中場思維 劉天仁小書齋

    以下為劉天仁接受中視與八大電視台針對【央行降息優惠利率是否會刺激買氣】訪問的新聞畫面

　　受到股市持續不振的影響，房市交易量自六月開始急凍後，終於在七月出現緩跌，八月的交易量縮減幅度再度縮小，讓人對九月房市開始有期待性，而中信房屋劉天仁副總認為其關鍵性的止跌盤整要件，就在買賣雙方的價格共識，因為賣方售價雖然已經鬆動，但買方出價仍再下一城，此間的拉距即成為九月交易量的關鍵因素。


　　根據中信房屋97年月1~8月的中低價位電梯大樓產品（總價3000萬以下）成交狀況顯示，全台成交總價仍持續向下修正，台北市1500(含)~3000萬以上交易量在八月出現新低點23.08%、北縣主要交易量則自500(含)～600萬總價下調至300(含)～500萬為主，新竹縣市的500萬以上電梯大樓則在八月全數摃龜，而集中在300(含)～500萬間、台中縣市則是轉向300萬以下產品、高雄縣市的300萬以下電梯大樓則是多數。

房市目前瀰漫著詭譎多變的氣氛，雖然賣方在價格上，漸漸屈就現實、有所退讓，不過，專家提醒，購屋人在議價、財務規劃等方面，仍須掌握3大策略，才能在房地產市場中，找到預算之內、又是心目中的愛屋。　

一、對於喜歡的物件，勇敢提出斡旋金：業者提醒，進場購屋前，一定要多詢價、多比較，當看中喜歡的房子時，應以支付斡旋金的方式表示出價誠意。台灣房屋不動產分析師邱太（火宣）說，不論房屋總價多少，斡旋金通常介於5萬元至10萬元不等，價位開得愈多，能讓屋主更能感受到買屋的誠意。　邱太（火宣）表示，下斡旋金後，仲介會與購屋人簽約，斡旋時間通常是一周，如果斡旋時間已過，但屋主不願讓步則可退回斡旋金。東森房仲集團認為，若覺得房價太過不合理或者屋主堅持高價、始終不願意讓步的話，也必須堅守出價底線，不必貿然追加，待仲介業務員退回斡旋金，再另談新案也不遲。　

 
現在該買房子划算還是租房子好？一直是購屋者的困擾。

中信房屋企畫部經理江龍名指出，最簡單的方式就是比較租金和房貸，如果租金高於或是等於房貸，買房子划算。

高度不同 ，視野不同 ；視野不同 胸襟不同； 胸襟不同，可以成就我們不同生命格局。

一位許久不見的好友Henry  email 給我『我們的立體宇宙』pps 檔 (請點選閱讀)，讓我對生命格局有深一層省思。

陪著好友蔡總看完他打算買下來的辦公室，初秋的天氣突然飄下細雨，趁著等蔡總司機來接的空檔， 躲進辦公大樓旁不遠的著名咖啡廳， 是躲雨 也是忙裡偷閒喝杯咖啡。

在充滿咖啡香的空間， 討論著剛才看過的辦公室格局 ，也忙著為蔡總試算評估合理價值。 

慕然一個人走到旁邊 ，以我的英文名字打招呼， 離開學校這麼多年 ，已鮮少人再喊我英文名字， 我抬頭一看，大學同學筱娟笑咪咪的站在前面：

「上次謝謝你了,而我也正要找你請教你買個店面的事」

我們看看：
中國百萬富豪榜上 ，房地產富豪佔了近五成。
全球億萬富翁排行榜 ，有李嘉誠等五位華人上榜 ，他們的共通點是都有投資經營房地產。
台灣富豪家族王、蔡、辜、吳、林等家，也沒有一家是不投資經營房地產的。

第三季房市在各種利多盡出之後的市場考驗下，無論是交易量體或是平均單價都在逐月的下修，部份房仲業者更大膽預測這樣的下修將持續到明年，議價空間的增大，將會是SARS之後的最佳進場時機，這些訊息似乎為購屋人注入一劑強心針。而現在的屋主售屋心態究竟為何呢？從全台主要縣、市的委託數字表現來看，區域屋主由觀望轉為停滯，而八月份都以狂修的負成長數字反應市場，雖然委託件數與成交件數並非絕對相互牽動，不過從委託件數來看區域屋主的售屋心態，是否意謂著“蹲下跳躍”之後的轉變，接下來是繼續往上還是往下，9-10月份將成為重點。

根據中信房屋97年月1─7月單月委託件數增減率統計，3月份因總統大選與直航等利多的預期心理將委託量全面拉升，平均皆有54.84%的月委託量增加，而桃竹地區的成長更高達94%之多。4月份之後各區則開始出現委託衰減的現象，其中以台中市屋主遲疑與觀望的心態最為濃厚，一路負成長，七月時更再出現10%的衰減，台北縣與高雄地區的狀況有點類似，屋主自四月即的增幅開始減緩，分別在六月出現4%與24%左右的明顯衰退後，七月隨即再正成長逾7%及11%。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成，老公寓漲幅尤其大。 

中信房屋副總劉天仁表示，每個行政區中都有值得消費者購買及選定的路段，從區域中心點往外延伸可以找到較為便宜的同等值產品，從重大建設或學區可以找到未來補漲的增值屋，從屋齡與社區規劃可以評估都更的可行性。對於自住型或長期投資的購屋人來說，不彷好好審查自我的財務規劃，從行政區中選定俱有未來及發展性的路段下手。

 　　風災之後正是檢視房屋滲漏水情況的最佳時機，中信房屋行銷企劃部提供『檢視五要點』，引導購屋人仔細察看，就可有效掌握屋況了。

 　　中信房屋的『滲漏水檢視五要點』，包括（一）查看窗戶﹝窗台﹞邊框，油漆是否出現脫落或發泡現象，表示該處可能已經滲水並含有水氣的滲水疑慮。（二）牆面或屋角的油漆顏色是否出現明顯差異，表示雨水可能巧巧地滲入。（三）天花板不平整的隆起、水漬、油漆剝落狀況時，多可能是漏水引起。（四）90%的案例是水由磁磚細縫滲入，所以從外牆觀察是否有發霉或變黑的情況時，壁癌的產生千萬不可輕忽。（五）除了雙眼觀察外，雙手觸摸可疑處，乾濕之間見分明。