中場思維 劉天仁小書齋

看屋 議價 簽約 點交

如果你的新年計劃是要買下人生第1間屬於自己的房屋，那一定要先學會中古屋買賣過程中，從看屋、議價、簽約到點交4階段的小撇步。尤其在看屋、議價階段，買方要親力親為多做功課，才能買到理想好宅；專家建議，看屋要注意的事情多如牛毛，最好掌握由大看小、採光至上的原則；議價時則謹記熟悉區域行情後，以8~9折逐步加價。採訪╱柯玥寧 攝影╱蕭榕、黃競鋒、康仲誠

看屋不僅是要看室內屋況，周邊環境好壞更是影響房價的關鍵。住商不動產副總經理劉明哲表示，看屋要先「由大看小」，除了觀察區域內的生活機能，對於不是第1眼就能瞭解的鄰里背景、店家營業特性，可多由不同看屋時間點查訪、並與周邊鄰居攀談，避免買到複雜的居住環境。

行情8~9折談起

選定好理想小環境後，多數專家都建議，室內屋況要以格局方正、通風採光佳為優先考量。東森房屋董事長王應傑認為，尤其採光是看屋最大的原則，看屋不能只看裝潢表面，採光佳就算屋況很差的房子，只要戶數單純、鄰居素質不錯，花錢裝修後的價值感是一般人很難想像的。劉明哲提醒，看屋不僅要選在晴天，雨天時更能仔細察覺房屋是否有滲漏水問題。
選定滿意的房屋後，議價則是門大學問。永慶房屋研展部協理黃增福說，一定要掌握區域行情後再出價，可由行情價的8~9折逐步加價，才不會出太低讓屋主覺得沒誠意，出太高又減低自己的加價空間。

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰指出，虎年房價的走勢將取決於資金面與政府政策。他說，去年受到資金行情之影響，造成反常情況，不僅股市暴跌暴漲，房價也居高不下，因股市與房價有連動效應，因此今年的房市仍會持續受到資金行情的衝擊，而下半年的ECFA簽署效應，將會是重要影響因素之一。

莊孟翰表示，去年台股漲幅高達78.3%，而北市的高級住宅漲幅也介於10%至20%之間，但GDP卻呈現負成長，明顯不合理，加上政府放任不理，苦的卻是中產階級以下的民眾，面對一般住宅受到高級住宅之影響，房價也不斷往上攀升。

莊孟翰強調，當房貸總金額超過GDP四成時，房市就已出現過熱的警訊，政府應拿出政策，讓房市降溫。他指出，國內房貸約有4兆9000億，而GDP總額為12兆4888億，房貸約占GDP的39%，若加上修繕貸款8000多億，以及建築貸款，房貸總金額早已破表超過GDP五成以上，政府豈能坐視不管，放任房市。應立刻緊縮房貸，或是將財產總歸戶公開化，讓房價資訊更透明，以避免投資客炒作，有效遏止房價呈現不合理狀態。

ECFA簽訂後將使得兩岸貨品關稅逐漸降至零，而MOU使得兩岸金融相互約定，對台灣而言，本國資金將會更自由進入中國，然而，中國的資金來台走向及程度仍將受到中國政府管制。若以台灣市場現況一廂情願將不夠完整與正確，亦有失偏頗，MOU及ECFA對台灣店面投資的商機究竟有多大，端視整個發展過程中，兩岸之間的互信、誠信與發自內心的善意的程度有多大，才能確定對台灣店面投資的真正影響，然而，不可諱言的是，MOU及ECFA之簽訂對台灣商用不動產如A級辦公室與店面將有不同程度的影響，而店面投資的商機則是一般民眾可以多加關注的一塊。

另外，MOU及ECFA簽訂對兩岸資金互動變化為何，目前仍不明朗，究竟是台灣資金大量流入中國，亦或是中國資金大量流入台灣，全視中國官方的政策與做法。若中國開放大量併購台灣優質企業，資金才會大量流入造成錢洗台灣的現象，若非，則中國流入台灣資金將非常有限。簡言之，由於MOU匯兌自由的緣故，中國資金一定會來台灣，多寡端看中國政府的態度。 

人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會越熱門，若本來人潮就不多，陸客來台又不會去的店面則會趨於沒落，亦將如馬太效應“強者恆強、弱者恆弱”的呈現，就如同聖經馬太福音第13章12節所提：「凡有的，還要加給他，叫他有餘；凡沒有的，連他所有的，也要奪去」。經濟不涉政治畢竟只是說說，政治絕對會影響區域市場的景氣，FTA、ECFA與MOU都是透過政治組織所簽訂，舉例來說，台南與高雄等南部地區因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制，或許造成陸客造訪的機率偏低，但台灣人民的活動力和應變力頗強，將造成南部市場有機會發展出除了在地客層外，能夠吸引其他國際外籍客的特色商業活動與商品，因此在MOU及ECFA的資金狂潮下，南北店面的特色將有所不同，南部以經營吸引其他國籍客層來了解當地別具性格之民情風俗的商業活動，而北部則以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。

 兩岸商務活動頻繁將帶來商機，而最有機會的店鋪則是以大陸人士在台灣活動中心範圍100~200公尺以內，例如接待陸客入住飯店周邊的商店，信義計畫區的百貨公司、頂好商圈、SOGO百貨、觀光景點區域或夜市，然而，期望由MOU及ECFA的資金流入而帶動人潮的商機不確定性相當高，主要是陸客所入住的飯店與行程路線皆由中國旅行社所安排，我們無法事先掌握中國端的人為改變。

至於來自中國的散客或商務人士則是以都會區域的著名商圈店面為主，若能以當地客層為基礎，經營有地方特色的商業活動或商品，才能進而吸引外籍來台人士的青睞，綜觀上述論點，我較看好都會區以及景點地區經營有特色的店面的投資商機。

寧選熱區邊緣小宅 專家：房貸不逾收入1/3為佳

【柯玥寧╱台北報導】預算有限的首購族以往多將房價列為購屋決策重點，但去年房市轉熱，各區房價漲跌不一，首購族的購屋決策改變，反而最在意房屋增值空間。根據房仲業者最新調查，首購族購屋最重視保值抗跌，佔17.9%，其次為房價高低（14.3%）、公設比（13%）。

最新調查

根據台灣房屋今年1月調查，「保值抗跌」成為首購族購屋優先考量因素，與過往連續3年的調查結果「房價至上」的購屋決策大不同。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧說，以往首購族購屋最在意房價高低、貸款成數，但這次的調查卻由保值抗跌躍升第1，顯示出現在的買方變精明，希望購屋能自住兼投資，等到房價好的時候再轉手換屋。

資訊發達重增值

房地產條件差異大，有時買到便宜屋，可能愈住愈不值錢，尤其是平價宅，長年下來房價是不漲反跌。
太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，首購族會有如此轉變，可能跟房產資訊漸多有關，將增值性列為首要考量因素，代表現在買方也學會聰明購屋；建議首購族想買到理想宅，可一併考量食衣住行育樂5項指標，如果房屋條件具備愈多項指標，代表未來增值空間愈大。

北市中山區每坪千元最高 南港獲利吊車尾

【江碩涵╱台北報導】台北市買屋出租要仔細！房價急漲但租金沒漲的情形下，台北市去年平均租金報酬率僅2.1%，永慶房屋進一步分析文山區租金投資報酬率則是全北市最高，達2.56%，而南港區最差，僅1.54%，租屋市場表現不如買賣市場興盛，包租公愈來愈難賺。

永慶房仲集團租屋發言人涂金谷表示，台灣租金跌、待租時間也拉長，2009年平均待租時間2.5個月，比起2008年待租時間2個月，拉長0.5個月；台北市南港區由於重大公共、交通建設加持，房價連番漲，平均每坪42.5萬元，但租金卻是北市最低價，月租金每坪545元。

交通或學校可加持

涂金谷分析，南港重陽重劃區、經貿園區段新成屋供給量大、開價高，但租屋需求不大，租屋市場供需不平衡；另外，南港鄰近北縣汐止市月租金每坪僅375元，不少租屋人考量租金及生活機能，選擇住在汐止市熱鬧區段，稀釋了南港的租屋商機。
文山區租金的投資報酬率則是全北市最高，達2.56%。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，文山區不僅房價低，文山區月租金每坪603元，相較北市其他區域租金低，且文山區具文教特色，有捷運新店線、木柵線通過，較能吸引租屋家庭、年輕族群進住，這一區的包租公壓力較小。

房價近1年漲幅15% 舊公寓900萬起

【徐義平╱台北報導】行天宮是台北香火鼎盛的知名廟宇，捷運新莊線在松江路、錦州街口規劃捷運行天宮站，激勵當地房價上漲，但松江路沿線多為住商混合大樓，住家多位於巷弄，以老舊公寓比例最高，讓都市更新成為當地話題，總價900萬元是入住門檻，可買25~30坪、屋齡30年的公寓。

機能成熱

捷運行天宮站周邊生活機能已成熟，市集多往錦州街一帶集中，有錦州市場等可供採買，但生活環境較雜亂，成交行情比吉林路、松江路巷內便宜5~10%；交通優勢除預定2010年底通車的新莊線，經建國北路可快速連上中山高速公路，距離松山機場也不遠。
除捷運帶來的便利外，中山區行政中心也位於生活圈內，眾多利多加持，當地房價近1年漲幅達10~15%。
永慶房屋恩主公店店長吳家榮指出：「捷運站周邊新成屋較少，以老舊公寓居多，吸引建商找地主談都更、合建。」尤其是民權東路以南，建商整合意願高，地段靠近捷運站，未來房價相較保值；上市櫃建商全坤興業（股票代號：2509）即積極與地主談都更，據了解，整合後的面積至少1000坪。

環境綠地充足 房價緩步推升

【蔡孟妤╱台南報導】賢良公園位於台南市北區賢北街，周邊多為純住宅區，公園綠地充足，居住環境休閒氣氛濃。賢良公園周邊生活圈，近年來推案多以大面寬5米以上的雙車位別墅為主。預售案「年年如意No.46」規劃24戶面寬5~14米別墅，「宇治金時」別墅面寬5.3~5.4米，採全套房設計。

純住宅區

賢良公園位於賢北街、屬於賢北社區，周邊還有賢北公園等綠地，附近和緯路商業機能成熟、小商店多，和緯路四段並有和緯黃昏市場，沿中華北路一段往東可銜接台1線中華路，中華北路一段往南則可通往安平工業區。

新建案走向精緻化

住商不動產台南海安加盟店店長陳煌億說：「賢良公園周邊可建地，多為具深度的狹長型土地，因此建商推案多規劃為社區型別墅建案。」且周邊生活圈因處於湖美社區及鄭子寮重劃區間，受惠於周邊豪宅聚落發展，近期賢北社區房價有緩步推升現象，產品也逐漸走向精緻化。
中信房屋湖美加盟店店長陳建誠表示，賢北社區近年推案以面寬至少5米的雙車位別墅為主，訴求首次換屋族。預售案「年年如意」主臥室採整層主臥設計，部分戶別有孝親房規劃；「宇治金時」強調建材配備使用等級高，並採全套房設計，外觀設計為當地少見的日式風格建築。

20~40年透天 總價600萬起

【張雅雲╱高雄報導】高雄市苓雅區福安公園為早期發展生活圈，周邊生活機能發達，並鄰近雙捷運站、中山高中正交流道，兼具生活、交通機能優勢，區內以屋齡20~40年的透天產品為主，總價600~1000萬元，未來衛武營營區將規劃為衛武營都會公園、衛武營藝術中心，可望帶動周邊房價。

溫和上漲

福安公園位於高雄市苓雅區福安路、明德街口，中正一路有國軍高雄總醫院、中正技擊館等公共設施，沿福西街可到福西市場、武廟路周邊有武廟市場，方便日常生活採買，中正一路有捷運技擊館站、五塊厝站，由中正一路可銜接中山高中正交流道。

河北路有店面效益

信義房屋文化店專案經理黃俊絢表示，福安公園周邊為舊聚落，房價長期持平、少有上漲，當地以分布在街道上的20~40年騎樓式透天住家為主力，地坪多為16~20坪，以當地換屋族群為主要客源，總價600~1000萬元。
部分福德三路、河北路的透天住家，因具店面效益，屋齡20~40年，總價仍達1000~1500萬元。

老透天300萬起 學區優支撐房價

【張雅雲╱高雄報導】瑞隆商圈屬於高雄市前鎮區早期開發區段，周邊有多座傳統市場，生活機能成熟，還有明星學校瑞祥完全中學支撐房價，以屋齡30~40年透天住家為主，總價300~500萬元，新大樓每坪11~13萬元，「上閤築」更打出總價198萬元起，就可以買到2房住宅，吸引首購族。

機能成熟

以瑞隆路為軸心發展的瑞隆商圈，位居高雄市前鎮區與高雄縣鳳山市交界處，瑞隆路西端銜接凱旋四路、東端串連瑞隆東路，瑞隆路沿線小吃店、餐廳林立，瑞發街有憲德市場、崗山南街有肉豆公市場可供採買，周邊商業機能發達。
生活圈以瑞隆路為界線，以北為瑞豐學區，以南是瑞祥學區，瑞祥完全中學屬於高雄市知名明星學校。

老公寓每坪6~8萬

中信房屋一心加盟店副店長潘生源表示，當地透天新案僅「大藏金」，位於永豐路、瑞北路口，因商業機能佳，人潮、車潮多，強調可店住2用，主力總價2300~3000萬元。

近精武東路商圈 環境鬧中取靜

【陳宇軒╱台中報導】三賢公園位於9期重劃區，鄰近太平精武東路與十甲路商圈，居住環境鬧中取靜。由於該區土地面積多半不大，近年來推案以戶數少的大地坪、大面寬獨棟、雙併別墅為主。「天璞」為當地少見的日式風格建築，「禾沅九鼎」可眺望三賢公園，景觀視野佳。

景觀優美

三賢公園位於台中市三賢街、十甲東2街、東英15街口，屬於9期重劃區，精武東路、十甲路沿線有多家小吃、餐飲店與速食店，採買可至十甲路上的超市與傳統市場。沿精武東路、十甲路西向，可進入台中市市區。

別墅面寬至少5米

中信房屋東區太平加盟店經理吳世淵說：「三賢公園鄰近精武東路商圈，附近還有棒球場、籃球場等休閒設施，為鬧中取靜的居住環境」，公園周邊多為200坪左右的土地，面積不大，近來推案以地坪30坪以上、面寬至少5米的獨棟、雙併別墅為主，而且使用建材等級高，總價1500~2000萬元，分布在東英15街、東英17街口。
「天璞」外觀採用抿石子搭配觀音石，呈現日式風格，每戶停車空間有植栽綠化。「禾沅九鼎」隔三賢街面對三賢公園，2樓以上可眺望公園綠景，主臥衛浴規劃湯屋，產品具稀有性。

大忠街位於5期重劃區，緊鄰麻園頭溪，鄰近公益路、忠明南路等主要幹道，鬧中取靜。目前周邊以屋齡10~20年、25~50坪的中古大樓為主，集中在大忠街沿線，其中以中高樓層可眺望麻園頭溪的戶別最受歡迎，每坪7~11萬元。
採訪╱陳宇軒　攝影╱陳恒芳

大忠街北起公益路，南至大墩6街，緊鄰麻園頭溪，屬於5期重劃區，橫跨向上路、向上南路等主要幹道。公益路上有小吃、特色餐廳與銀行可供用餐與洽公，大忠街上有大忠公園。由公益路東西向可接中港路、文心路，大忠街南向轉接大忠南街，可銜接五權西路、忠明南路等主要幹道。
信義房屋東興店專案經理方治勝指出，大忠街北側有公益路，生活便利性佳，南側屬於休閒氛圍濃厚的純住宅區，加上緊鄰麻園頭溪，「是5期重劃區少數生活機能與休閒氛圍兼具的居住環境，也是5期指名度高的居住區段。」

台北縣土城市捷運永寧站為目前捷運板南線最後1站，周邊土地分區多為工業區用地，但因有北二高土城交流道及捷運站雙交通優勢，仍舊吸引不少三峽、鶯歌、樹林等地區民眾移入，周邊大樓平均行情每坪13~21萬，屋齡20年以上公寓每坪11~12萬元，為土城市內捷運站沿線房價最低之區段。
採訪╱林承志 攝影╱林鼎皓

東森房屋中央永寧加盟店店長林家榮說：「永寧站周邊住宅區塊較小，腹地有限，發展受到限制，周邊工業廠房都在等待都市更新計劃變更土地使用分區，若變更成功未來房價有上漲空間。」捷運永寧站規劃未來將與環狀線交會，交通便利性將更加提昇，目前房價與海山站周邊相比，每坪約有3~4萬元的差價。

大樓每坪13萬起

永寧站周邊住宅區塊主要為北二高土城交流道以西，中央路以南為主要區段，此區段距離土城國中步行僅需5~10分鐘，且中央路為土城連接三峽主要道路，沿線不乏便利商店及小吃店家，生活機能尚屬便利，區段內以大樓為主要產品，由於大樓屋齡分布較廣，從5至20年皆有，房價依屋況、屋齡及社區管理差異而有價差，每坪行情13~20萬元。