量急凍，八月以後價格也開始鬆動。住商不動產統計北中南三大都會行政區中古屋成交價，現已呈現全面下跌情況，不少在去年11 月仍能挺住行情的精華行政區段，現也開始修正。

中古屋跌幅小 仍相對便宜

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.01.06 02:48 pm
 
 
行政院擬再推出「健全房地產市場新方案」，遠雄集團副總蔡宗易表示，新的方案中的鬆綁陸資及房貸信保基金兩項措施，可讓市場恢復信心，如能順利通過落實，預估第一季房市落底，第二季就會復甦。

蔡宗易表示，國人現在不是沒有錢，也不是沒有換屋需求，很多人都想住到更好的房子，但問題是缺乏信心，因為每個人都怕今天買明天跌，因此都在觀望。

雙捷運學區優 老公寓單價喊45萬 　　2009年01月03日地產王

　　【簡明葳╱台北報導】捷運新莊線到了忠孝東路，將與運量最大的板南線交會，而擁有雙捷運線交會利多的忠孝新生站周邊，房價也跟著水漲船高，加上距離台北火車站近，且位於中正區、大安區交界，新建案多採大坪數或豪宅規劃，豪宅新成屋的成交價可達每坪95萬元。

精華地段
　　中信房屋忠孝SOGO加盟店店長黃嫻靜表示：「忠孝新生站周邊，房價以靠近金華國中、新生國小學區較佳。」尤以舊海關大樓附近的新生南路97巷、103巷，因林蔭多，街廓整齊乾淨，指名度最高，屋齡30年電梯大樓每坪55萬元，公寓成交單價可達45萬元。

周邊辦公室產品居多

建國路 國慶街 價高 中正一路 仁愛街 推案熱 　　2009年01月03日地產王

　　【張家銘╱台北報導】台北縣鶯歌鎮近年在政府大力推動下，透過社區營造重塑老街商圈，加上陶瓷博物館，讓鶯歌成為熱門觀光景點。除了觀光外，鶯歌還擁有好山好水，前擁大漢溪、後有鶯歌石，居住環境單純，火車站周邊的市區生活機能成熟，新大樓每坪9.5~11萬元，屋齡10~20年大樓每坪約8~10萬元。

機能成熟
　　鶯歌市區以火車站為中心，周邊店家林立，鶯歌地區主要生活機能均環繞著火車站發展，周邊有傳統市場、各式連鎖品牌店家、診所、餐廳等，著名的「阿婆壽司」店也位在此區段內。
鶯歌市區發展歷史久，加上腹地不大，使得當地在近年房市的表現，不如一溪之隔的北大特區熱絡；不過生活機能卻遠較北大特區成熟，加上鶯歌火車站的通勤機能，方便往來台北、桃園等地區，成為吸引外地客購屋的重要因素。