中場思維 劉天仁小書齋

舊公寓每坪24~28萬 捷運加持區外客增7~8% 2009年05月16日地產王

【余佩樺╱台北報導】台北市內湖區民權東路六段與成功路五段兩側，屬低密度重劃區，其中，民權隧道南側的民權東路六段沿線，因靠近森林保育區、三軍總醫院內湖院區，臨路住家多為大樓、內側以別墅居多，近年因內湖、南港區的整體發展，帶來不少區外客。  

環境單純
不過，預計6月底通車的捷運內湖線，因從成功路五段轉至康寧路三段，民權東路六段沿線住家並未受惠，近捷運區段的房價較有抗跌保值優勢；從今年3~4月成交量觀察，已反應出民眾對通車的預期效應，外來客成交比重就提高7~8%。  

康寧路三段房價抗跌

20年內透天650萬起 大樓選文平路 2009年05月16日地產王

蔡孟妤╱台南報導】石珠公園位於安平區建平5街，緊鄰私立慈濟完全中小學，房市供需穩定且有明星私校支撐，區段保值。周邊住宅型態以透天產品為主，平均屋齡在20年內，總價650~1100萬元，部分大樓以屋齡10年以上居多，每坪約6~8萬元。  

區段保值
石珠公園位於台南市安平區建平5街近文平路口，公園緊鄰私立慈濟完全中小學，並由該校認養。公園綠地及明星私校慈濟完全中小學，對周邊房市形成強而有力的支撐。石珠公園內有籃球場、網球場等運動場，提供附近居民休閒運動空間，附近中華西路二段上有家樂福安平店可供採買。   
 

透天改裝套房出租報酬5~6% 2009年05月16日地產王

【張雅雲╱高雄報導】安生公園位於三民區同盟一路、孝順街口， 鄰近高醫商圈，附近生活機能發達，周邊以透天產品為主，主力屋齡為20~30年，總價400~800萬元，部分透天住家因鄰近高雄醫學大學，具備出租效益，少數大樓主力屋齡10~20年，每坪約6~11萬元。

交通便捷
安生公園位於三民區同盟一路、孝順街口，鄰近高雄醫學大學、三民公園，周邊熱河街、吉林街沿線商家密集，由十全一路可到十全果菜市場，生活機能便利。沿博愛一路可到捷運紅線後驛站、高雄火車站。
信義房屋後驛店經理張政德表示，安生公園因鄰近高醫商圈、建工商圈，整體商業行為熱絡、生活機能成熟，屬早期發展的傳統舊聚落，土地利用飽和、少有新推案，周邊以中古屋市場為主。

交通建設可望帶動房價補漲3成

2009年05月16日地產王

【陳宇軒╱台中報導】松竹五路生活圈位於台中市10期重劃區北側，公園綠地多，休閒氛圍濃厚。周邊以別墅產品為主，新成屋別墅總價約800~2800萬元，房仲業者認為，未來捷運G3站與台中生活圈4號道路完工後，改善該區交通，房價有3成以上的補漲空間。  

松竹五路位於台中市10期重劃區內，南北連結旱溪東路三段與松竹路一段，沿線貫穿軍榮街、軍福十九路、軍福十八路與軍榮5街，松竹五路往北可接松竹路一段，松竹路一段東向可接施工中的台中生活圈4號道路，西向可連結捷運綠線G3站，未來交通動線完善。  

2009-05-17 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

        4月份的成屋市場，再度陷入詭譎的拉鋸戰。受到台股上漲、資金回籠等利多刺激，屋主看好後市，竟悄悄調高售價，使得大台北地區的交易天數及議價空間率雙雙拉升。其中以北市中山區、北縣土城表現最亮眼，不論是交易天數或租金水準，都優於平均行情，堪稱是大黑馬。

    　從住商不動產的調查中可發現，在市場一片看好聲中，屋主對未來充滿期待，且認為買方有餘力接受更高的價格，所以悄悄抬價，挑戰買方的購屋力。

    　屋主一廂情願的做法，讓買賣雙方再度陷入拉鋸戰。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，比較今年第一季與4月份的去化天數及議價空間率，雙雙緩步攀升。

    　以大台北來看，目前的議價空間率是19.7％、微增1％，而去化天數是57.7天、拉長2.3天，顯見賣方調價，對於買方來說，已感到荷包有壓力。

價格下修才合理 衡量還款能力再購屋

2009年05月15日蘋果日報

【楊茲珺、柯玥寧╱台北報導】近1年台灣房市猶如洗三溫暖，從去年3月暴熱、下半年極冷，農曆年後大型標地陸續標脫，昨日國產局標地更吸引60張標單。不過，學者仍提出警告：「現在情勢猶如去年總統大選翻版，目前陸資僅是假象。」在經濟未好轉的情況下，民眾購屋仍須謹慎。

謹慎至上

由於對兩岸破冰想像，去年3月股房市齊漲，豪宅喊出破天荒高價，台中聯聚建設更在大選前宣布旗下豪宅「封盤」；但利空出盡，9月金融海嘯，房市幾乎停滯，今年2月聯聚「仁和大廈」更為首宗退訂停建預售案。

建商看好標地熱絡

不過，今年農曆年後房市加溫，一向為房市指標的國產局標地結果，近2周開標動輒吸引50、60組投標人，昨內湖826坪土地出現22組競標，最後新壽以超價1.68倍標走，業者：「居然熱成這樣！」
政治大學地政系教授張金鶚說：「房市充滿假象，價格看回不回，危機才剛開始！」據最新1季國泰房價指數，預售市場呈「價量背離」，接下來正常反應將是「價量俱縮」，價格須下修到基本面才健康。他呼籲消費者應衡量自身還款能力再購屋。

2009年05月13日地產王

【柯玥寧╱台北報導】去年房市急凍，三峽北大特區房屋成交價與去年最高點相較下修約2成，今年3月買氣逐漸回穩，每周看屋人數增加2~3成。但北大特區房屋供給量至少5000戶，估計需3~5年才能消化完，未來房價上漲空間有限，地產專家預期，北大特區房價已進入盤整期。
根據21世紀不動產統計，年後房市回溫，位處台北縣三峽、樹林的北大特區房價止跌、交易量漸增，自3月份以來，看屋人潮增加2~3成。21世紀不動產三峽加盟店長江智文說，受到金融海嘯的影響，北大特區投資客消失，預售案乏人問津，建商暫緩推案計劃或改變銷售策略。目前預售屋行情，從去年最高點的每坪15~16萬元，至最近每坪11~13萬元，修正幅度約2成。  

估3~5年才能消化
江智文分析，過去幾年北大特區累積大量成屋，目前北大特區成屋超過3000戶，加上即將釋出的2000戶預售屋，預估3~5年才能消化完，北大特區房價已進入盤整期。

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.05.08 08:28 am
據各房仲統計顯示，4月房市延續3月買氣，成交量持續放大，中信房屋資料顯示，桃園成交量成長達8成6，台灣房屋的數據則顯示台中、高雄也有明顯成長，高雄４月較３月增幅達到3成以上。

三地買氣回溫，房仲業認為桃園受兩岸題材激勵，台中及高雄則有升格題材加持。而三都會區又以桃園中正藝文特區、台中大都會歌劇院周邊及高雄美術館及農16特區詢問度最高，未來也最被看好。

中正特區高樓住宅居多

桃園中正藝文特區由三大部分所組成，分別為藝文表演用地、商業區與綠地共占地16.1公頃，其中展演中心已於今年一月動工，商業區土地建商也已紛紛進行開發，未來整個區域將打造成一個多元生活機能的綜合開發區。

2009年05月02日地產王

【張瑞傑╱南投報導】國道6號全線通車，從台中市到南投縣埔里鎮，車程只要短短40分鐘，大幅縮短交通時程，吸引不少嚮往田園生活者購地置產、蓋農舍，埔里鎮愛蘭、埔里交流道附近，及東草屯交流道的南坪路一帶農地最受歡迎，買地加蓋農舍，最低800萬元就可圓夢，許多外地人趨之若鶩。  

國道6號又稱中橫支線南投段、中橫高速公路，全長近37.8公里，起自中二高霧峰段、中橫系統交流道，止於埔里鎮牛眠里埔霧公路附近，目前沿途設有東草屯、愛蘭及埔里等3處交流道，已於今年3月18日全線通車，施工中的國姓交流道預計6月底完工通車，新增的舊正、北山交流道預計2010年完工。 

主力20年透天 總價250~350萬

2009年05月02日地產王

【蔡孟妤╱高雄報導】高雄捷運紅線橋頭火車站與台鐵橋頭站結合，地點位處橋頭鄉的市中心，周邊生活機能成熟、學區完整，主力20年以上的透天住家，總價則約250~350萬元，10年以上住宅大樓每坪單價5~6.5萬元。  

機能成熟
高雄捷運紅線橋頭火車站位處橋頭鄉的市中心，周邊多為生活機能成熟的舊聚落。生活圈大致以甲樹路劃分，甲樹路以西屬於五里林生活圈，甲樹路以東則為樹德路生活圈，屬於橋頭鄉的市中心區域，住宅密度高，生活機能也較成熟。  

以中古屋市場為主
東森房屋岡山美美加盟店店長林峻央表示，高雄縣橋頭鄉的房市長期以中古屋市場為主，客源由當地自住客支撐，林峻央說：「因當地缺乏就業機會，導致房價偏低、缺乏漲幅。」

舊透天改裝 租金報酬率超過5%

2009年05月02日地產王

【蔡孟妤╱高雄報導】獅湖國小生活圈屬於三民區的傳統舊聚落，生活機能成熟，住宅型態多為屋齡20年以上的透天住家，隨著臨路狀況不同，價格在400~1200萬元不等，區內還有文藻外語學院，除了當地自住客外，也吸引不少投資客投資學生套房市場。  

機能成熟
獅湖國小位於高雄市鼎金後路上，周邊生活圈環境發展成熟，天祥一路、鼎中路沿途商業行為發達、小商家林立，附近還有文藻外語學院，學校周邊商店多，鼎力路上有鼎力市場、天天新黃昏市場等傳統市場，並鄰近金獅湖風景區，生活與休閒機能兼備。中信房屋文藻河堤加盟店店長梁義雲表示，獅湖國小附近是三民區舊聚落，因發展早，可建地少、新推案不多，房市以中古屋市場為主。梁義雲說：「購屋客源多為當地自住客，不過因有文藻學院的學生套房需求，也吸引不少投資客購買老舊透天，經裝潢整修後，再隔間分租，平均投資報酬率約在5%以上。」
少數新推案分散在鼎中路或鼎祥街，如鼎祥街「河堤美墅」為臨路型別墅，總價1680~2980萬元，訴求換屋族；新成屋大樓如「城市之翼」，位於商業行為熱絡的鼎中路，每坪開價8~9萬元，則是針對首購族群。  

中古大樓 公寓 為主力 學校周邊受歡迎

2009年05月02日地產王

【簡明葳╱台北報導】捷運頭前庄站位於新莊市思源路、中正路口，旁邊為大漢橋，為捷運新莊線進入新莊市的第1站，不過，由於區內多為工業用地，工廠林立，居住環境並不佳，周邊以中正路與沿線巷弄中古大樓與老舊公寓為主，每坪12~17萬元，總價400萬元起即可購買3房公寓。  

發展較早
台灣房屋新莊復興特許加盟店主任馬宗佑表示，在二省道開通前，中正路為新莊主要幹道，是往來三重、板橋地區的交通樞紐，區域發展早，以老舊透天為主，住家以新莊國小、新莊國中周邊最受歡迎，「因新莊國小、國中屬新莊地區老字號的學校，口碑風評佳，3房公寓每坪約17萬元，總價500萬元起。」  

附近多工業用地
此外，明中街、長青街的巷弄雖然不寬，但為捷運站周邊的純住宅區，同樣多為老舊公寓，屋齡25~30年，每坪單價約13~15萬元，中古大樓以「佳昌大都會」、「台北新世界」等社區為代表；「佳昌大都會」屋齡15年，成交單價約16萬元，「台北新世界」土地使用分區為工業用地，價格較便宜，成交單價每坪13~14萬元。

往台北僅捷運1~2站 近二重疏洪道公園

2009年05月02日地產王

【蘇偉華╱台北報導】台北縣三重市重新路三至四段，與台北市僅隔中興橋與忠孝橋，未來則有捷運新莊線菜寮站、三重站，以及機場捷運線行經，加上各項生活機能成熟，還有明星學校集美國小加持，吸引不少購屋族，當地3房公寓總價420萬元起，5年內大樓每坪23萬元起。

透天總價600萬元起
信義房屋三重菜寮店店長陳家豪指出，當地不只展望未來的優質交通條件，其實現有的生活機能就十分充足，例如往返當地的公車路線不少，交通條件本身就不錯，加上有明星學校集美國小，主婦買菜可到光明、集美與成功3個市場，想運動可就近到三重綜合運動場、淡水河畔公園或二重疏洪道運動公園。
有學區需求者可往集美國小周邊尋覓，可鎖定集美街、成功路、重安街一帶，若屋況佳、巷弄寬、採光條件不錯的公寓，每坪單價可達16~18萬元，3房總價約500萬元，尤其該區巷弄乾淨，有玫瑰公園、市立停車場、游泳池等，可滿足有學區、休憩、停車需求的首購族。
當地透天屋齡至少40年，地坪15~25坪，建物地上1~2樓，3~4樓多為增建，建坪約30~45坪，每地坪單價40~50萬元，每戶總價600萬元起。